險資頻頻舉牌地產股 民生銀行首單非債直投地產項目

每經編輯 包雨朦    

每經記者 包雨朦

近日，朗詩綠色地產有限公司披露，其與民生加銀基金管理有限公司訂立合作協議。據此，民生加銀將設立一個資產管理計劃，該計劃的投資總額為10億元。依據該計劃，雙方將共同開發南京住宅地塊。

根據合作協議條款，民生加銀為資產管理計劃同意向南京鑫輝盛提供本金總額9.92億元的股東貸款，這部分款項將由南京鑫輝盛用于償還南京鑫輝盛對南京朗銘所欠金額。民生加銀將用資產管理計劃籌集的資金支付基礎代價及股東貸款。南京鑫輝盛為朗詩綠色地產子公司，在交易完成之后，朗詩持有南京鑫輝盛的有效股權將由100%降低至60%。

據悉，中國民生銀行持有民生加銀60%股份，此番與朗詩的交易將會是民生銀行首單非債直投的股權投資地產項目。近年來，銀監會一再倡導商業銀行機制體制改革，鼓勵商業銀行嘗試“投貸結合”、債權轉股權的新模式。

業內人士分析，未來或有更多的地產企業將獲得來自銀行的直接投資。繼險資之后，銀行資本也有望敲開房企的大門，攪活房產市場。

銀行貸款能否轉向投貸結合？

全聯房地產商會秘書長鐘彬此前在《每日經濟新聞》舉辦的價值地產年會上表示，房地產轉型存在的重要趨勢之一，就是資金來源從銀行貸款轉向“投貸結合”的投行模式。

“房地產最后的推手是金融機構，所以房地產行業背后的競爭是金融的競爭，是投資的競爭。未來的房地產企業將會走向全產業鏈，在此基礎上需要不同階段融資方式的鏈接，以達到融資金額、融資期限的最優安排。”鐘彬說。

2014年報數據統計顯示，16家A股上市銀行合計“涉房貸款”高達14.02萬億元（均采用集團或合并口徑相關數據），較2013年底的11.77萬億元增長了2.25萬億元，增幅高達19.12%。房地產開發企業在融資渠道上依然較大程度地依賴商業銀行貸款。

目前的《商業銀行法》規定，商業銀行只能從事存貸業務，不允許對外進行股權投資。去年底，銀監會副主席閻慶民曾在公開場合表示，未來將深化機制改革，探索商業銀行“投貸結合”新模式。

睿信管理咨詢總裁薛迥文表示，混業經營是目前中國金融行業出現的一個苗頭。銀行直投對于解決地產企業融資難、融資成本高的問題會有一定作用。

“未來銀行直投資金一定會大舉進入房地產，因為這是國家現在鼓勵去做的事情。”優淘城總裁薛建雄說。他認為，銀行直投資金能夠降低房企的資金成本，從而整體提升物業的價值，讓地產企業的市盈率降低，提高產品單價。對于持有運營的商辦項目來說尤為利好。

“過去由于資金成本高昂，一些商辦項目為租金和物業費設置了較高的門檻。引入成本較低的銀行資金之后，商辦物業就有空間把物業服務做得更好。”薛建雄說。

薛迥文指出，地產的變現能力非常強，土地資產的流轉相對容易，對銀行來說確實是比較好的投資標的。從流動性的角度考慮，尤其一二線城市的土地或項目會成為銀行資本追逐的對象。

銀行資金迎戰險資孰勝？

近年來，以中國平安、中國人壽、安邦、前海為代表的保險企業頻頻舉牌房地產上市公司。未來一旦相關政策開閘，當銀行資金與險資狹路相逢，到底孰勝孰負？

薛建雄認為，銀行資金的優勢在于成本更低，能夠最大程度提高房企的利潤空間。他表示，目前國內銀行的資金成本在2%左右，大大優于險資。

《每日經濟新聞》記者查閱2015年中報發現，中國人壽、中國平安的資金成本分別為4.4%和4.5%。行業內其他規模較大的保險公司的平均資金成本多在3%~5%之間。

薛迥文認為，從風險性的角度考慮，險資則略勝一籌。保險的特點是一旦投保，資金很難隨意撤出。即便是靈活度較高的萬能險，它的贖回壓力也不大。但商業銀行不同，商業銀行資金來源的本質是負債，它的資產另一端是存款人，是相對于存款人的負債。

“銀行資金的利率和風險結構在融資階段就已經被做了明確的限定，只能按照這個配比去投資，否則就會出現問題，這決定了商業銀行不能像投行那樣去大規模做投資。”薛迥文說。

薛建雄則認為，銀行資金做直投，初期的風險是有限的。國內商業銀行的資金規模體量相當大，只要在用途上控制好投資資金的比例，就能夠實現風控。隨著直投模式發展成熟，銀行業普遍介入房地產，不排除在地產行業面臨整體下滑的情況下，銀行遭遇系統性風險。

編輯：隋丕寧 審核：劉雪梅 終審：蔡戰波