美聯(lián)儲加息！美元回流大本營，中國的房子怎么辦？

每經(jīng)編輯｜王婷婷    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

北京時間今天凌晨3點，經(jīng)歷了113個月的空窗期，美聯(lián)儲終于宣布加息，聯(lián)邦基準利率從0~0.25%變?yōu)?.25%~0.5%，加息25個基點。

美聯(lián)儲加息，是什么意思？

美聯(lián)儲時隔9年再次加息，并步入不少于3輪持續(xù)調(diào)整的加息周期。

美聯(lián)儲加息的核心邏輯是美元回流。即美元利用失常利率提高、升值，吸引國際資本回流，加快美國投資規(guī)模。

可以看出，此次加息顯示出美聯(lián)儲雖判斷美國經(jīng)濟增長，但對于通脹回升信心依然不足（尤其是在油價的影響下），降低了未來利率曲線斜率。而加息后美元、美股、美債同漲，預(yù)計美聯(lián)儲加息后全球市場流動性將進一步驅(qū)緊。

美聯(lián)儲加息對股市、債市、外匯市場都有比較直接的影響，那么對中國的房子呢？

邦爺認為這對中國樓市的影響主要體現(xiàn)在3方面：買房的錢，錢的價值和部分需求。

買房錢會外逃？

對我國來說，美聯(lián)儲加息的確會導(dǎo)致資本流出壓力上升，但并不會引發(fā)資本外逃。

交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平認為，未來一個時期，資本流出壓力整體上還是可控的。一方面，中國經(jīng)濟的基本面較好。另一方面，中國的財政狀況也較好，金融體系運行總體上比較平穩(wěn)。此外，我國長期以來都處于對外凈債權(quán)國地位，且2014年底外債占GDP的比重不足10%，遠低于20%的國際警戒線。

美元的升值，對于我國來說，不會出現(xiàn)外債負擔(dān)急劇加重的現(xiàn)象。

買房錢貶值？

但美聯(lián)儲加息對大多數(shù)貨幣來說都猶如一柄“達摩克利斯之劍”，人民幣也不例外。美聯(lián)儲宣布加息，結(jié)束持續(xù)七年的近零利率時代。從12月4日算起，人民幣對美元即期匯率從6.4020一路跌到了6.4610，8個交易日貶值了0.92%。

瑞銀證券預(yù)計，2016年底人民幣對美元報6.8，這意味著人民幣對美元將貶值5%。

人民幣貶值，影響最大的就是有出國的一些消費，比如留學(xué)、旅游、購物、代購、置業(yè)等。

例如今年以來，人民幣中間價跌幅已達4.82%；最近兩年合計跌幅更是超過5%。如果你出國買房，那意味著相比兩年前，如果你想拿1000萬元買房，因為人民幣貶值你就大概失去了50萬，相當于國內(nèi)大多城市一套房的首付了。

赴美置業(yè)需求提升？

若美聯(lián)儲重啟加息進程，美國市場融資成本加大，對房屋信貸規(guī)模的擠壓力度提升，美國房地產(chǎn)價格下行可能性較大。應(yīng)該說美聯(lián)儲加息對美國房地產(chǎn)降溫作用明顯。而隨著美國房地產(chǎn)價格的下降，不排除一些中國資產(chǎn)會跑去抄底，更多高凈值人士會進入美國房地產(chǎn)市場。

但對于中國樓市而言，來自這部分的影響并不大。華泰證券就認為，中國房地產(chǎn)市場的主要影響因素來自國內(nèi)，受美聯(lián)儲貨幣政策影響很小。

總的來說，美聯(lián)儲加息對中國國內(nèi)的房地產(chǎn)市場而言，影響相對間接。國內(nèi)樓市的主力依然是龐大的剛需和新城鎮(zhèn)化帶來的巨大購買力。伴隨高凈值人士和投資人群尋找風(fēng)口赴美置業(yè)，中國資本流出會給房地產(chǎn)業(yè)帶來一定負面沖擊。但整體而言對國內(nèi)樓市供需、價格趨勢影響有限。

但我們也不能不忽視，宏觀經(jīng)濟的連鎖反應(yīng)對局部市場的影響。要知道在2004.6-2006.7美國第五輪加息時，美聯(lián)儲利率的大幅下降就刺激了美國的房地產(chǎn)泡沫，并引發(fā)本次金融危機。對中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了聯(lián)動影響。

所以邦爺覺得大家還是提前做好準備吧，要用外匯的不妨提前兌，可以尋覓一些風(fēng)口機會抄底海外，可以適當配置國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（比如一線城市核心地段不動產(chǎn)），但注意，量都要適當，各項配置不要超過家庭財富總額的合理比例，走一些比較穩(wěn)妥的資產(chǎn)保值增值路子。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰(zhàn)波