O2O已不夠？物業上市第二輪開戰管家模式

每經編輯 白亞靜    

每經記者 白亞靜

在物業管理行業，一股新潮流正在涌動。

今日，中奧到家登錄港交所。這是自彩生活、中海物業后上市的第三家物業管理公司。中奧到家也拋出了社區O2O概念。不過，與其他幾家有所不同的是，中奧到家最有特色部分在于管家服務模式。在這種模式下，它作為第三方物業公司，不僅克服了沒有自建住宅項目供應這一先天不足，而且還在現有項目中囊括了大量中高端社區。

無獨有偶，正籌備上市的萬科物業也于本周二發出道歉信，表示將撤銷全國統一的400客戶服務熱線，上馬一對一式管家服務。

雖然物業公司被資本市場天然賦予社區O2O這個概念，但是當“積極擴張”的彩生活與似乎“不積極擴張”的中海物業相遇，兩者市盈率漸行漸遠，中海物業從上市初的30幾倍增長至目前的50幾倍，《每日經濟新聞》記者發現，管理面積或已不是給出物業公司估值的唯一標準。在這種微妙變化下，小面積的中奧到家在上市首日收獲了21倍的市盈率。

市盈率與物管面積脫鉤

今年上半年，中奧到家才開始布局住宅社區O2O，6月推產品，11月上市，目前O2O平臺還沒有產生收益，資本市場便給了21倍市盈率。同期，彩生活是32倍，中海物業是50倍。

東亞證券指出，盡管中奧到家2014年市盈率為22.1倍，其同業平均則為27.2倍，然而考慮到中奧到家較小的公司規模，其估值并不算便宜。

目前，中奧到家物業管理面積是3140萬平方米。10月，中海物業上市時披露，物業管理面積超過6000萬平方米。截至今年6月，彩生活物業管理面積為2.7億平方米，萬科物業的管理面積為1.1億平方米。

從上述數據可見，在物業管理面積上的體量差距，并沒有給這些物業公司帶來同比例的市場估值。

盡管物業公司上市潮流最早是被社區O2O這股風吹起，管理面積是搭建社區O2O很重要的一個因素，然而隨著多家公司開始上馬類似項目，資本市場對于管理面積的偏好似已逐漸稀釋。

中奧到家以九分之一于彩生活的物管面積體量、后發的O2O布局，收獲21倍市盈率的估值，主要依仗三個基本面：毛利率、項目資源、獨特的管家服務。

過去三年，中奧到家的毛利率一路上漲，分別達到19%、27%和33％。去年中海物業的毛利率才17.9%。

其實，支撐中奧到家高毛利的并非物業費，貢獻高毛利的是占營收不到兩成的協銷業務。與中海物業相比，兩者都采用包干制收費模式，不過中海物業的平均單價約是中奧到家的2~3倍。目前中奧到家有兩條業務線，一是住宅項目物業管理業務，對象包括業主和其他物業公司；二是協銷業務，在開發商開盤前進駐到項目。

很難想象，僅因為來源于協銷業務的高毛利，就可以讓資本市場給予這家公司21倍的市盈率，畢竟整個房地產行業都陷于去庫存的大環境。

在項目資源上，中奧到家的定位，與中海物業類似，以中高端住宅為主。前者雖然是第三方物業，但與首創置業、臥龍地產、保利地產、魯能置業維持著長期合作。位于中高端社區的業主，是支撐其O2O平臺的力量之一。

加碼個性化服務

另一個重要基本面是管家服務模式。這是中奧到家區別于其他物業公司的主要優勢，該業務早在2007年即開始推行，截至去年底，已有約700余名管家。

國元證券指出，中奧到家致力透過O2O平臺向住戶提供本地化及個人化的產品及服務，并借著管家服務模式向住戶交付產品或促進服務。

很少講O2O的萬科物業CEO朱保全，也趕了一次潮流，在中奧到家上市前，推出萬科版的網格化管家服務，正式取代以前的全國400呼叫熱線。

他稱，原有的全國熱線雖然解決了報修丟單的問題，但是呼叫中心缺乏現場感，難以提供不同社區里的服務，這次推出“一鍵直呼管家”，就是旨在研究人與人的貼身服務，將管家作為業主的第一服務人。

在物業上市的大潮流中，這種思維轉變并非偶然，其實與整個宏觀經濟形勢存在著某種形式上的諧振：供給端的個性化服務。

11月18日，習近平在APEC會議上再提“供給側改革”，指出要解決世界經濟深層次問題，單純靠貨幣刺激政策是不夠的，必須要推進經濟結構性改革，使供給體系更適應需求結構的變化。

上周五，經濟學家陶冬在易居-沃頓研討會上講得更為直白：“今天中國經濟的問題，根本不是總量需求不足，而是生產出來的產品、可以提供的服務，并不能滿足老百姓新型消費需求”。他表示，個性化消費是未來十年的主要故事之一，房地產需要找到一個和新型消費所貼近的模式。