中國版REITs再邁一步：首個專業房屋評估指引出爐

每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

“不積跬步，無以至千里。”中國版REITs雖歷經坎坷，但也孕育著勃勃生機。

10月19日，《每日經濟新聞》記者從中國房地產估價師與房地產經紀人學會了解到，該學會日前對外披露了一份由其制定的《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》（中房學〔2015〕4號），這被稱之為當前首個中國版REITs專業物業評估規范性文件。

業內人士表示，這會促進中國REITs的進一步發展，但部分環節仍需分工和獨立，尤其是評估機構的獨立性，也需要決策層去推動。

協會帶頭發布REITs物業評估行業標準

早在6年前，住建部曾試圖牽頭制定REITs物業評估規范文件，在此期間，還與央行、銀監會、證監會、發改委等部門進行過“批判性、建設性的研討”。

上述研討的目的意在推出《關于房地產投資信托基金物業評估管理有關問題的通知（征求意見稿）》和《房地產投資信托基金物業評估指導意見（征求意見稿）》。

不過，上述文件后來卻無疾而終。從本次出臺的《房地產投資信托基金物業評估指引（試行）》來看，該文件由中國房地產估價師與房地產經紀人學會制定。

據了解，中國房地產估價師與房地產經紀人學會屬于全國性的房地產估價和經紀行業自律管理組織，由從事房地產估價和經紀活動的專業人士、機構及有關單位組成，現為國際測量師聯合會（FIG）全權團體會員。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務部高級董事黃國鈞告訴《每日經濟新聞》記者，新出臺的REITs物業評估規范意味著中國REITs可能會進一步普遍化，尤其是優質商業地產類REITs。

一位不愿具名的商業地產機構負責人表示，發行REITs，重在對其基礎資產進行科學、獨立與準確評估，這樣才能實現REITs所帶來的穩定回報率。民間專業學術評估機構發布REITs評估指引無疑是一個推動作用，但仍需要決策層進一步推動。

今年初，住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，其中提及“大力發展住宅租賃市場是開啟REITs 的必有之路”，但并未過多贅述如何開啟等。

關于中國版的REITs，決策層至今并未發布新的文件。從去年中信啟航專項資管計劃登陸深交所進行協議轉讓，到前不久鵬華前海萬科公募REITs上市，REITs在實踐層面的探索不斷前行。

黃國鈞說，嚴格意義上，上述REITs產品還不是真正意義上的公募REITs產品，跟國際上的REITs還有很大差距。

機構資質與評估辦法待規范

從內容來看，上述指引主要針對REITs持有或者擬持有的房屋及其占用范圍內的土地、配套的設施設備和其他相關資產進行狀況評價、市場調研和價值評估（以下簡稱信托物業）進行詳細規范。

其中，信托物業狀況評價主要是對信托物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況進行調查、描述、分析和評定；信托物業市場調研是對信托物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況以及信托物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測，提供相關專業意見。

最關鍵的一步應是托物業價值評估，這是對信托物業的市場價值或其他價值、價格進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見。因此，這對REITs物業評估機構能否保持獨立性就是一個考驗。

上述指引要求房地產估價機構和注冊房地產估價師不得受理以下幾種情況，包括與委托人、其他相關當事人有股權直接從屬關系等利害關系，或與評估對象有利益關系的，或其他不符合法律、法規和規章規定情形的。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，從REITs試點看，還需要縮小評估機構的范圍，采用量化標準，比如要求具備一級房地產評估機構資質的機構進入，還是一級、二級都可以？如果評級機構進入門檻太低，也將會提前終結REITs的壽命。

另一個備受關注的問題是REITs物業評估方法的選擇。到底是采取收益法還是其他方法更合理？

黃國鈞表示，與一般物業評估相比，REITs物業評估因為特殊性，更需要精細化評估、一般預測未來5-10年的收益率，需要獨立性的物業評估機構去做。

上述指引規定，采用收益法評估信托物業價值，應當在評估報告中說明估價對象至少近3年的各年收入和運營費用，并在估價對象至少近3年及同類物業的收入和運營費用水平的基礎上，合理預測估價對象未來10年以上的各年收入和運營費用等。

前述指引提出，采用比較法評估信托物業價值，應當選取不少于3個可比實例，并且在評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

“市場通行的做法是考慮收益法，一般不建議成本法。”黃國鈞補充說。