首只公募REITs明上市 三懸念待解

每經編輯｜費盛海    

每經記者 費盛海

自A股6月以來大幅調整后，股權類產品隨之“暗淡”；而“雙降”之后，固收類產品的收益率也相應下降，居民的資產配置突然失去方向，步入了“資產配置荒”時代。

在此背景下，國內首只十年期封閉式產品——鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式基金（以下簡稱鵬華前海，代碼184801），將在9月30日上市。那么，其上市后是為資產配置帶來新航向，還是同大部分封基一樣難逃折價宿命，亦或走出別樣行情？針對該基金上市后可能出現的走勢，《每日經濟新聞》記者特為投資者梳理了三種操作策略，供您參考。

三大懸念待解

REIT是RealEstateInvestmentTrust（房地產信托憑證）的縮寫，其由專門投資機構經營管理，并將投資綜合收益的絕大部分（通常為90%以上）按比例分配給投資者。投資REITs，就可以間接投資物業，分享因租金收入和資產增值帶來的收益機會。

有業內人士表示，與股權、債券、現金類資產不同，REITs具備收入穩定、高分紅、高流動性、高成長性等特征，是與實體經濟相關度較高的分紅產品，能豐富資產配置，分散投資風險。

懸念1：能否成為資產配置新方向？

目前，國內的REITs大部分是以私募方式發行，門檻要求較高。鵬華前海則填補了國內公募REITs基金的市場空白，具有一定稀缺性。據鵬華前海上市公告書顯示，其折算后的份額總規模為0.3億份。自基金7月成立以來，最新凈值已達102.4120元，取得2.41%的收益，年化收益率約為7.2%，在同期產品中具有一定吸引力。從經驗來看，其場外份額將陸續轉到場內，屆時該基金成交有望趨于活躍。

懸念2：上市后會否折價？

封基折價指交易價格低于資產凈值的現象。折價率隨市場環境變化，在接近到期日時，交易價格趨近于其資產凈值，折價率逐漸消失，在折價時買入封基的投資者也會因此獲取額外收益。

普遍性折價在股票型封基中表現較為突出，這與規模、期限正相關，但債權類封基有所不同。根據目前在交易所上市的11只封閉式債基表現來看，折價率從0.32%~-9.14%不等，扣除頭尾兩只基金后，平均折價率為0.4%左右。總體而言，折價率與收益率和成交量的關聯較高，與封閉期限關聯較弱。從此角度出發，收益率居中的鵬華前海上市后能否因折價帶來額外的投資機會值得重點關注。

懸念3：封閉期較長是否值得配置？

近期如國投瑞盈、九泰銳智等定增類封閉式基金上市后就出現大幅折價，讓當初認購的投資者不僅付出認購費還出現浮虧，一度引發市場關于封閉式基金是否值得投資的熱議。那么，這一國內首只上市交易的公募REITs，鵬華前海的首秀亦會對日后資產證券化產品的發行有著深遠影響。

三策略應對

鵬華前海在上市后會怎樣表現尚不得而知，但從該基金未來的大部分收入以及分紅是可以確定的。也就是說，在基金上市后其下跌越多，折價率越高，年化收益率也會隨之增高，安全墊也就越高，反之則其投資價值遞減。更多基金操作策略

根據該基金折溢價率可能出現的情況，大致可分為三種狀態：

1、溢價率在0%至5%：即交易價格在102.41元~107.53元，該基金的年化收益率約在7%左右，處于市場中間水平，在短期存在一定風險，投資者應慎重。

2、折價率在0%~-5%：即交易價格在102.41元~97.28元，該基金的年化收益率約在7.6%左右，高于市場中間水平，值得關注。

3、折價率在5%~10%：即交易價格在97.28元~92.2元，該基金的年華收益率約8%左右，高于大部分同期產品，可重點關注。

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