馮焱東：險資為何鐘情白銀時代的房企

每經編輯｜馮焱東    

◎馮焱東

自2014年開始，保險公司紛紛入股上市房企。今年，這個勢頭絲毫沒有減弱，且手筆越來越大。

房地產黃金時代已過、進入了白銀時代，房企利潤率在不斷下滑，房地產收益與社會平均利潤率已經十分接近。那么，為什么穩健保守的保險公司在此時大舉進軍房地產業？

這需要從保險和房地產兩個角度來看。近年來，險資規模迅猛增長，但投資收益率卻一直處于較低水平。收益低很重要的一個原因是投資范圍受到局限，多元化資產配置不到位。

隨著保險資產的高速增長，各大險企迫切希望為險資尋找新的出路，以提升投資收益率。在中國大量優質經濟資源集中在上市公司的背景下，保險公司在上市公司股權投資方面紛紛加大了投入，其中銀行股權成為首選。

除了銀行，上市房企股權成為另一重要投資對象。房地產利潤不斷走低，卻依然能引起保險公司的興趣，我們可以從四個方面來理解：

一是從行業來講，房地產雖然進入白銀時代，但發展空間依然巨大。2014年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，商品房銷售額7.63萬億元，是絕對的龍頭性行業。此外，城鎮化仍然是中國未來一二十年經濟增長的主要動力。新型城鎮化戰略規劃已經制定，京津冀協同發展、長江經濟帶建設、“一帶一路”戰略也為新型城鎮化注入了新的內涵和強大的活力，發展前景十分廣闊。除了住宅地產以外，商業、文化、旅游度假、養老、養生醫療、物流、工業園區等地產也有很大發展機遇。

二是保險公司投資的都是龍頭房地產公司股權，安全性較高且收益率不低。統計表明，房地產的行業集中度近幾年來正快速提升。未來中小房企生存越來越困難，大型開發商的生存空間和發展前景依然十分廣闊，強者恒強態勢將益加彰顯。

雖然房地產行業進入白銀時代，整體風險也有所加大，但龍頭房企發展前景可期，其中一些公司財務穩健性較好，安全邊際較高，這對于保險資金來說是難得的結構性機會。公開數據顯示，萬科2012年、2013年、2014年凈負債率僅23.5%、30.7%、5.4%，2014年底持有的貨幣資金高達627.2億元，安全度“非常高”。一般大型房企的財務指標雖然遠達不到萬科的水準，但安全度“比較高”的房企也依然較多。

在安全性較高的同時，雖然銷售凈利潤率在下降，但龍頭房企的凈資產收益率ROE保持著較高水平。碧桂園的ROE2013年、2014年分別達到19.6%、18.4%。再看股息率，萬科2013年股息率高達5.5%，2014年為3.72%，遠高于一年期定期利率，2014年碧桂園稅前股息率已經高達6.6%，收益十分可觀。較高的安全性和不低的收益率組合在一起，房地產公司受險資青睞就不難理解了。

三是保險企業與房地產公司未來有較大互動空間。大型房地產公司經過一二十年的快速發展，積累了豐富的開發運營經驗和龐大的業主群體，這對于保險公司來講是很有吸引力的。

萬科目前僅自身樓盤物業服務客戶就有250萬，預計10年后將達到1000萬，加上接受其他物業，預計10年后將達到6000萬～8000萬物業客戶。龐大業主群存在養老、養生、醫療、金融、“互聯網+”以及各種潛在需求，對保險公司來講想象空間非常大。目前社區金融正進行得如火如荼，養老產業雖然還不成熟但前景廣闊，這都是保險公司競相重兵布局的領域。

對開發商來說，保險資金規模大、成本低，險資入股房企后可以為房企提供更多金融支持。開發商逆周期低價拿地、并購擴張的機會可能會大幅增加，雙方可以優勢互補深度合作。在銷售上，房企和保險公司還可以共享客戶資源，增加客戶黏性。

最后，險資入股房企還有個時機因素。去年股市還沒有大漲，房地產公司市盈率和市凈率都不高，香港上市房企更低，這對險資來說是個比較好的時機。今年前海人壽耗巨資入股萬科，也是在股票大跌之后，所以險資頻頻入股房企與時機也有一定關系。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）