43周討論、38次易稿 萬達用粉絲效應建別墅

每經編輯｜每經記者 王杰    

◎每經記者 王杰

“互聯網+”之風呼嘯而至，房企擁抱互聯網也蔚然成風。

8月，在云南西雙版納項目的開發中，萬達開始用互聯網思維建房子，運用產品型社群研發模式，讓粉絲們集思廣益。

房企把互聯網模式嫁接到房地產開發中，能否像小米一樣贏得粉絲的尖叫？開發成本是否會因此增加？這種開發模式是否有可持續操作性？

38次修改設計方案

聊起互聯網思維，不得不說小米。

有專業人士曾評，小米最寶貴的資產不是小米手機品牌，而是其龐大的為之瘋狂的米粉們。擁有他們，就算雷軍哪天不做手機，做別的產品一樣暢行無阻。

很多人問：小米模式可不可以復制？

雷軍坦承：“我不知道小米可不可以復制，但是我堅信小米模式是可以復制的。”至于小米的高增長可不可以持續？他認為，這取決于小米能不能堅持互聯網思維。

互聯網思維的一個鮮明特征就是粉絲效應。這次萬達在西雙版納項目開發過程中，也是瞄準了粉絲經濟。據了解，版納別院打造產品社群，共分三步走。

第一步：定位核心人群，先聚忠實粉絲。一路跟隨萬達廣場投資賺錢的老業主、萬達城的熱心追隨者成為社群第一批粉絲。社群形成每日群內溝通、每周例會決議機制。產品初案第一時間被拿到群內討論，當日提出建議，當周形成統一意見反饋。反復經歷了43周調整，最終達成共識——低總價適合投資。

第二步：社群意見領袖，提升產品標準。有了第一批鐵粉初步認可之后，主管工程的負責人成為社群第二批粉絲，他們以專業粉絲角度死磕產品細節，38次打回設計方案，終于第39次方案通過。

萬達版納別院最終方案讓項目的空間不再局限于平面，各功能區尺度做到“環肥燕瘦”的同時，更充公做到室內空間室外化、室外空間室內化。

第三步：傾聽跨界聲音，開啟產品之旅。旅行達人成為社群第三批粉絲。熱愛旅行的他們對于度假產品有自己獨特的見解，他們加入社群，增加了度假產品的溫度感。他們提倡每年一次季節性悠長假期，引入房屋托管服務，度假時自住，其余時間保證收益持續運營。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，針對旅游性比較強的個性化產品，消費者的意見是很關鍵的，因為按需定制對銷售是有幫助的，產品迭代的方式符合這類產品的需求。

開發成本不容忽視

“用互聯網模式開發房地產，這種思路是超前的。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前房地產的“互聯網+”，主要在營銷層面，但走到最后都認為是噱頭。真正的“互聯網+”，應該向房地產的全價值鏈（前端、中端、后端）延伸。從最初的市場調研、用戶定位、規劃設計，這些前端的程序，應該和市場去溝通，根據用戶思維去打造產品，這種邏輯是對的。

歐陽捷說，中端層面是施工管理和產品營銷引入互聯網，而目前僅僅是中端部分的營銷上引用了互聯網，施工過程中沒有互聯網。后端指的是在客戶服務和品牌管理工作當中運用互聯網。“三端中前端是最重要的一段，大的方向值得認可。”

理念縱然超前，但成本仍不容忽視。

互聯網分析師葛甲表示，把時間拖長一點，設計上盡可能照顧所有人的需求，雖然是廣泛征集意見，但開發商還是會按照規律辦事。畢竟連手機這么小的東西，小米真正制造時也不會完全照顧到所有用戶的意見。

葛甲指出，充分考慮用戶需求，聽取用戶意見和建議是對的，但需要在考量時堅持專業水準，體現自己的專業價值。無底線遷就用戶是保持專業性的天敵。

歐陽捷表示，在房地產開發過程中，拿了地才可以征求客戶的意見。在北京拿的地，去廣州征求意見是沒意義的，所以粉絲的意見很難標準化。一年只有52周，時間成本也很重要。

歐陽捷認為，小米可行的原因是可以批量生產的產品，修改成本比較低。相對手機而言，房產是小眾產品，改動成本較大，相對工業產品來說，住宅產品很難做到大批量生產，互聯網模式可持續性操作不容易。

陳晟認為，產品打造過程中可能會增加一些更新的成本，但從未來銷售回報上或者財務成本減少上看是個有價值的嘗試。這是一種有借鑒意義的產品導向思維。互聯網顛覆房地產是不太會的，但會影響房地產的服務行業，比如設計、眾籌、銷售以及物業等。