“衛(wèi)道士”萬(wàn)科物業(yè)的加減邏輯

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

去年以來(lái)，萬(wàn)科一直在談轉(zhuǎn)型，郁亮規(guī)劃了一套圍繞社區(qū)的全新業(yè)務(wù)版圖：以住宅為核心，分拆物業(yè)板塊，布局商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。然而，一個(gè)不可忽視的事實(shí)是，作為典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著人口紅利逐漸消失，物業(yè)板塊賺錢(qián)越來(lái)越難，為此，萬(wàn)科將目光投向了機(jī)器人。王石表示，預(yù)計(jì)明年萬(wàn)科的機(jī)器人夜間巡邏保安就會(huì)投放市場(chǎng)。除了代替保安，萬(wàn)科在物業(yè)上的機(jī)器人應(yīng)用還有哪些？除了投放機(jī)器人，萬(wàn)科還有哪些可以節(jié)省人力的招術(shù)？

進(jìn)一步，盡享資本盛宴，市值以幾何級(jí)倍數(shù)增長(zhǎng)；退一步，固守微利，連工資也要在蠅頭小利中擠出。如果你是萬(wàn)科物業(yè)掌門(mén)人朱保全，會(huì)怎么選？

自然是“進(jìn)”。那么，問(wèn)題來(lái)了。物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，想像互聯(lián)網(wǎng)公司那樣成為“風(fēng)口上的豬”，首先就要縮減尾大不掉的人力成本，可是“減人”行得通嗎？朱保全拋出問(wèn)題稱(chēng)，“市盈率呀，新三板呀，資本一波波地沖擊著純樸的物業(yè)人，大家一下子忘了落潮時(shí)裸泳的慘態(tài)。減人，成為物業(yè)公司向資本討好的一種姿態(tài)，還真拿自己當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)公司呀？物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力主要不就是線下能力嗎？”彩生活的種種做法，可不就把自己當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)公司嗎？這說(shuō)明，萬(wàn)科物業(yè)仍然把自己定位于傳統(tǒng)物業(yè)。

萬(wàn)科物業(yè)像“衛(wèi)道士”一樣表示要“持本守正”，不減人，用人做服務(wù)。可是人口紅利不再，又無(wú)房企補(bǔ)助，成本高企，怎么上市呢？不讓資本市場(chǎng)看到你掙錢(qián)的潛力，如何會(huì)有白花花的銀子投來(lái)？另外，最近萬(wàn)科有很多擴(kuò)張動(dòng)作，不難發(fā)現(xiàn)它在管理面積上的企圖。那么，擴(kuò)張之后，萬(wàn)科會(huì)給市場(chǎng)講一個(gè)什么故事呢？要知道，彩生活已經(jīng)提前卡位社區(qū)O2O，物業(yè)圈的“互聯(lián)網(wǎng)＋”故事不新鮮了。

其實(shí)，萬(wàn)科不減人以及商業(yè)模式的底牌就是“物業(yè)＋”，這決定了萬(wàn)科物業(yè)將走一條和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)邏輯不同的道路。

傳統(tǒng)物業(yè)

捧著“金飯碗”要飯？

2015年，風(fēng)來(lái)了。

又苦又臟又累的小區(qū)物業(yè)，成了并購(gòu)市場(chǎng)上的香餑餑。當(dāng)彩生活成功登陸港交所，并將輕資產(chǎn)的市值一度做到百億級(jí)別，萬(wàn)科、中海等老牌物業(yè)公司也開(kāi)始朝上市發(fā)起沖刺，業(yè)內(nèi)大規(guī)模的合作與兼并隨之而來(lái)。

2014年底，萬(wàn)科物業(yè)合同管理面積為1.03億平方米。這個(gè)數(shù)字很關(guān)鍵，既是萬(wàn)科物業(yè)擴(kuò)張的“跳板”——今年要在此基礎(chǔ)上增加50%，也是上市所必需亮出來(lái)的“肌肉”。在全國(guó)175億平方米物業(yè)管理面積（2014年底，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)）面前，萬(wàn)科物業(yè)的市場(chǎng)份額小得可憐，但彩生活上市前的管理面積也不過(guò)1億多平方米。在高度分散的中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)上，一旦跨過(guò)以?xún)|計(jì)算的門(mén)檻，那就已經(jīng)是數(shù)一數(shù)二的大鱷了，不僅有了規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，還有數(shù)量可觀的增值服務(wù)用戶。

除了管理面積，資本市場(chǎng)要看的還有財(cái)務(wù)數(shù)字。2014年，萬(wàn)科物業(yè)貢獻(xiàn)了19.8億元的收入，毛利率約為13.24%。毛利率遠(yuǎn)沒(méi)有彩生活的靚麗。

瑞銀證券分析，假設(shè)萬(wàn)科物業(yè)2014年的凈利潤(rùn)率是2%，那么年凈利潤(rùn)僅4000萬(wàn)元，而且伴隨人力成本的提高，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)率很難提高，將長(zhǎng)期維持微利化。

因此，彩生活董事長(zhǎng)潘軍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)點(diǎn)名萬(wàn)科稱(chēng)，物業(yè)管理公司本來(lái)是非常好的營(yíng)運(yùn)模式，卻被做成了微利甚至賠錢(qián)的生意。

瑞銀證券指出，如果萬(wàn)科物業(yè)在普通的物業(yè)管理外，能夠拓展與家庭生活相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)，并通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，則物業(yè)平臺(tái)的價(jià)值將得到重估。就是說(shuō)，搭上“互聯(lián)網(wǎng)”或“社區(qū)增值服務(wù)”的風(fēng)，萬(wàn)科物業(yè)就能飛上天。

彩生活的上市成功，讓“擴(kuò)張＋增值服務(wù)”成為物業(yè)公司爬上風(fēng)口的必備裝備。

互聯(lián)網(wǎng)+ 是“體”還是“用”？

風(fēng)來(lái)，才知春未老，楊柳起身爭(zhēng)頭魁。

同樣立足社區(qū)，每個(gè)企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)并不同。十年后誰(shuí)會(huì)勝出？是溫和的改良者，還是顛覆傳統(tǒng)的革命者？

彩生活更像一名革命者。在它奔向互聯(lián)網(wǎng)公司的路徑上，“互聯(lián)網(wǎng)＋”是體，是商業(yè)模式的基石。彩生活CEO唐學(xué)斌曾向記者表示，彩生活大舉擴(kuò)張的本質(zhì)，不是其他，只為APP拓展用戶。潘軍更是喊出“彩生活就是一家互聯(lián)網(wǎng)公司”。

彩生活通過(guò)APP打造社區(qū)平臺(tái)，整合商業(yè)資源，為“衣食住行娛”等需求做服務(wù)。傳統(tǒng)物業(yè)管理經(jīng)歷全新變革，原有的基礎(chǔ)服務(wù)層級(jí)最低，不能缺位，但絕非重點(diǎn)。

萬(wàn)科的做法相對(duì)溫和，你可以說(shuō)它“保守”。雖然萬(wàn)科也在做社區(qū)增值服務(wù)，但與彩生活模式相反，萬(wàn)科物業(yè)認(rèn)為，服務(wù)只是物業(yè)價(jià)值之一，資產(chǎn)增值更為重要，因此它將自己逐步打造為資產(chǎn)管理者，“互聯(lián)網(wǎng)＋”只是用，是幫助萬(wàn)科提升工作效率的技術(shù)之一，萬(wàn)科物業(yè)的商業(yè)模式關(guān)鍵詞是“物業(yè)＋”。

記者走訪深圳多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科樓盤(pán)普遍比周邊同時(shí)期項(xiàng)目?jī)r(jià)格高，除了開(kāi)盤(pán)定價(jià)即高于其他項(xiàng)目，還有一個(gè)重要原因是萬(wàn)科物業(yè)將樓盤(pán)維護(hù)得相對(duì)較新。

萬(wàn)科濟(jì)南公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人于獻(xiàn)文對(duì)記者說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)是關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)，三分之一業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)理由就是物業(yè)。由于萬(wàn)科進(jìn)入濟(jì)南時(shí)間短，很多買(mǎi)家也是道聽(tīng)途說(shuō)，只模糊地認(rèn)為萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)好，對(duì)資產(chǎn)保值增值沒(méi)有概念，但是，在萬(wàn)科進(jìn)入較早的城市里，比如在蘇州，很多人都是沖著萬(wàn)科物業(yè)能使資產(chǎn)增值這一點(diǎn)購(gòu)入。

朱保全撰文稱(chēng)，物業(yè)管理的核心價(jià)值是對(duì)建筑物的最好管理。他衡量物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)有兩點(diǎn)：即時(shí)服務(wù)，資產(chǎn)增值。

當(dāng)人工成本逐年提升，并擠壓維修投入時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)2012年出臺(tái)內(nèi)部規(guī)定，日常維修投入占總成本的比例不能少于6%。若以2014年16億的成本計(jì)，維修支出就達(dá)到約1個(gè)億。

除了即時(shí)服務(wù)，小區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值也是衡量物業(yè)是否物有所值的標(biāo)準(zhǔn)，在萬(wàn)科的邏輯里，后者更為重要。基于此，萬(wàn)科物業(yè)方面認(rèn)為，在動(dòng)輒百萬(wàn)計(jì)的房產(chǎn)面前，業(yè)主是能夠衡量自己交的物業(yè)費(fèi)到底值不值。

朱保全表示，萬(wàn)科物業(yè)的戰(zhàn)略愿景之一就是為業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，其物管超過(guò)十年的老社區(qū)里，有85%的項(xiàng)目售價(jià)高于周邊小區(qū)。

或因此，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)到96%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。

睿服務(wù) 搶占市場(chǎng)還是盡早變現(xiàn)？

就算物業(yè)費(fèi)很高，收繳比例近100%，但是如果繼續(xù)傳統(tǒng)管理模式，恐怕也無(wú)法改變行業(yè)的微利現(xiàn)狀。

今年以來(lái)，萬(wàn)科以輸出品牌管理的方式開(kāi)始擴(kuò)張，提出自己可用“睿服務(wù)”為同行做傳統(tǒng)物業(yè)工作，同行使用“睿服務(wù)”系統(tǒng)，即加入了睿聯(lián)盟的框架，可以在萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)的200萬(wàn)用戶基礎(chǔ)上做增值服務(wù)。“睿服務(wù)”系統(tǒng)是萬(wàn)科手里的一把研發(fā)并磨合多年的市場(chǎng)化利劍。該系統(tǒng)首次使用是在2013年的東莞萬(wàn)科，350萬(wàn)平方米管理面積委托給由10個(gè)職業(yè)物業(yè)師組成的兩個(gè)管理中心進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。據(jù)萬(wàn)科統(tǒng)計(jì)，2014年，當(dāng)?shù)乜蛻敉对V下降30%，員工投訴下降50%，工單完成率達(dá)到99.4%。

這套系統(tǒng)首先是為萬(wàn)科物業(yè)節(jié)省人力。比如，其組成部件之一的“EBA設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)”，可對(duì)社區(qū)內(nèi)所有設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)控，為日常維修自動(dòng)下單，實(shí)時(shí)獲取能耗數(shù)據(jù)。因此不再需要人工抄表，也減少了人工巡查設(shè)備、管理者派單的工作量。

另外，管理中心可以通過(guò)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)同時(shí)托管多個(gè)項(xiàng)目，提高工作效率。因此，它可以充當(dāng)萬(wàn)科物業(yè)進(jìn)行品牌輸出的工具。

這套系統(tǒng)和萬(wàn)科物業(yè)磨合已久，但是否一定適合其他物業(yè)公司呢？

深圳某物業(yè)公司人士質(zhì)疑稱(chēng)，這套系統(tǒng)最大的問(wèn)題有兩點(diǎn)，一是每個(gè)系統(tǒng)都需要長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)調(diào)試，才能得到基層員工的認(rèn)可，二是只輸出系統(tǒng)，沒(méi)輸出人力，基層工作誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？

根據(jù)萬(wàn)科物業(yè)的介紹，在這套系統(tǒng)中，人、物、房全部得到系統(tǒng)梳理，每個(gè)崗位有二維碼，工作必須掃碼積累經(jīng)驗(yàn)值，這使得監(jiān)控從現(xiàn)場(chǎng)“人盯人”變成數(shù)據(jù)搬上網(wǎng)，減少了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要成本——監(jiān)控成本。

資料顯示，目前，已加入萬(wàn)科睿服務(wù)系統(tǒng)名單的有中南物業(yè)、北京佰嘉置業(yè)集團(tuán)有限公司、深圳卓弘物業(yè)公司、海南南國(guó)控股集團(tuán)等多個(gè)項(xiàng)目。

據(jù)萬(wàn)科項(xiàng)目公司內(nèi)部員工介紹，眼下，地方層面的小規(guī)模合作更多，這些項(xiàng)目只能使用睿服務(wù)系統(tǒng)，不能用萬(wàn)科物業(yè)的品牌進(jìn)行宣傳；在承接的項(xiàng)目上，暫時(shí)都是業(yè)主已入住的社區(qū)，考慮更多的不是競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，而是可以直接產(chǎn)生收益。

目前，睿服務(wù)公布的收費(fèi)模式有兩種，一是收取專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)，雙方共同分享超額收益，二是萬(wàn)科物業(yè)劣后，只分享超額收益，比如與山東天泰的合作。但據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，目前睿服務(wù)和睿聯(lián)盟在深圳的推廣并不順利，原因之一就是收了服務(wù)費(fèi)，卻沒(méi)有設(shè)置保底線，虧了對(duì)方承擔(dān)，賺錢(qián)則分享收益。

最后，該系統(tǒng)還有望完成朱保全對(duì)收費(fèi)“透明”的要求。以保潔作業(yè)為例，由于收錄了保潔面積、制定了保潔效率指標(biāo)，萬(wàn)科物業(yè)推出了保潔SOP工時(shí)制，充分利用碎片化時(shí)間減人提效，因此外包后，外包費(fèi)用實(shí)現(xiàn)當(dāng)日簽單結(jié)算，業(yè)主每天可知道支付多少錢(qián)給保潔公司。舉一反三，物業(yè)費(fèi)可以詳細(xì)分解到每個(gè)項(xiàng)目。在朱保全看來(lái)，透明是互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)，透明收費(fèi)即觸網(wǎng)。

制度設(shè)計(jì) 曾經(jīng)錯(cuò)過(guò)，從頭再來(lái)？

與萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)化同步進(jìn)行的，還有對(duì)員工進(jìn)行的種種制度設(shè)計(jì)，以激活物業(yè)員工的生產(chǎn)力。

今年6月，事業(yè)合伙人制在萬(wàn)科物業(yè)公司落地。10%的股份被劃撥給內(nèi)部員工，其中，3.3%的股份在2015年內(nèi)直接分配給物業(yè)員工，剩余6.7%暫不劃分，未來(lái)滿足設(shè)定的考核標(biāo)準(zhǔn)后，再轉(zhuǎn)讓給物業(yè)員工。

高力國(guó)際研究及咨詢(xún)部董事陳厚橋?qū)Α睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，股權(quán)激勵(lì)既解決了流動(dòng)性問(wèn)題，又將利益捆綁，激活了員工積極性。

在上市前夕推出這一政策，無(wú)疑有利于治療萬(wàn)科物業(yè)身上的“行業(yè)病”：?jiǎn)T工流動(dòng)性過(guò)大，平均司齡在2年左右，遠(yuǎn)低于萬(wàn)科地產(chǎn)板塊的員工司齡。

彩生活潘軍表示，培養(yǎng)成熟員工，才是物業(yè)公司發(fā)展的最大痛點(diǎn)。

另外，不為人知的是，此前萬(wàn)科物業(yè)還有一套類(lèi)似的合伙人制度——“風(fēng)險(xiǎn)保證金”。

據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部員工介紹，職業(yè)物業(yè)師需在前期投入一筆風(fēng)險(xiǎn)保證金，若所在管理中心的收益大于預(yù)期，可分享收益，若低于預(yù)期，已繳納的保證金會(huì)遭到一定比例的損失。

經(jīng)過(guò)2014年的重新梳理和組合，萬(wàn)科物業(yè)目前大致分為兩個(gè)部分，一是九大住宅運(yùn)營(yíng)中心，由萬(wàn)科物業(yè)被稱(chēng)為“九萬(wàn)”的9名資深員工領(lǐng)綱，其下設(shè)49個(gè)管理中心，管理各地物業(yè)項(xiàng)目；二是26個(gè)地方公司，分別是13個(gè)中心城市公司、13個(gè)城市公司，在市場(chǎng)上開(kāi)拓新項(xiàng)目，做好項(xiàng)目承接。

這一舉措與萬(wàn)科物業(yè)15年前的一次分拆異曲同工。2001年，萬(wàn)科物業(yè)欲分拆為管理和發(fā)展兩家公司，一家接萬(wàn)科地產(chǎn)的項(xiàng)目，一家接其他地產(chǎn)公司的項(xiàng)目。但這一分拆當(dāng)時(shí)被叫停，這也一度導(dǎo)致萬(wàn)科物業(yè)市場(chǎng)化程度不高。

萬(wàn)科物業(yè)某地方公司總經(jīng)理表示，雖然現(xiàn)在已拆分，但由于剛起步，目前內(nèi)部對(duì)此的劃分還不嚴(yán)格。

耽擱十五載，世上已千年。

物業(yè)＋ 除了機(jī)器人，還有什么？

除了用系統(tǒng)節(jié)省部分人力成本，用制度激活現(xiàn)有員工的生產(chǎn)力，萬(wàn)科物業(yè)還有上馬機(jī)器人直接補(bǔ)足人力缺口的打算。

畢竟，睿服務(wù)系統(tǒng)為萬(wàn)科物業(yè)節(jié)省的人力還是有限。2014年底，萬(wàn)科物業(yè)共有員工3萬(wàn)余人，在行業(yè)整體向“輕”發(fā)展的趨勢(shì)中，反而還比上一年增加了12.3%的人力，同期萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入和成本增幅在三成以上。這其中，除了萬(wàn)科物業(yè)管理面積擴(kuò)大的原因，也與該行業(yè)仍大規(guī)模依賴(lài)人力有關(guān)。

王石最近表示，未來(lái)補(bǔ)齊巨大的用人缺口，只好上機(jī)器人。明年萬(wàn)科物業(yè)就將使用機(jī)器人擔(dān)任夜間巡邏保安。

雖然機(jī)器人技術(shù)還停留在實(shí)驗(yàn)階段，但這已經(jīng)反映了行業(yè)變革邏輯，在人口成本逐年走高的背景下，70%仍依靠人力的物業(yè)行業(yè)，還需要從多個(gè)角度在減人、提效、增收上下功夫。不論朱保全如何強(qiáng)調(diào)用人做服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)仍需在自己的商業(yè)模式“物業(yè)＋”之下，既保證業(yè)主資產(chǎn)增值，又要平衡人力成本與利潤(rùn)之間的關(guān)系。

《《《

商業(yè)板塊

商業(yè)地產(chǎn)大而不能倒 萬(wàn)科兩害相權(quán)取其“輕”

◎每經(jīng)記者 王杰

“就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你。”數(shù)年前，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò)這樣的話。

他為何這樣說(shuō)？這是有歷史原因的。住宅專(zhuān)業(yè)化曾是萬(wàn)科成為行業(yè)“老大”的必殺技。在萬(wàn)科的歷史上，公司曾介入超市、礦泉水、影視等領(lǐng)域，也開(kāi)發(fā)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化這一路徑實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)科的超速發(fā)展。

談到商業(yè)地產(chǎn)，王石稱(chēng)，住宅是萬(wàn)科的“輕資產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”。

郁亮說(shuō)，最初進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是“被動(dòng)”的——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（只有住宅、不需建其他配套設(shè)施的地塊）。這種情況下，作為創(chuàng)始人的王石不得不做出妥協(xié)。

然而，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年，如何才能殺出一條血路？

萬(wàn)科商用獨(dú)立之難

自從2009年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)之后，萬(wàn)科對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與重視度逐年提高。2013年1月，萬(wàn)科正式組建商用地產(chǎn)管理部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌萬(wàn)科商用地產(chǎn)的實(shí)施工作。隨著萬(wàn)科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，萬(wàn)科商用近年來(lái)不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。

然而至今，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩，但規(guī)模已經(jīng)非常大。資料顯示，目前，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)已在全國(guó)60多個(gè)城市鋪開(kāi)，在一二線城市中心商圈已經(jīng)規(guī)劃了20多座城市商務(wù)綜合體項(xiàng)目，還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購(gòu)物中心，如萬(wàn)科紅廣場(chǎng)、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)等。

今年初，履新萬(wàn)科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的丁長(zhǎng)峰對(duì)媒體表示，萬(wàn)科將于今年一季度末宣布成立萬(wàn)科集團(tuán)下屬的獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)公司，并于6月底完成25個(gè)萬(wàn)科旗下購(gòu)物中心的資產(chǎn)處理。但2015年已過(guò)半，萬(wàn)科商用仍然沒(méi)有獨(dú)立的跡象。3月31日，萬(wàn)科在香港舉行的2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮稱(chēng)，“關(guān)于未來(lái)商業(yè)做大有沒(méi)有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前還沒(méi)計(jì)劃。”

與此同時(shí)，萬(wàn)科也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。去年，萬(wàn)科與百度合作，百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計(jì)算技術(shù)，為萬(wàn)科的商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷(xiāo)工具三類(lèi)核心技術(shù)，給萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級(jí)的解決方案。“百萬(wàn)”的合作，能否給萬(wàn)科商業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的幫助？多位業(yè)內(nèi)人士表示，難以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，表面來(lái)看，百度的數(shù)據(jù)流量很大，但是重要的是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，并篩選出有效數(shù)據(jù)，而這項(xiàng)工作并不容易。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也表達(dá)了類(lèi)似看法。他認(rèn)為，雖然百度集成了一些類(lèi)似大眾點(diǎn)評(píng)的商家，但客戶信息并不清晰，對(duì)招商價(jià)值不大，目前百度的數(shù)據(jù)還難以達(dá)到一定的深度。

“被商業(yè)”成分居多

萬(wàn)科布局的商業(yè)產(chǎn)品包含三大類(lèi)型，即購(gòu)物中心（萬(wàn)科廣場(chǎng)）+寫(xiě)字樓（萬(wàn)科大廈）+社區(qū)商業(yè)（萬(wàn)科紅），定位全部是針對(duì)周邊居民的社區(qū)型商業(yè)，或者是區(qū)域購(gòu)物中心。

在商業(yè)地產(chǎn)的思路上，萬(wàn)科表現(xiàn)出與萬(wàn)達(dá)、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營(yíng)城市的需求，萬(wàn)科則是跟著實(shí)際的用戶需求走。

王石說(shuō)，萬(wàn)科的特點(diǎn)是在不被看好的地段做住宅，做商業(yè)亦然。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)造成了沖擊，同時(shí)也創(chuàng)造了商機(jī)。郁亮也稱(chēng)，網(wǎng)購(gòu)對(duì)購(gòu)物中心有很大打擊，萬(wàn)科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)也保持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進(jìn)行。

作為住宅地產(chǎn)龍頭，萬(wàn)科的商業(yè)地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。王永平認(rèn)為，萬(wàn)科做商業(yè)和其他企業(yè)所遇到的困難類(lèi)似：連鎖化程度不夠高。雖然商業(yè)儲(chǔ)備量大，但是已開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目并不多，品牌上沒(méi)有形成比較強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán)。萬(wàn)科很大，但萬(wàn)科商業(yè)很小。

RET睿意德策略顧問(wèn)部高級(jí)總監(jiān)李靜雅認(rèn)為，和萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不同，萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的權(quán)限有一定局限。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)品牌需要一個(gè)調(diào)整的過(guò)程，不能完全復(fù)制萬(wàn)科的品牌，更多地是根據(jù)社區(qū)的屬性和人群的分類(lèi)來(lái)定義。

商業(yè)地產(chǎn)的紅海及過(guò)剩，早已為業(yè)內(nèi)公認(rèn)，萬(wàn)科的這一業(yè)務(wù)板塊可以說(shuō)是在勉力支撐。王永平直言，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有上升到戰(zhàn)略高度，“被商業(yè)”的成分多，因?yàn)樽≌_(kāi)發(fā)量大，配備了較多商業(yè)，但目前運(yùn)營(yíng)還有一定困難，所以才會(huì)有“萬(wàn)萬(wàn)”合作。

商業(yè)配角，住宅主角

在近日的一個(gè)論壇上，王石說(shuō)，進(jìn)入白銀時(shí)代，為什么萬(wàn)萬(wàn)想不到萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科會(huì)合作呢？因?yàn)槿f(wàn)科向城市配套轉(zhuǎn)型，住宅是萬(wàn)科的“輕資產(chǎn)”，蓋了就能賣(mài)，但如今突然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓地產(chǎn)，不能蓋了就賣(mài)，要出租，這方面萬(wàn)科不是很熟悉，這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)恰好倒過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)萬(wàn)達(dá)而言是“輕資產(chǎn)”，但是和商場(chǎng)配套的住宅，萬(wàn)達(dá)就不那么得心應(yīng)手了，住宅對(duì)萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)是“重資產(chǎn)”，這兩個(gè)公司牽手合作，是一個(gè)資源重新整合的過(guò)程。

早前，出身凱德、負(fù)責(zé)萬(wàn)科商業(yè)的毛大慶曾表示，萬(wàn)科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑，第一批經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會(huì)像凱德一樣住宅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)完全獨(dú)立。

自2013年下半年開(kāi)始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時(shí)，萬(wàn)科也開(kāi)始就商業(yè)物業(yè)資本化與國(guó)際資本頻繁接觸。2014年9月，萬(wàn)科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達(dá)成協(xié)議，以約16.51億元的價(jià)格出售上海虹橋萬(wàn)科中心90%股權(quán)。

此前，萬(wàn)科還與凱雷投資集團(tuán)簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺(tái)的意向書(shū)，雙方擬成立資產(chǎn)平臺(tái)公司，以收購(gòu)萬(wàn)科的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)萬(wàn)科的計(jì)劃，新的資產(chǎn)平臺(tái)公司將長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，未來(lái)將以資產(chǎn)證券化方式退出。

如今，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科集團(tuán)層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，郁亮表示，萬(wàn)科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路，商業(yè)會(huì)像住宅一樣，成為萬(wàn)科的一個(gè)主要業(yè)務(wù)。但這并不意味著萬(wàn)科放棄住宅的主業(yè)地位。

萬(wàn)科相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，9月商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有一些大的動(dòng)作。目前社區(qū)商業(yè)還是由各分公司在運(yùn)作，管理上則歸屬于萬(wàn)科商用地產(chǎn)管理部。

《《《

住宅板塊

強(qiáng)調(diào)技術(shù)轉(zhuǎn)型的王石 為何不想談大數(shù)據(jù)？

未來(lái)十年萬(wàn)科會(huì)發(fā)展成什么樣子？王石認(rèn)為有兩點(diǎn)是清楚的，一是從制造型向技術(shù)型轉(zhuǎn)型，二是從銷(xiāo)售商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。除了技術(shù)，轉(zhuǎn)型中的萬(wàn)科也正在經(jīng)歷組織結(jié)構(gòu)的扁平化變革及其帶來(lái)的陣痛。那么，萬(wàn)科的郁亮式“失控”還要持續(xù)多久？萬(wàn)科董秘譚華杰認(rèn)為，萬(wàn)科內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上的重大變革，有可能會(huì)持續(xù)三五年的時(shí)間，“我們希望未來(lái)萬(wàn)科能把內(nèi)部所有金字塔結(jié)構(gòu)全部摧毀，統(tǒng)統(tǒng)改成平行架構(gòu)”。

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，位于廣東東莞松山湖，它是王石特別鐘愛(ài)的一個(gè)地方。最近，萬(wàn)科決定在這里建設(shè)一棟工業(yè)化宿舍試驗(yàn)樓。這并非標(biāo)志性的豪華住宅，卻引起了廣泛關(guān)注，因?yàn)檫@是萬(wàn)科將BIM（Building Information Modeling）技術(shù)用于建筑建造全流程的首次嘗試。

BIM中文譯為“建筑信息模型”，它的原理是將建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進(jìn)行建筑建模，并通過(guò)數(shù)字化信息模擬建筑物的真實(shí)信息，實(shí)現(xiàn)虛擬施工等功能。

BIM的關(guān)鍵詞是大數(shù)據(jù)。王石此前在接受采訪時(shí)表示，萬(wàn)科正在積極推進(jìn)BIM的應(yīng)用，大數(shù)據(jù)的力量正在顛覆傳統(tǒng)的建筑模式。可是，最近王石在一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合卻說(shuō)：請(qǐng)你們不要在我面前說(shuō)“大數(shù)據(jù)”三個(gè)字。做著大數(shù)據(jù)的事兒，王石卻不想談大數(shù)據(jù)，個(gè)中原因究竟是什么？

透視BIM：從技術(shù)到革命

在東莞松山湖這片占地200畝的土地上，萬(wàn)科的科研團(tuán)隊(duì)著眼最前沿的建筑技術(shù)。從項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、建造，再到建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)、能耗監(jiān)測(cè)，整個(gè)建筑過(guò)程均使用BIM數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，甚至對(duì)于門(mén)窗把手、抽屜等部件，萬(wàn)科的科研團(tuán)隊(duì)都能建立清晰的可視化模型。

在以往，建筑從業(yè)者拿到的施工圖紙，只是各個(gè)構(gòu)件信息在圖紙上的線條繪制表達(dá)，如今有了BIM，就把過(guò)去線條式的構(gòu)件形成一種三維的立體實(shí)物圖形。BIM的應(yīng)用，可以大大提升施工管理效率，還可以減少質(zhì)量問(wèn)題。

BIM帶來(lái)的不僅是全新的設(shè)計(jì)技術(shù)升級(jí)，更是一場(chǎng)涉及房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工到運(yùn)營(yíng)的全行業(yè)革新，從而吸引了房企龍頭萬(wàn)科的關(guān)注。早在2014年3月，萬(wàn)科建筑研究中心便開(kāi)展了項(xiàng)目BIM全過(guò)程運(yùn)用實(shí)踐，希望以BIM數(shù)據(jù)為抓手，搭建一個(gè)涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工管理、項(xiàng)目銷(xiāo)售、交付驗(yàn)收、客戶使用、運(yùn)營(yíng)維護(hù)全過(guò)程的產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)。

萬(wàn)科建筑研究中心資深建筑師周有源向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，位于萬(wàn)科建筑研究中心的兩個(gè)實(shí)驗(yàn)性項(xiàng)目——萬(wàn)科東莞熱帶雨林館與工業(yè)化宿舍試驗(yàn)樓，以及重慶萬(wàn)科金色悅城四期2號(hào)樓成為BIM試點(diǎn)項(xiàng)目。其中，萬(wàn)科東莞熱帶雨林館于今年3月獲得深圳市第十六屆優(yōu)秀工程勘察設(shè)計(jì)獎(jiǎng)——（BIM）設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)。

項(xiàng)目分包：大數(shù)據(jù)建房的障礙

在7月12日舉辦的第三屆外灘國(guó)際金融峰會(huì)上，王石說(shuō)，“大家都在說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)……但是當(dāng)著我的面請(qǐng)你們不要在我面前說(shuō)‘大數(shù)據(jù)’三個(gè)字……同時(shí)開(kāi)工的300個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中用BIM的還不到10%，所以你跟我談什么大數(shù)據(jù)呢？”

作為一家強(qiáng)調(diào)技術(shù)轉(zhuǎn)型的房企創(chuàng)始人，王石不惜大曝家丑，焦慮之情溢于言表。

的確，這種高科技的建房技術(shù)，目前在國(guó)內(nèi)還是新鮮事物，鮮有房企使用。即便是走在住宅產(chǎn)業(yè)化前端的萬(wàn)科，BIM的應(yīng)用也還處在探索階段，用大數(shù)據(jù)建房仍然只是個(gè)夢(mèng)想。

根據(jù)國(guó)際信息服務(wù)機(jī)構(gòu)McGraw Hil的調(diào)研，美國(guó)工程建設(shè)行業(yè)采用BIM的比例從2007年的28%增長(zhǎng)至2012年的71%。相比之下，國(guó)內(nèi)BIM的應(yīng)用率非常低。

興業(yè)證券建筑裝飾行業(yè)分析師王挺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于我國(guó)建筑工程項(xiàng)目分包的傳統(tǒng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的全生命周期被人為劃分成多個(gè)獨(dú)立部分，作為一個(gè)對(duì)建筑工程項(xiàng)目全生命周期進(jìn)行管理的工具，BIM常常顯得無(wú)力。

以設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)為例，周有源指出，在建筑工程分包的過(guò)程中，由于設(shè)計(jì)收費(fèi)并未明顯增多，但采用BIM設(shè)計(jì)的工作量明顯增加，設(shè)計(jì)單位采用BIM的動(dòng)力并不強(qiáng)，甚至萬(wàn)科也在全BIM施工圖出圖時(shí)遇到了同樣的阻力。此外，在項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建方面，雖然深圳、上海等很多地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始了BIM電子報(bào)批試點(diǎn)，但要真正實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上BIM電子報(bào)批審查仍存在障礙，這需要政府建設(shè)主管部門(mén)能夠統(tǒng)一要求，協(xié)同人防、消防等相關(guān)部門(mén)在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等階段建立起統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)。

正如王石所言，作為傳統(tǒng)行業(yè)的房地產(chǎn)，在數(shù)據(jù)搜集方面的能力相對(duì)不足。周有源發(fā)現(xiàn)，在成本采購(gòu)方面，基于BIM的三維采購(gòu)原始數(shù)據(jù)匱乏，多數(shù)設(shè)備供應(yīng)商、材料供應(yīng)商未能跟上BIM的發(fā)展要求。

正如互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)正在改變房地產(chǎn)業(yè)，BIM對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)流程帶來(lái)的也將是革命性改變。在周有源看來(lái)，歷史上每次變革的發(fā)生均是技術(shù)發(fā)展到一定階段，由量變引起質(zhì)變，隨著未來(lái)國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)更完善、建筑市場(chǎng)成本更透明、施工管理更規(guī)范，技術(shù)更新所帶來(lái)的改變就會(huì)水到渠成，而B(niǎo)IM就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的未來(lái)。

《《《

管理難題

高管頻頻流失 郁亮式“失控”還要持續(xù)多久？

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

半個(gè)月前，萬(wàn)科成都與德瑞集團(tuán)舉行教育合作發(fā)布會(huì)。與德瑞集團(tuán)副總同臺(tái)揭牌的是萬(wàn)科成都一位資深合伙人。

事業(yè)合伙人代表萬(wàn)科出席重要活動(dòng)，這僅是萬(wàn)科事業(yè)合伙人制的一個(gè)縮影。萬(wàn)科董秘、高級(jí)副總裁譚華杰在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，這是一種“共擔(dān)”。

事業(yè)合伙人制正在被越來(lái)越多的房企效仿，但推進(jìn)扁平化管理的同時(shí)，萬(wàn)科遇到了前所未有的人才流失問(wèn)題，這二者之間是否存在因果關(guān)系？

合伙人制遇到人事變局

萬(wàn)科成都原總經(jīng)理張晉元辭職之后，萬(wàn)科成都區(qū)域本部副總沙驥火線接任。對(duì)此，萬(wàn)科成都內(nèi)部一位中層人士很淡定地說(shuō)，“管理層的事情，我們不評(píng)論。我們的日常工作也很正常。”

就在上述萬(wàn)科成都與德瑞集團(tuán)教育合作發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科合伙人出來(lái)“站臺(tái)”，讓媒體多少有些驚訝，原本媒體想見(jiàn)到的是沙驥，想通過(guò)他了解萬(wàn)科成都的新戰(zhàn)略等，結(jié)果卻撲了個(gè)空。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方調(diào)查了解到，上述萬(wàn)科資深合伙人，原來(lái)?yè)?dān)任萬(wàn)科成都副總經(jīng)理，主要分管總經(jīng)理辦公室等，而現(xiàn)在他相當(dāng)于直接沖到了項(xiàng)目一線。從名片上的頭銜來(lái)看，他也是萬(wàn)科成都的助理總經(jīng)理。

這位萬(wàn)科資深合伙人也談到，為促成本次教育合作，他一直都在跟進(jìn)這個(gè)事情。

一個(gè)更為關(guān)鍵的細(xì)節(jié)是，在上述教育合作發(fā)布會(huì)上，主持人介紹這位資深合伙人時(shí)，除了提到資深合伙人這一身份之外，還隨口說(shuō)到他是萬(wàn)科第五事業(yè)部成員。隨后，萬(wàn)科成都內(nèi)部一位中層人士向記者確認(rèn)了上述資深合伙人的多重身份，尤其是第五事業(yè)部成員。

當(dāng)前，萬(wàn)科成都出現(xiàn)的人事新格局，僅僅是萬(wàn)科推行事業(yè)合伙人制下泛起的一朵小浪花。

在此之前，肖莉、毛大慶兩位萬(wàn)科高管也先后離職，肖莉加盟房多多，而毛大慶現(xiàn)在是優(yōu)客工場(chǎng)董事長(zhǎng)，同時(shí)還是鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事。

從2014年3月起，郁亮?xí)r代的萬(wàn)科試圖揮別“王石時(shí)代”一貫推行的職業(yè)經(jīng)理人制度，嘗試以事業(yè)合伙人制度開(kāi)啟新的地產(chǎn)變革大潮。幾個(gè)月后，萬(wàn)科盈安合伙運(yùn)作內(nèi)幕被曝光，首批1320名重要的事業(yè)合伙人浮出水面。

譚華杰說(shuō)，職業(yè)經(jīng)理人追求的是共創(chuàng)、共享，而萬(wàn)科推出事業(yè)合伙人在“共創(chuàng)”、“共享”之后，加了一個(gè)“共擔(dān)”，也就是共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)項(xiàng)目失敗負(fù)責(zé)。“我們希望把這一塊補(bǔ)上，這對(duì)員工尤其是中高層提出了更高的要求。出現(xiàn)一些離職，也不奇怪。”

也就是說(shuō)，事業(yè)合伙人制度對(duì)萬(wàn)科各個(gè)層級(jí)及具體項(xiàng)目運(yùn)作要求更高，但基于舊有格局下的部分中高層，對(duì)這種新的制度模式要么不適應(yīng)，要么不認(rèn)同。

去年下半年，以郁亮為首的萬(wàn)科高管團(tuán)隊(duì)為慶祝公司成立三十周年，在全國(guó)幾大區(qū)域舉辦隆重的媒體聯(lián)誼活動(dòng)，外界為郁亮的高超營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)贊。

一位資深地產(chǎn)觀察人指出，慶典之外，郁亮的真實(shí)意圖應(yīng)是推銷(xiāo)萬(wàn)科新的價(jià)值觀，這種推銷(xiāo)與其說(shuō)是向外的，不如說(shuō)更多是向內(nèi)的，通過(guò)“洗腦”凝聚人心，推動(dòng)公司變革。

譚華杰不認(rèn)為萬(wàn)科的事業(yè)合伙人模式跟高管離職有直接的邏輯關(guān)系，“真搞不清楚事業(yè)合伙人是高管離職的原因還是結(jié)果”。

“職業(yè)經(jīng)理人本來(lái)就是流動(dòng)的，追求更高的收入很正常。像我們這么大的公司，有60個(gè)城市公司，人員進(jìn)進(jìn)出出，我們自己也在招人呀，你挖我的，我挖你的，這在行業(yè)中太普遍了。”

“失控”或持續(xù)三五年

高管頻頻流失，是否意味著萬(wàn)科對(duì)人才失控？與外界曲解的“失控”迥然不同，郁亮式“失控”，更多是指向扁平化管理。

去年6月，萬(wàn)科集中發(fā)布了新的公司章程、治理結(jié)構(gòu)、高管人員組成等。這也是萬(wàn)科當(dāng)時(shí)配合公司B轉(zhuǎn)H股，尤其是適應(yīng)事業(yè)合伙人模式的制度變革。

從數(shù)字上看，萬(wàn)科歷史上最多曾有17名副總裁、11位執(zhí)行副總裁，原來(lái)多名執(zhí)行副總裁被重新劃分為3名執(zhí)行副總裁及9名高級(jí)副總裁。期間，萬(wàn)科原高管肖莉以及地產(chǎn)“明星”毛大慶退出。

今年3月，萬(wàn)科又新增了副總裁職務(wù)，提升北京萬(wàn)科劉肖、深圳萬(wàn)科周彤、上海萬(wàn)科孫嘉等5個(gè)一線公司的“一把手”為副總裁。3個(gè)月后，萬(wàn)科又提拔了多年擔(dān)任董秘的譚華杰為高級(jí)副總裁、東莞萬(wàn)科王海武為副總裁。

譚華杰說(shuō)，在萬(wàn)科新的制度下，參加事業(yè)合伙人的公司中高層人員的身份也變了，這樣工作效率更高。公司已倡導(dǎo)扁平化管理，在原來(lái)的金字塔構(gòu)架下，信息傳遞會(huì)失真，事業(yè)合伙人制就是一種扁平化管理。“萬(wàn)科內(nèi)部正在做組織結(jié)構(gòu)上的重大變革，這個(gè)過(guò)程有可能會(huì)持續(xù)3~5年時(shí)間，我們希望未來(lái)萬(wàn)科能把內(nèi)部所有金字塔架構(gòu)全部摧毀，通通改成平行的架構(gòu)。”譚華杰強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

針對(duì)區(qū)域及一線城市公司，譚華杰透露，目前萬(wàn)科總部沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，但已把權(quán)力授權(quán)給區(qū)域公司，每個(gè)區(qū)域又不一樣，鼓勵(lì)他們個(gè)性化運(yùn)作，發(fā)展特色項(xiàng)目，總部如果感覺(jué)好、有普遍意義，可向其他區(qū)域公司推廣。

談到項(xiàng)目跟投，譚華杰說(shuō)，他們正在推強(qiáng)制跟投，要求所在城市公司管理層全部跟投，項(xiàng)目經(jīng)理要跟投，區(qū)域本部管理層也要跟投，促使他們有動(dòng)力把項(xiàng)目做好。