唱多者小心！韓書記管房價了！

每經編輯｜包雨朦    

邦地產記者包雨朦 發自上海

股市的唱空派最近收斂很多，尤其是那些惡意做空股指的人，因為公安部的介入，再也不敢隨便亂來。

但在房地產市場，卻不乏唱多派，個別人甚至直接把北京房價炒到了每平米80萬元。

一個朋友向邦爺訴苦，稱自己來上海打拼這么多年，在單位也混到了小領導的職位，卻因為一直沒有結婚，被限制在購房人群之外，眼看著上海的房價蹭蹭蹭往上漲，心里只能干著急。

末了，這位朋友說到動情處，一把鼻涕一把眼淚地感嘆道：“這個世界對單身狗怎么就這么殘酷呢！”

要在以前，面對這位朋友邦爺也只能為他的遭遇“唏噓哀哉”一番，但現在邦爺終于可以大聲地告訴這位朋友：單身狗的福音來啦！

7月5日，上海發布“人才新政20條”，其中規定對達到上海市居住證積分標準分值且個稅繳納額度或社保繳費基礎達到一定標準的非滬籍人員，定向微調住房限購政策。一句話，那就是：達到標準的外地單身狗也能在上海買房啦！

但統計數據顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環比2014年下半年上漲11.87%。19區縣成交均價除了奉賢，崇明以及原黃浦區外，均呈正增長態勢。有購房資格又如何，能買得起房嗎？

不過，好消息是上海住房成交均價的連續上漲，已經引起了上海市政府領導的關注。7月15日、16日召開的上海市委全體會議上，市委書記韓正表示，“密切關注房地產市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高，控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。

單身狗可以買房了？

上海目前的住房限購政策規定：非滬籍人士在上海購房的前提是無本市住房、3年內累計繳納2年以上個稅或社保的已婚家庭，且僅能購買一套住房。

雖然“定向微調”的標準細則要到今年三季度才會公布，但也不妨礙邦爺大膽地猜想一下。

按照“人才新政”的表述，此番調整所針對的是達到上海市居住證積分標準分值，且繳納個稅達到一定數額或職工社保繳費基數達到一定標準的非滬籍人員。

目前，上海市居住證積分標準分值為120分。其中規定，年齡在56-60周歲積5分，往下年齡每減少1歲積分增加2分，最高30分；取得大學本科學歷和學士學位積90分。也就是說只要43歲以下的本科學歷即可達到120分。達到上海市居住證積分標準分值對很多在上海打拼的年輕人來說并不是一個很難逾越的門檻。

接下來，我們再看看個稅和社保繳費基數標準會有多高呢？

但目前對于個稅繳納或社保繳費基數政府還沒有公布具體要求，我們不妨參考

“居住證積分政策”及“居轉戶政策”中對于社保繳費基數的相關規定。

按目前的“居住證積分政策”規定，最近連續3年在本市社保繳費基數等于以及高于本市上年度職工社會平均工資2倍的持證人可積最高分100分。

在“居轉戶政策”中，同樣有“最近連續3年在本市社保繳費基數高于本市上年度職工平均工資2倍以上”可優先申辦本市常住戶口的規定。

由此可見，社保繳費基數高于社會平均工資2倍以上，是一個重要的門檻。同時，上海也規定，社保繳納基數上限為社會平均工資的3倍，因此此次限購定向微調的標準不會超過這一上限。

上海市人力資源和社會保障局公布的數據顯示，2014年上海市職工平均工資為65417元，平均月薪為5451元。

那么，社保繳費基數高于社會平均工資2—3倍的人群，大概就是那些年薪13萬-20萬，月收入在1.1萬至1.6萬之間的人群。

聽到這兒，那位朋友拉著邦爺的手激動地說：“第一次感覺自己在上海這些年的努力沒白費啊！”

終于能買房，但買不起

激動之余，這位朋友突然問了邦爺一個問題：“如果定向微調政策落地了，是不是意味著更多的購買力被釋放了出來，那時上海的房價還會漲嗎？” 

數據顯示，2008年上海城市平均每戶家庭人口為2.97，平均每一就業者負擔人數為1.82。再根據上圖的2008年上海家庭收入分層情況換算可以得出，年收入13萬-20萬的單身常住人群占上海市總常住人口的比例大約為1.4%。而2014年上海市常住人口2425萬，也就是說將會有33.95萬人符合社保基數的條件。

考慮到年齡、學歷以及通貨膨脹的因素，上文所討論的符合放松限制條件的人數將在11萬左右（2011年，上海市30-44周歲的勞動人口占比為33.7%）。而通常，我們在計算社保和個稅繳納基數只考慮首次分配的勞動收入，并不包括一些體制外的收入或其他經營性、獎勵性所得。這將進一步縮小定向微調政策所收益的人群。

因此，根據邦爺相當粗略且不負責任的大膽估計（求輕噴），符合條件的人數將不足10萬人（這其中還包括了已婚人士和有滬籍人士）。

但光看數據真是讓人一頭霧水啊，為此邦爺特意咨詢了身邊業內人士，請他們談了談對此的看法。

看漲派——上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍：

“我向來就是主張要廢止限購令的，對特定人才定向微調住房限購政策確實對于上海市吸引高層次人才定居，激發上海的活力有著重要的作用。但是不能把滿足這部分人的合理性需求當做是拉升房價的原因。

在我看來，對于高端人群的需求就不該加以限制，市場會去調節。像那些單價10萬以上的頂級豪宅即便完全放開限購，也不會對剛需產生對大影響。

我認為房價還是會繼續漲的，但不是這些人的原因，而是整個經濟形式造成的。今年全國宏觀經濟下行，還沒有見底，下半年包括上海在內的全國經濟都面臨局部性調整，因此房產相關的政策也會有局部性放松。”

看淡派——德佑鏈家研究總監陸騎麟：

“人才新政20條中提到的定向微調住房限購政策實際上不是房產調控的政策，而是人才引進的政策，對房產市場當然會有利好，但更重要的還是吸引人才之后對整體經濟的帶動。假設剛剛提到的，社保繳納基準的猜想成立，這部分人群可承受的貸款額度大約在150萬-200萬之間，也就是對應200萬到300萬的住宅，首付約100萬左右。對于一個剛到上海打拼的人而言，如果不依靠家里，100萬的首付，即便不吃不喝也要五年才能繳清，而那時也差不多到了該結婚的年齡。這個優惠政策就又失去了意義。因此，我認為即便放松政策真的實施了，它的受益面也極小，對樓市的抬升影響不大。”

領導說了，房價政府還要管

在7月15日、16日召開的上海市委全體會議上，市委書記韓正表示，要加快轉變經濟發展方式，注重結構優化，下決心減少經濟增長對房地產業發展的依賴，堅定走創新驅動發展之路。

韓正在講話中指出，“密切關注房地產市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高，控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。”

本月初，上海市政協經濟委發布的《上海2015年上半年經濟運行狀況評估、下半年經濟形勢分析》顯示，上半年雖然上海的固定資產投資增速企穩回升，但房地產開發領域占了六成，而伴隨著房市股市的逐步回暖，部分伴生風險正在放大。

統計數據顯示，今年上半年上海市商品住宅成交均價為30722元/平方米，環比2014年下半年上漲11.87%。19區縣成交均價除了奉賢，崇明以及原黃浦區外，均呈正增長態勢。