深圳明日實行商貸轉公積金 “小盤子”難解高房價尷尬

每經編輯｜白亞靜    

每經記者 白亞靜 發自深圳

“330新政”出臺后，深圳樓市迅速反彈，多個片區出現二手房漲價現象，公積金貸款再出利好政策。

深圳住房公積金管理中心稱，從2015年5月8日開始，原商業性住房按揭貸款放款時間為2014年6月（含6月）之前的職工，可預約辦理商轉公業務。

深圳市住建局局長李廷忠在接受媒體采訪時稱，2015年全年計劃發放住房公積金貸款130億元。深圳市規土委數據顯示，僅4月一個月，商品住房累計成交面積約達40.5萬平方米，成交均價約達2.64萬元，據此計算，總金額達到了107億元。但李廷忠說，深圳市今年全年計劃發放住房公積金貸款130億元，僅比單月全部商品房交易總金額略高。這可謂“小盤子”難以化解高房價帶來的尷尬。

利息節省有限

此前，深圳已在斷斷續續商轉公，但沒有專門部門處理，進度很慢。“330”政策后，樓市火熱，商轉公也開始提速。

深圳市住房公積金管理中心稱，深圳首創國內商業貸款轉公積金貸款業務順位抵押模式，可為一戶職工家庭在申請全額貸款時節省數千元至上萬元的費用支出。

《每日經濟新聞》記者粗略測算，商轉公政策出臺后，置業者每月最高可少還千余元，但受限于可貸額度、貸款期限、貸款方式等，這一數字在實際中并沒有這么高。

以首套房90萬（深圳公積金家庭最高貸款額度）30年期（最長期限）貸款為例，若是等額本金方式還款，商貸（目前深圳普遍是9.5折利率）首月還6703.75元，之后每月遞減11.67元；轉為公積金貸款后，首月還5500元，之后每月遞減8.33元。

同以前相比，置業者似乎可少還1200余元，不過，這僅是等額本金還款方式，若以等額本息（前期主要還利息）計算，這一數字會更少。

另外，據深圳市住建局局長李廷忠介紹，2010年12月深圳才開始全面實施住房公積金制度，比北上廣等一線城市晚了18年。

美聯物業全國研究中心經理何倩茹稱，這些因素使得置業者的繳納年限短，深圳公積金的總盤子很小，盡管可貸倍數已從12倍提升至14倍，但是由于個人賬戶余額并不多，所以大部分置業者的貸款難以達到最高額度。

李廷忠稱，截至今年4月15日，深圳住房公積金累計發放個人住房公積金貸款333億元，覆蓋6.58萬戶家庭。粗略計算，每戶平均貸款額度為50萬元。

一名深圳置業者向記者表示，相比商轉公，她更期待首套房商貸7折利率落地。

雖然去年“9·30”新政出臺后，央行曾建議執行房貸利率7折，但是該政策一直沒有落地深圳，多家銀行的房貸優惠利率在9.3折和9.5折之間徘徊。今年4月以來，多片區樓市火熱，建設銀行、招商銀行等甚至開始上調首套房貸款利率。

公積金貸款總規模只有130億

深圳公積金的盤子很小，在城市高房價面前，“商轉公只是杯水車薪”，何倩茹稱。

整體來看，根據深圳市住房公積金管理中心數字，截至2015年4月15日，深圳住房公積金累計繳存總額并不多，僅約1187億元。

今年4月下旬，深圳樓市向好，房企加速推盤，原關外片區龍華、寶安等地上漲明顯，價值洼地被迅速填平。深圳市規土委數據顯示，僅4月，商品住房累計成交面積約40.5萬平方米，成交均價約2.64萬元。這意味著，一個月的交易總房價達到了107億元。

而李廷忠在接受媒體采訪時稱，2015年全年計劃發放住房公積金貸款130億元。

具體到購房者，在五一短短三天假期內，交易更是達到沸點。深圳一手住宅備案成交293套，成交均價達到了約2.66萬元；去年同期成交量僅為49套。在高房價面前，剛需房的價格被迅速推到一套250萬元上下。

何倩茹坦言，這一波行情來得很快，很多剛需購房者都沒有做好準備，房價漲勢可能要到五六月才能稍緩，但總房價不會下降，因此公積金的一系列政策給購房者帶來的影響并不大。

不少業內人士表示，在去年10月龍光地產拍下“地王”后，龍華片區的房價迅速上漲，升值潛力已被嚴重透支，多處樓盤喊出“破四”，逼近配建完善福田，這時再入市，不論是自住還是投資，前景并不明朗。