房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要搞三足鼎立 只差房地產(chǎn)稅

“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”這是中共中央政治局4月30日在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作后作出的指示之一。建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的提法已經(jīng)有幾年了，但其核心框架各有各的說(shuō)法，也鮮見官方作出統(tǒng)一解釋。

筆者以為，從大的框架來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房地產(chǎn)稅和“穩(wěn)定住房消費(fèi)”政策，其中前者和后者都已經(jīng)開始發(fā)力，房地產(chǎn)稅則還沒(méi)有動(dòng)作，一些稅收政策的微調(diào)也僅是伴隨著“穩(wěn)定住房消費(fèi)”政策而出臺(tái)。在決策層做出明確指示后，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立應(yīng)該會(huì)有所加快。

首先，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的重要基礎(chǔ)性工作。這項(xiàng)工作的完成有助于相關(guān)決策部門了解房地產(chǎn)及土地現(xiàn)狀，以便有針對(duì)性的出臺(tái)一些政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

4月下旬發(fā)布的2014中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)稱，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進(jìn)展。同時(shí)，初步起草了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見等配套規(guī)章、政策。完成了信息平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，形成了《國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體框架》。截至2014年底，全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到97%，基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作加快推進(jìn)。

目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在全國(guó)展開。預(yù)計(jì)最遲至今年年底不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展影響最大的房地產(chǎn)稅政策也將漸漸浮出水面。

其次，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康運(yùn)行的重要保障。而且，它將與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一起強(qiáng)化土地市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的集約利用。

2014年政府工作報(bào)告中提出，推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。到了今年，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，對(duì)房地產(chǎn)稅只字未提。但這并不意味著房地產(chǎn)稅的立法工作被忽略。

據(jù)了解，目前房地產(chǎn)稅立法工作正處于前期準(zhǔn)備階段。前財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前表示，房地產(chǎn)稅立法有望于2017年得到全國(guó)人大通過(guò)，并在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。他說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)稅立法被推遲；住房市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，促使房東出售房產(chǎn)，導(dǎo)致二手房供應(yīng)增加。

有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅政策的出臺(tái)，將形成不動(dòng)產(chǎn)(包括住房)保有環(huán)節(jié)各個(gè)年度對(duì)于持有者的稅收負(fù)擔(dān)，即形成依據(jù)稅法的住房持有成本，有利于抑制對(duì)于住房的市場(chǎng)炒作和炒作引起的泡沫化傾向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和房?jī)r(jià)的沉穩(wěn)。房地產(chǎn)稅的征收還有助于購(gòu)房者按需購(gòu)買所需戶型，促使開發(fā)商轉(zhuǎn)向多建中低端住房，讓有限的土地面建造更多的住房，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用。

房地產(chǎn)稅政策制定的出發(fā)點(diǎn)，是為了居者有其屋，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需之間的矛盾，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在這個(gè)過(guò)程中，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”將成為所有政策的發(fā)力點(diǎn)，尤其是金融政策將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展以大力支持。

第三，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)離不開金融的支持，降準(zhǔn)、降息將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的標(biāo)配工具。

去年10月29日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續(xù)出臺(tái)了諸如調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等“微刺激”政策，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

而在此之前的9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調(diào)為30%，并執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

今年3月30日，央行、住建部與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，把二套房的首付比例從最低60%降至40%、公積金貸款的首套房的首付比例則降至2成；財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，個(gè)人購(gòu)買二手房免征營(yíng)業(yè)稅的期限由5年調(diào)整為2年。這些政策的出發(fā)點(diǎn)也是為了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

隨著金融支持“穩(wěn)定住房消費(fèi)”措施的落地，預(yù)計(jì)從今年二季度起住房新開工面積將會(huì)回升，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也會(huì)從一季度的谷底向上攀爬。

最后，房地產(chǎn)業(yè)在任何國(guó)家都是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)也往往被用來(lái)觀察一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)過(guò)數(shù)年的拉鋸后，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常清晰地被界定為中國(guó)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中的一個(gè)重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制建立后，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的低位將會(huì)愈加穩(wěn)固。

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