藍光發展借殼后第一槍：溢價123%拿下合肥“雙料地王”

每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

地產江湖上，有人黯然離場，也有人擲巨資再下賭本。

5月4日，《每日經濟新聞》記者從合肥市公共資源交易中心官網了解到，藍光發展（600466，SH）全資子公司四川藍光和駿實業（以下簡稱藍光地產）日前力克16家勁敵，以近20億元拿下合肥市高新區一幅占地230畝的地塊，樓面地價5540元/平方米，溢價率123.6%。

合肥地產人士認為，這是合肥年內單價與總價“雙料地王”。記者注意到，這應是藍光借殼上市以來首次高調現身土地市場。藍光內部人士回應說，公司看好合肥這個城市，符合公司的區域“深耕”戰略。

藍光合肥摘“雙料地王”

藍光此次所拿的合肥地塊位于合肥市高新區長寧大道和彩虹路交口東北角，土地編號為KF5號，土地性質為70年產權的住宅用地，占地229.71畝，容積率大于1但不超過2.3，起拍價380萬/畝，起拍樓面地價2477元/平方米。

安徽建筑大學房地產研究中心常務副主任盧光松向《每日經濟新聞》記者介紹說，“合肥有實力的單位差不多都在西邊的高新區，包括兩所軍校以及相關的研究所等，以及政府辦公區與之不遠，這里優質地塊已經比較少了。”

從競拍結果來看，藍光地產為拿下上述地塊總耗資近20億元，遠超起拍參考總價約8.73億元，最終樓面地價被推高至5540元/平方米，溢價率高達123%。合肥當地觀察人士表示，這應是合肥市今年單價與總價“雙料地王”。

對于藍光高溢價拿地行為，盧光松表示，這個樓面價應該說比較正常，未來項目每平方米賣到9000元不成問題；不同于濱湖新區，這個片區的投機性需求少，買房居住者占多數，購房實力也很強。

記者注意到，去年8月中旬，藍光地產曾經PK掉了閩派房企禹洲地產（01628，HK），拿下合肥市瑤海區一幅地塊，宣示首次進入合肥樓市，但藍光付出的代價是樓面地價飆升約106.7%。而這次，為了拿下此高新區地塊，藍光更與“萬保招金”及平安不動產等巨頭“死磕”并以高溢價一舉勝出。

藍光地產品牌部相關人士解釋說，這次在合肥再拿地，符合公司地產的區域“深耕”戰略，尤其是挖掘1.5線城市和有潛力的二線城市。對方介紹稱，在藍光所布局的華中與華東區域，合肥是公司最晚進入的城市，但其發展勢頭也是相對最好的。

或為實現利潤目標

當前，藍光發展已成為藍光集團運作藍光地產唯一的A股資本平臺。藍光地產借勢做大做強的戰略野心一直很強烈，尤其希望躋身一線房企陣營。

藍光的這種野心，去年就開始醞釀。尤其是去年11月份起，藍光地產在全國樓市低迷期，瞄準成都等地集中拿地。彼時，藍光借殼上市仍未拿到證監會的核準批文。在藍光地產前述品牌部人士看來，這是藍光的“反周期”操作策略。

截至去年10月底，藍光地產賬面上的短期借款加上一年期非流動負債，總計100億元，賬面現金49.3億元，資產負債率90.7%。

《每日經濟新聞》記者注意到，截至2014年底，藍光地產今年內到期須償還包括華潤深國投、平安信托等5家金融機構的債務余額大約為27.8億元，融資成本在10%以上。

截至去年10月底，藍光地產在建項目37個，預計總投資684.3億元，累計已投入賬面余額346.3億元。也就是說，未來仍須338億元投向在建項目。另據相關機構統計，2014年藍光地產實現銷售回款240億元。

今年4月份，藍光地產成功借殼上市，其資產估值67億元被整體裝入迪康藥業，后者更名為藍光發展，注冊資本金由約4.4億元擴大至約21.2億元，且附帶定增募資約22.3億元，主要用于“輸血”成都、昆明兩個地產項目。

到目前為止，藍光地產已進入全國近20個城市，覆蓋了西南、華北、華中、華東等幾個重點區域。對于近期藍光高調拿地，熟悉藍光的資本界人士認為，藍光發展要實現今后3年累計28.9億元凈利潤承諾，僅在今年需達到凈利潤逾8億元，促使其必須開足馬力擴張。

在白銀時代，樓市集中度日益提高，藍光既要擴規模，又要保持較高的凈利潤增速，這在前述資本界人士看來，其面臨不小的挑戰。

藍光發展在其2014年報中稱，在“1+2”產業戰略基礎上，尤其是針對地產，公司將投資聚焦主流城市，深耕高潛力區域，轉型改善性產品，把握地產基金化新趨勢，運作輕資產模式等。今年預計公司地產融資需求約137億元，將通過銷售回款、開發貸、信托、合作等多元化融資。