降息又降準(zhǔn) 中國房地產(chǎn)到底還能不能投資？

自去年11月底央行首度降息以來，目前已累計兩次降息、兩次降準(zhǔn)，這一幕似乎讓人聯(lián)想到2008年和2012年相似情形。在降準(zhǔn)降息通道之下，房產(chǎn)投資價值幾何？一直滯漲的地產(chǎn)股能否迎來一波行情？

“短期內(nèi)，總的來說投房子不如投房地產(chǎn)股！”談及投資策略，東興證券房地產(chǎn)首席研究員鄭閔鋼日前表示，由于房產(chǎn)占資金、升值有限且不易兌現(xiàn)，因而不是目前投資首選。

在鄭閔鋼看來，房地產(chǎn)是個周期性行業(yè)，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)拐點已經(jīng)到來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)下降。不過，房地產(chǎn)行業(yè)也并沒完全進(jìn)入悲觀境地，目前尚處于增速下滑狀態(tài)，“我們認(rèn)為整個行業(yè)規(guī)模是一個小量的收縮，行業(yè)還是處在健康的發(fā)展，剛需市場還是比較旺盛。”

央視財經(jīng)評論員李犁也持相似觀點。他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)長期趨勢已經(jīng)確立，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人口結(jié)構(gòu)變化，特別是人口老齡化趨勢，房地產(chǎn)長期下降渠道已經(jīng)確立，但并不意味著它短期就沒有發(fā)展前途。

“從現(xiàn)在的情況來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)特別是對剛需部分或者對改善性需求這部分還是有向上動能的，這一點也是不可否定的。所以，長期短期雖然矛盾，但是它是合理并存。”李犁稱。

數(shù)據(jù)顯示，2010年時25歲的置業(yè)人口為2000萬人左右，2013年時其數(shù)量增長到2500萬人，3年內(nèi)新增500萬人，但從2014年開始，其速度開始呈現(xiàn)緩慢下降狀態(tài)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，25歲置業(yè)人口再次從高峰時的2500萬回歸到2000萬，可能需要6年。

與房地產(chǎn)投資屬性日趨下滑相對應(yīng)的是，當(dāng)前國內(nèi)股市正呈現(xiàn)蒸蒸日上的態(tài)勢。而在其中，部分資質(zhì)良好、模式清晰的上市房企的投資價值也日趨凸顯，如備受業(yè)內(nèi)推崇的“兩萬”——萬科和萬達(dá)。

“萬達(dá)廣場2013年客流量已超過12億人次，若在1-2年內(nèi)將這些客流量轉(zhuǎn)化為萬達(dá)會員的話，預(yù)計萬達(dá)會員會達(dá)到1億人。”國泰君安地產(chǎn)分析師李品科分析稱，萬達(dá)這一O2O模式的核心要素是——建立“大會員”體系，進(jìn)行“大數(shù)據(jù)”整合，并將萬達(dá)旗下的商業(yè)、酒店、旅游、影院、娛樂進(jìn)行全面對接。

談及如何挑選優(yōu)質(zhì)上市房企，李犁認(rèn)為應(yīng)選擇那些相對資產(chǎn)規(guī)模適中、成長性比較好，同時現(xiàn)金流比較穩(wěn)健、平衡的公司。

“未來房地產(chǎn)市場將是一個弱肉強(qiáng)食格局，弱的死掉，而強(qiáng)的擴(kuò)張。”鄭閔鋼認(rèn)為，地產(chǎn)上市公司分化是需要考慮因素，以前更多是去自上而下選股，現(xiàn)在更多是自下而上，即從公司自身經(jīng)營和商業(yè)模式來選擇標(biāo)。

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