碧桂園6.1億元首進上海 轉型“小盤”開發模式

每經編輯｜吳若凡    

邦地產記者 吳若凡

昨日（4月29日），備受矚目的上海嘉定區徐行鎮地塊以暗標形式競拍。經過激烈角逐，內地房地產十強、千億級企業集團碧桂園在經歷了多年苦等之后，終于進入上海，以6.0755億元摘得該地塊，溢價率62.16%，折合樓板價8108元/平方米。

業內認為，這一項目料將顛覆碧桂園原有的三四線城市大盤開發模式，對碧桂園的戰略轉型具有重大意義。

首次在廣州以外的一線城市落子

出讓資料顯示，碧桂園成功拿下的這一地塊屬純住宅性質，東至啟寧路，南至啟悅路，西至澄瀏公路，北至錢橋涇。總出讓面積62443.4平方米，容積率1.2，起始樓面價5000元/平方米。參與此次競標的還有新城、金地、旭輝、同濟、k2、海倫堡等多家房企。

《每日經濟新聞》記者第一時間聯系了碧桂園品牌相關負責人。對方表示，摘得嘉定區徐行鎮地塊，是碧桂園集團真正意義上在廣州之外的一線城市首個項目的落地，上海是碧桂園一直看重的市場，這次的進駐，具有戰略意義。

碧桂園垂涎上海市場已有多年，但一直沒有找到合適的機會進入。易居研究院分析師嚴躍進認為，在上海拿地符合大多數房企進軍一線城市的戰略需求。選擇在一線城市拿地，主要是看中后續的增值空間。此外，在上海進行項目開發，也有利于尋找新的戰略擴張機會。

德佑鏈家研究總監陸騎麟表示，在一線城市布局已經成為房企的一個主流投資趨勢。但碧桂園拿地相對謹慎，不會在一線城市的核心區域爭“地王”，導致利潤偏低。

去年10月，碧桂園攜九龍灣項目“進京”，曾被認為是落地一線城市。該項目處于北京房山區張坊鎮一渡龍安大橋東側，實際屬于河北保定地界，只不過與北京僅一線之隔。總占地8000畝，周邊為森林公園，產品定位為北京人群的第二居所，戶型為花園洋房和聯排別墅，基本符合原有的大盤模式。

告別三四線大盤開發模式

與上述北京項目相比，除了是真正意義上的落子廣州以外的一線城市，碧桂園此番進軍上海更為重大的意義在于，該項目可能將顛覆其原有的在三四線城市開發百萬方大盤的模式。

《每日經濟新聞》記者注意到，根據出讓預合同，該地塊內需要建設占比不少于20%的90平方米以下中小套型住宅。此外，還須配建5%建筑面積的保障房并移交給政府。且項目全裝修住宅面積應占比應在30%以上。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，此次碧桂園在上海摘得的地塊，處于嘉定老城區，總體量也僅6.3萬方，1.2的容積率，預計將被打造成小戶型公寓與經濟型別墅的綜合社區。目前周邊樓盤均價在15000元/平方米左右。

朱一鳴稱，碧桂園選擇在上海市內拿地，由于地塊離軌交較遠，針對的應是嘉定老城區原有居民，或工作地點在嘉定區內的居民。他認為，碧桂園此次首進上海市場，上述地塊很可能成為碧桂園的一次開發嘗試。

根據2014年年報，碧桂園的項目基本位于三四線城市，在全國共有33個體量超過百萬方的大盤，其中9個分布在廣州、沈陽和長沙，其他均位于三四線城市，和2014年中報里的數量相同，可以看出，近一年內，碧桂園沒有再增加過百萬方以上的大盤。此外，碧桂園單項目的平均建面也從去年中報的77.61萬平方米，下降至去年年報時的58.65萬平方米，亦可看出碧桂園策略的調整。

碧桂園相關人士向記者表示，從去年開始，碧桂園從原先的大盤開發模式，轉向“小盤”化的嘗試，目前在全國已有大量的小體量項目。

在上海還有后續拿地計劃

談及上海項目的未來定位，碧桂園該品牌負責人對《每日經濟新聞》記者表示，公司將結合上述地塊規劃條件要求，將其開發為滿足剛性需求為主的普通商品住宅。

嚴躍進表示，碧桂園的品牌，一定程度會帶動上海西北部市場的交易繁榮。但周邊地鐵線路沒有規劃延伸，因此在住宅銷售方面還是會面臨一定的壓力。

碧桂園進入上海市場后，營銷策略最好仍維持在三四線城市的價格親民策略。另外，可以適當圍繞90后的青年消費者設計產品，以確保項目的銷售。

來自碧桂園內部的消息是，上述項目將由碧桂園集團滬蘇區域的一名老將來全權負責。除了已經獲得的上述地塊外，碧桂園還將繼續尋找在上海及環上海的土地開發機會，目前已有多個意向地塊在接洽。