We　Work的成都啟示：另一種方式緩解寫字樓空置

每經編輯 每經實習記者 王婷婷 發自成都    

◎每經實習記者 王婷婷 發自成都

在萬科高級副總裁毛大慶離職創業欲打造中國版We Work前，很少有人會想到高大上的寫字樓也可以“變身”為企業孵化器、養老公寓甚至經濟型酒店。但是，在毛大慶公開了自己的想法后，地產投資者的運營思路一下子被打開——原來寫字樓的價值遠遠沒有被有效利用和開發。

業內人士指出，目前成都寫字樓聯合辦公的情況并不少見，但對于We Work這類新型經營形式，雖已有開發商嘗試，但尚未落地。長遠來看，此類新型方式有利于成都寫字樓的消化，老年公寓、酒店公寓等也有助于挖掘成都寫字樓的商業價值，但需注意因地制宜，以客戶的認可為準。

“We Work”成都寫字樓新消化劑？

“房地產行業進入深度調整期，經營性不動產物業逐步走向房產主舞臺。”在此前的媒體見面會上，毛大慶如是表示。

相較于普通企業傳統的承租和銷售模式，毛大慶的“創客空間”和原SOHO中國副總裁王勝江的NEWSPACE，商業模式大致都是統一折扣租用整層寫字樓，進行場地劃分，然后向初創企業和小公司租售、提供服務并收取租金，后者更強調提供“一攬子”服務，如創業平臺、解決成果轉化、轉型幫助、提供資金解決方案、推廣、指導等。

第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部高級助理董事羅元均告訴記者，We Work的目標客戶群是青年初創型企業，為青年創業者提供物業辦公、財務咨詢等一條龍服務的創業扶持計劃，而目前提供創業扶持的更多的是各類孵化園和孵化器。

記者也注意到，目前在成都與We Work模式類似的，除了中海國際社區和西南交通大學“創客空間”這類“草根型”的，將樓盤社區服務站辦公室或大學、街道提供的一定場所改裝成小規模的開放式實驗室平臺外，更多是政府支持的孵化園項目。

天府創業網信息顯示，成都目前有包括天府孵化器、天府新谷、創業中心等在內的約22個孵化器項目，政府對申報成功的孵化器、入駐企業、高層次人才等均有一定資金和房租補貼。“有一定免費期，現在的租金大概也才不到50元/月/平方米，還有政府補貼，所以我才搬過來的。”天府新谷某創業公司總經理王先生告訴記者，他的公司從事網絡推廣，此前在紅星路35號創意園。

他直言，紅星路雖然交通和位置更好，但成本高些，等公司做大賺錢了，有需要的時候，才會再考慮市中心等更好的地方，也很愿意看到這些地方能有租金成本低、環境服務好的辦公場所。

記者注意到，在今年2月8日的成都“創業天府·菁蓉匯”活動上，成都市高新區管委會透露了一組數據：今年1~2月該區新登記各類型企業1956戶，同比增長152.39%；新增注冊資本金64.33億元，同比增長26.93%；截至2014年底，共培育科技企業3710家。

“創業潮對寫字樓市場確實會有一定好處。例如，我們的寫字樓就試圖跟政府洽談設置‘創業孵化器’這樣的功能。”青羊萬達廣場營銷副總陳初銀告訴記者，并非所有公司都會選擇超甲級寫字樓這樣的物業，對于初創和成長型的企業，一些中等寫字樓還是有很大空間的。

“我認為，以提供開放式的眾創空間為平臺的We Work辦公模式，非常適合目前成都大量的初創企業。這種模式如果到成都來，會發展得比較好，從長遠來看，也有利于寫字樓的消化。”戴德梁行成都公司寫字樓部董事陳蘇文如是表示。

這一觀點也得到羅元均的認同，不過他提醒，寫字樓的創新方式，將利于緩解寫字樓空置情況，但若要成為解決高空置的有效方式，則可行性較低，因為解決空置率的根本方法仍是依賴于成都經濟產業的發展。

改造寫字樓已有先例

雖然目前成都對于創業型群體的場地支持是以孵化園為主，但以寫字樓為基礎的改造項目依然不少。《每日經濟新聞》記者了解到，明宇集團在4月17日的發布會上推出的SHARETABLE（共享工作站），便是一種類似SOHO中國3Q的寫字樓經營模式。明宇實業集團戰略市場中心總經理鄭理峰告訴記者，SHARETABLE將用明宇自持的寫字樓，通過互聯網工具為小規模企業以及創業團隊，提供分時型計費的辦公空間及小型會議空間，預計將選擇明宇大廈或明宇金融廣場之一作為落點，在今年四季度開業。“SHARETABLE不是收取物業的租金而是計時收費，這可以大大降低準入門檻。具體費用和服務細則，將會在開業前期公布。”鄭理峰表示。

面對租賃運營的高成本和客戶群體的低支付力，如何保證創業社區的盈利能力？鄭理峰直言，單純從租金角度來看此類新產品并不樂觀，至少成都目前能贏利的不多，SHARETABLE看重的是創業群體的消費潛力和意愿，以及由此帶來的延伸服務。

另據記者了解，全球最大的靈活辦公室空間供應商雷格斯2008年就進入成都，并在時代廣場、仁恒置地、百揚大廈開設商務中心，位于成都IFS的商務中心也即將開業。此外，成都洛克中心、來福士廣場的德事商務中心等，都是入駐成都較早的靈活辦公空間。“這類位于優質甲級寫字樓的靈活服務式辦公室，主要針對注重企業形象，開拓本地市場的創業初期企業、辦公空間暫時緊缺者，或小型企業。”羅元均告訴記者。

陳蘇文也介紹稱，為企業提供靈活辦公空間及短租需求的商務中心，在成都也不少見，它們在模式、選址、服務內容和范圍上有一定差異，而且正隨著市場需求在變化。

除了上述模式，成都寫字樓能否從類似You+的創業公寓、養老公寓、體育商業等更多創新層面中，找到成都寫字樓新的商業價值？“其實早已經有不同的業態或模式進入了成都的寫字樓領域，最典型的例子就是酒店和公寓。”陳蘇文告訴記者，成都很多項目從規劃階段就把“商業用地”上的塔樓設計成酒店和公寓，過去也有在修建過程中或已經竣工的寫字樓改造成酒店或公寓的，以滿足市場對此類型物業的市場需求，同時又能避開傳統寫字樓的競爭。

但記者翻閱相關法規發現，目前國內辦公物業，除了可以改造為商業公寓外，尚不能作其他用途進行開發。

上述萬達瑞華人士提醒，對寫字樓進行重新包裝銷售，需要切合自身實際情況進行。We Work、養老公寓等模式，在國內還處于探索階段，嚴格來說其模式在規劃時就與常規寫字樓有很大區別。在寫字樓的選擇和使用上，需要考量例如商務電梯運輸能力、樓梯寬度、升降機等細節問題，不能強行包裝成We Work或老年公寓。