75家房企負債逾1.9萬億元 近一半負債超百億

截至4月6日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國[微博]行業分類，滬深兩市共計75家上市房企公布了2014年年報，75家上市房企2014年負債合計接近1.95萬億元，同比增長幅度達17.32%。

不過，這75家上市房企的資產總計為2.63萬億元，同比增長幅度達17%，與負債增長水平相差近0.3個百分點。

值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，2014年，這75家上市房企的平均負債率為74.05%，與去年同期其平均資產負債率73.83%基本持平。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，若加上今年港股內地房企的表現，例如綠城中國賣股份、融創中國收購佳兆業等重大并購事件，可見在2014年房市低迷的環境下，開發商普遍采用的高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式，致使房企負債風險“攀上新高”。

近一半房企負債超百億元

根據Wind資訊統計數據顯示，在這75家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為34家，其中，萬科、保利、招商地產(31.96， 0.00， 0.00%)負債均超過1000億元，分別為3925.15億元、2848.93億元和1079.46億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。據蘭德咨詢分析顯示，以保利地產(11.34， 0.14， 1.25%)和中航地產(12.21， 0.33， 2.78%)為例：2014年保利地產[微博]的資產負債率為77.9%，較2013年下降了0.03個百分點，期末預收賬款1133億元，扣除預收賬款后的其他負債占總資產的比例為46.9%，負債水平合理；而中航地產去年年末資產負債率為79.3%，同比上升3個百分點，剔除預收賬款后的資產負債率為71.3%，同比上升5個百分點，期末經營現金流為負，且降幅擴大95.6%，籌資現金流同比減少，現金及現金等價物余額為7億元，同比下降42%，短期償債壓力較大。

不過，目前公布2014年年報的房企接近滬深兩市房企的一半左右，若全面呈現上市房企的債務狀況，從蘭德咨詢向記者提供的一組上市房企2014年中期負債數據可以窺見一二。

據蘭德咨詢監測數據顯示，截至2014年中期，資產負債率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之間占比為18.32%，60%-70%之間的占比為12.87%。

值得注意的是，去年一些標桿房企負債率也大都“攀上新高”。據蘭德咨詢分析，截至去年年底，招商地產[微博]負債率(扣除預收賬款后的其他負債占總資產的比例)為47.7%，同比增加4.7個百分點；榮盛發展(23.67， 0.17， 0.72%)負債率(同上)是51.9%，同比提高5個百分點；中房地產(14.34， 0.07， 0.49%)負債率51.55%，同比提高12.01個百分點；光華控股(10.61， 0.33， 3.21%)負債率為58.12%，同比增長28.01個百分點。

對此，有業內人士向記者表示，在行業調整期內，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力。尤其經過一番并購調整之后，房地產行業集中度將越來越高，強者恒強的趨勢將更加明顯，而中小企業的生存環境則備受考驗。

短期借款增29%償債壓力大

眾所周知，多項指標可以衡量一家企業負債端的風險是否在可控范圍內，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款總計1001億元，較2013年的774億元增加了227億元，同比增長幅度達29.33%。這意味著房地產企業短期償債壓力加重。

據記者了解，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產企業選擇出售旗下項目公司股權來增加公司現金收入，包括佳兆業轉讓資產給融創中國。

實際上，2014年以來，房地產領域的并購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。根據Wind資訊數據統計獲悉，截至2014年12月18日，房地產行業并購標的交易達245宗，總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長幅度約為80%；而2013年全年為150宗，總價值為668億元，同比增長幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價值僅為458億元。

另有業內人士向記者透露，2014年，個別企業為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業輸血，卻仍無法填補債務缺口。

而有些企業已經意識到風險值正在走高。鑒于此，部分處在危險邊緣的企業2014年通過轉讓資產的方式減輕資金鏈負擔，包括中冶置業將南京巨無霸地王分割出讓。此外，萬科、龍湖、遠洋等房企明確提出將績效考核重點從銷售規模、計劃進度轉向現金流指標，優化債務結構，提高運營效率。

“在市場潛在供應量巨大，銷售形勢不容樂觀的大勢下，近年來多數房企靠高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式將促使更多企業資金鏈斷裂。”宋延慶向記者表示，但出現兌付危機或系統性危機的可能性依然很小。