另類的房地產融資！怎樣靠房屋租賃合同借錢？

每經編輯 蔡雅蕓

出處：邦地產

記者：區家彥

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日前，邦地產獨家報道，去年獲得雷軍1億元投資的YOU+國際青年社區，宣布與P2P公司懶投資達成合作，通過將YOU+未來獲得的租金現金流，轉化成固定收益項目賣給投資人的方式來募集資金。

隨著住建部在今年提出鼓勵房地產企業“轉售為租”，這種另類的資產證券化模式能否減輕房企持有物業的壓力，引發了業界的廣泛關注。

海外的例子：黑石的包租公生意

在國內，長租或者短租公寓有點類似草根創業，經營者的資本實力看上去都不強。可是，在國外，就是看上去高大上的黑石，也做過包租公。而它還通過將租賃合同的租賃收益權賣給過投資者。

目前最流行的資產證券化模式是Reits（房地產信托投資基金），它的原理是把流動性較低、擁有穩定租金收益的房地產物業，以發行證券的方式將所有權出售給投資者。如此，開發商可以一次性收回投入的資金，而小型投資者則可投入少量資金，分享物業的租金收益與物業增值。

與Reits不同的是，租金證券化的基礎資產不是物業的所有權，而是該項物業未來幾年的租金收入收益權。

邦地產記者了解到，利用租金證券化進行募資，最有名的莫過于美國著名PE巨頭黑石，它在2013年初起在美國斥資超過78億美元大規模收購止贖屋（是指由于斷供被抵押權人收走拍賣的房子），然后把這些房子重新裝修并統一出租。隨后，黑石和德意志銀行合作發行全球首只房租支持證券，以未來租金收益做擔保，由德意志銀行負責打包為債券并推向市場。

在國內，海印股份也曾有過類似的嘗試，公司在2013年發布的資產證券化計劃中，便是以公司旗下管理的15家商業物業五年內的租金收益權為基礎資產，公司作為融資方通過這部分未來收益提前獲得現金，而投資者則通過購買資產證券化產品，以還本付息的形式獲得未來收益。

缺點：融資額有限

“對于優質的租賃型物業而言，它的未來現金流很穩定且有保障，理論上而言是非常好的證券化標的”，禮德財富CEO洪凱彬向邦地產記者表示，但硬幣的另一面是由于它的基礎資產僅是租金收益權，保障性低于擁有物業所有權的Reits。更重要的，在我國租金回報率偏低的情況下，通過租金證券化所募集到的資金量非常有限。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴邦地產記者，如果把住宅物業與商用物業的租金回報率設定為3%與5%（這在國內已經是相對較好的水平），然后把物業未來五年的資金進行證券化融資，由于證券化的過程中是需要質押率（即募集的資金量低于基礎資產），考慮到目前普遍的質押率為60%，即上述住宅與商用物業通過租金證券化募集的資金約為物業市值的9%與15%。

“由此可見，對于擁有物業所有權的開發商而言，考慮到房地產開發建設所需要的巨大資金量，通過租金證券化融資得到的資金量非常有限”，歐陽捷說，當然，對于那些不希望轉讓物業所有權的房企，或者采取“二房東”商業模式的企業而言，租金證券化可以作為一個補充性的融資渠道，但在目前的情況下很難成為主流的融資模式。

事實上，黑石成功采用租金證券化有其特殊性，它在大量購入止贖屋的時候美國房價處于低位，由于不少在次貸危機中被迫出售物業的美國人需要租房，從而產生了大量需求，導致物業的租金回報率相對較高，美國的超低利率環境進一步提升了證券化產品的回報吸引力。與之相對，在國內房地產市場，資產價格較高但租金回報率較低，加上社會無風險利率高企，這都成為了租金證券化推行的障礙。

“當然，中國進入降息通道的趨勢已經很明顯，未來三年內社會無風險利率必然會持續下降；同時，房屋價格的調整有助于提高租金回報率，從長遠來看，租金證券化還在醞釀著機會”，洪凱彬說。