潘石屹都把凈負債降到19%了 地產長冬怎樣避免資不抵債？

每經編輯 王杰    

銷售型房企70%負債率較合理

光大證券1月20日發(fā)布的《杠桿向下、質量向上》研報指出，行業(yè)延續(xù)（2014年）11月以來的去杠桿，重申資產質量是2015年的關鍵。行政政策寬松疊加貨幣政策適度，最終結果是行業(yè)銷售增速平穩(wěn)，2015年銷售面積預計增速5%，對比2014年12月單月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；還有，間接融資渠道較緊，一定程度上帶來了行業(yè)的整合，資產質量是行業(yè)健康的關鍵，2014年加上來的杠桿，在2015年面臨一定風險。光大證券認為，當前情況下，“保去化”比“保利潤”更加重要，2015年的地產估值提升并非來自利潤率提升（毛利率必將長期下降），而是來自風險釋放（資金回籠的緩解）。

在復星昆仲新年酒會上，復星集團副董事長兼CEO梁信軍表示，目前是全世界的去杠桿化。加過的杠桿這兩年要去掉。

“未來三五年后我們還將看到去房地產杠桿，我們太多的存量房子了，會產生什么結果呢？有杠桿存在的領域的資產是面臨貶值的，債務不一定貶，資產肯定會貶值。所以如果你是新的項目，或者是高杠桿需要被去掉的生產能力。包括未來房地產領域的話，要非常小心，你應該很清楚你的資產會貶值，但是你的債務不一定貶值，如果你不清楚自己怎么轉型的話，你可能被洗牌。”這無疑是醒世警鐘。

但是，歐陽捷表示，資產負債率太低也不見得是好事，做投資要用杠桿，不負債也就沒有杠桿了，發(fā)展速度也就相對減慢。高負債率的好處就是能快速擴張規(guī)模。擴張速度快的重要原因，是前期舉債大舉拿地。

陳晟表示，銷售型房企要保持一定的增長，70%的負債率還是合理的，因為如果財務杠桿過低，增長就會減弱。但是也建議不要超過70%，因為目前房產市場外延式的空間也在減緩。在有質量的增長前提下，負債率下降，也是風險控制的要素。

去年11月29日,經濟學家鐘朋榮在重慶表示，合理的負債是一種資源，但不要濫用資源，也不要浪費資源，不要過度負債。另外，企業(yè)或家庭要善于利用經濟周期進行投資選擇，也即是說，無論產業(yè)投資、金融投資還是房地產投資，都要選對時點。

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