羊年樓市密碼：買大城市的房產才安全！

每經編輯｜蔡雅蕓

今年房地產會有怎樣的政策？

今年中國經濟每個月的表現都在挑戰人們的想象力，誰也說不清，誰也不敢打保票了。面對現在這個情況，一旦出現意想不到的事，怎么防止經濟出問題?夏斌從宏觀經濟角度，給出了四個“藥方”，有些是針對房地產的，有些雖然不是針對房地產，但會對房地產市場產生巨大的影響。

第一，要堅決穩住整個金融系統的放貸意愿和能力，讓金融系統樹立信心。為此，中央銀行近期內應采取措施，發出明確的毫不含糊的穩健貨幣政策的信號，確保整個金融體系有穩定的流動性支持。中央銀行政策的信號一定要很明確，而不是如前一陣子，讓市場去猜中央銀行采取回購的意圖。市場看不懂，金融機構看不懂，這種狀況很危險。就要告訴大家，你們不要慌，金融機構不要慌。為什么金融體系要穩住?因為金融體系一旦出事，和某個大企業出事不是一個概念，金融體系的風險傳導快，影響大。從金融監管角度說，銀行對每個企業的貸款，不準超過它資本金的10%。輸掉了這筆貸款，資本金也就輸掉了10%，整個金融系統是不會出事的。對企業是如此，但銀行不是這么回事。去年6月份，在上海的銀行拆借市場上，隔夜拆借利率達到30%，比高利貸還高利貸，天下奇觀。銀行之間有貸有存，到了晚上，一看頭寸，到底貸大還是存大?差一點點，不夠，到拆借市場借錢，要彌補平衡。在形勢比較平穩的情況下市場利率波動不大。去年大家都在傳，可能央行想采取動作，要按市場規律辦事，該不貸的就是不貸。大家一聽這個信息，市場緊張了。這時候如果某個銀行資金緊了，而市場利率已經達到25%，又拆不著，晚上平不了資金，為了清算，再高的利率也必須去拆，一下子發生借一天錢30%的高利率。后來整個市場轟動了，央行馬上不敢了。這說明央行想按市場規律辦事，方向是對的，但不是一下子就能辦到的。

第二，一旦市場上出現抵押物大幅度貶值的情況，可以宣布采取緊急會計原則，或者說，央行馬上動手，直接到市場上去購買將貶值的資產。你賣我就買，把價格穩住。緊急會計原則，就是不準隨便按照抵押物的原值來要求追加抵押物，越逼企業，企業越陷入危機。維持原來抵押物價，原來評估多少錢就是多少錢。聽說美國在危機時，在會計原則上也采取了緊急措施。我們能不能采取?當然能。一旦出事，就要防止市場恐慌。

第三，當房價出現斷崖式爆跌時，國務院應該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區改造資金去買房。現在的棚戶區改造資金總的使用方向是對的。房價如果大跌，不如拿這筆錢買房。買了房以后，改造一下再借給或者賣給弱勢群體，當作棚戶區改造用。在這方面政府應該靈活些。報紙上登過，有的城市已經這么做了。這個方向是對的。

第四，當銀行不良資產增幅加快，按照銀行審慎監管原則，就不準貸款了，因為資本金不足，這時候應該采取緊急措施，提高銀行自主核銷不良貸款的最高限額。工農中建交，有不良貸款，就用資本金利潤沖掉。現在能沖多少國家是有規定的。能不能在出現緊急狀況時，提高這個比例，讓他們自主核銷。資本充足率健全就可以穩健地貸款;如果資本金不足的，趕緊增資，或者說，由政策性銀行金融機構來進行重組。

夏斌認為，在結構性政策里面，除了特大城市如上海、北京等以外，國務院應該下令，各省政府在年內必須啟動戶籍制度改革。戶籍制度改革的實質是財政問題。什么叫城鎮化?城鎮化的實質是財政拿錢和深化改革，不是搞房地產，不是搞簡單的城市規劃。城鎮化是工業化的必然產物，不是我們刻意想出來的。戶籍制度的改革，一個農民工變成城市居民，孩子從生下來到上幼兒園、小學、中學，都要給予同等待遇，包括大學都要給予同等待遇。退休以后，要像城市居民一樣有養老保險，看病一樣報銷。這意味著財政要拿錢，如果一個人要拿8萬~10萬，兩億農民要拿多少?因此，城鎮化意味著財政要拿錢，要改革現有制度。從這個角度認識，應該要求各省政府必須在年內啟動戶籍制度改革，首先解決農民工的城市居民身份，然后提前按照中央政治局通過的關于財稅改革的方案實施，不能觀望。提前圍繞戶籍改革引發的中央轉移支出問題，抓緊改革，重點解決戶籍改革中地方財政的收支缺口問題。其他的改革動不了，可以先把農民變成城市居民，地方政府缺錢了，中央財政先動，先補貼。這樣的話，可以增加消費。同時，戶籍改了，居民身份改了，市場就著急了，因為一下子學校不夠，幼兒園不夠，醫院不夠，這樣，可倒逼加快學校和醫院的投資，加快基礎設施建設，加快農民工住房的民間投資，加快商品房的出售，這樣可以部分對沖掉我們制造業和基礎設施整個投資水平的下降問題，把這塊投資提前搞起來，有利于宏觀上取得平衡。

總結這十年左右的房地產政策，就是政策碎片化，一會出這個政策，一會出那個政策。政府如果建立房地產市場的長效制度，房價慢慢就會穩住。我一直認為，房地產市場不整頓，中國早晚出大事，近兩年我又補充說，整狠了，馬上就出事。現在確實是燙手山芋。房地產市場長效機制的方向是什么，就是以消費品為主導。一定要讓市場明確，買房是為了住，買房不是為了像股票那樣為了賣股票。不鼓勵房地產作為資產市場交易，中國在房地產市場上，絕對不能學英國、學美國，應該學德國，學新加坡，以消費品為主導。

綜合上海房地產觀察、企業生存與發展、《房地產決策人參考》、《格上理財》

整理 楊羚強