庫存高融資難 專家建議中小房企甩項目突圍

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

行業發展陷入困境之后，越來越多的標桿房企通過轉型尋找出路，然而大勢之下，中小房企并不見得“船小好掉頭”，反而面臨更大的壓力。

清科私募通統計的數據顯示，房地產行業的并購事件呈逐年上升態勢，2014年全年，房地產行業共有67例并購案，而在過去3年這一數字分別是76例、22例及27例。根據清科公布的并購金額，《每日經濟新聞》記者粗略統計，2014年房地產行業涉及并購的金額約為287億元，2013年為330億元、2012年和2011年分別為48億以及61億元。不難看出，近兩年來，隨著樓市持續分化、房地產業步入“白銀時代”，樓市繼續上演整合大戲。

“從融資角度看，中小房企的融資渠道會收窄，融資規模也會大幅下滑，與之相伴的即是融資成本大幅提高。所以若不是多元化經營的房企，單一業務的房企會發現后續拿地開發投資都會很艱難，甚至會面臨用甩賣項目和股權的方式來救急。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。

中小房企破產頻發

“2014年市場不好，銀行開發貸積極性也很低，中小房企來說只能尋求其他的資金來源，但即便是信托，成本高不說，對中小企業也是不理不睬。”一位不愿具名的房企人士表示，資金來源不暢自然難以拿地開發，銷售回款難以保證，企業自然陷入惡性循環。在其看來，更多的中小房企都在選擇合適的機會把自己“賣”出去。

根據住建部政策研究中心主任秦虹此前公布的數據，2014年房地產行業并購案例成倍提高，2014年上半年收購總額是152億元，同比增長了2.09倍，而當前正在談的還未完成的交易額是1600多億元。

對于資金密集型的房地產行業來說，現金流無疑是決定房企生存安危的生命線。一旦房企遭遇不可控的突發事件，銷售回款受阻后，經營資金鏈也會面臨較大考驗。而2014年樓市最具代表性的杭州市場，則將中小房企生存不易的現狀深刻地表現出來：興潤置業負債35億元宣告破產、百強房企光耀地產因資金鏈斷裂、華門控股出現債務危機、中都集團老板“消失”百貨業關門等。

進入2015年，房地產行業的整合似乎愈演愈烈，中小房企的生存環境愈加惡化。根據《每日經濟新聞》1月5日的報道，進入2015年前夕，江西贛州長發置業有限公司和贛州銀信置業有限公司先后破產。

中國房地產研究會市場委員會副主任陳晟表示，目前商業銀行正在收縮對房地產企業和個人按揭的貸款，提高門檻，嚴控風險。基金方面，目前還看不到能使整個地產私募基金行業出現系統性風險的跡象，但已經有不少地產基金未雨綢繆，縮小對中小開發商的資金供應。

布局市場新需求

對于中小房企而言，不但面臨融資難，庫存壓力或許成為壓倒這些小房企的最后一根稻草。從國家統計局數據可以看出，除一線城市及部分二線城市庫存去化周期處于合理周期內，其他城市特別是三、四線城市，庫存壓力都非常大，這對于分散在這些三、四線城市中的中小房企來說，更是雪上加霜。

“隨著銀行信貸收緊和去庫存影響，房地產行業或出現更多債務違約行為。和大型房企相比，中小房企資金面壓力較大。”一位房企人士對《每日經濟新聞》記者表示，對于一些庫存壓力較大的城市，區域內的企業生存環境則更惡劣。

上海易居房地產研究院針對國內35個城市新建商品房存銷比的統計數據顯示，2014年存銷比較高的三個城市分別為茂名、煙臺以及溫州，其存銷比分別為32個月、31個月以及29.1個月。對于這類城市來說，存銷比總體偏大，房價下跌概率依然較大。

“2014年上半年存銷比持續上升，說明市場去庫存狀況不斷惡化。但到了下半年，隨著限購松綁等政策效應釋放、央行降息政策的持續影響，去庫存速度在不斷加快。但目前來看，還是一、二線城市的存銷比數值相對較小。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示。

對此，有金融機構的分析人士指出，對于中小房企來講，由于金融機構偏好大型品牌企業的投資，仍然會面臨比較大的資金面壓力，預計未來會有更多的中小房企面臨債務違約的市場風險。評級機構標準普爾和惠譽也指出，小型地產公司可能出現債務違約，導致銀行更加向大型開發商傾斜，房地產市場加速兩極化。

“從融資角度看，中小房企應該適當甩賣一些流動性差的項目，從而回籠資金。而從股權角度看，可以適當和大房企進行高攀，從而歸并到此類房企中去。”嚴躍進表示，中小房企加快轉型是維持生存、獲得新生命力的最根本手段。

在其看來，隨著新常態經濟發展以及新型城鎮化的建設，一些新的市場需求會衍生出來，比如和一些產業運營商進行合作，在城鄉結合部進行產業園的開發。對于城市中心的一些二手房項目，此類房企可以積極和地方政府合作，進行二手房物業更新業務。