香港樓市調控顯效 中原城市領先指數去年猛漲12%

每經記者 區家彥 發自廣州

與內地樓市陷入低迷相比，2014年香港樓市表現搶眼。

1月12日，根據最新公布的中原城市領先指數(CCL）顯示，該指數于2014年末收報于132.69點，全年漲幅達到12%，再創歷史新高。同時，幾乎所有大行都積極“唱多”，并預測今年香港樓價漲幅將在5~10%。

中原地產創始人施永青在接受《每日經濟新聞》記者表示，盡管香港樓市短期內供不應求的情況難以改善，但目前樓價已經脫離市民購買力，隨著新房供應量增加，加上香港經濟放緩以及美國加息等不利因素，樓市仍存一定風險。

受到“雙辣招”以及美國QE退出預期的影響，香港樓市在2014年初一度陷入低迷，二手房成交量更是在2014年2月份創下16年新低。但在香港特區政府于2014年5月宣布微調“雙辣招”，并推出延長雙倍印花稅的換樓期限等措施后，樓市出現空前活躍。

香港差餉物業估價署最新公布的數據顯示，2014年11月份私人住宅售價指數連漲8個月，收報于274點，不僅較10月份再漲1.37%，再度創出歷史新高。截至去年首11個月，香港樓價合共漲幅達到11.8%。

新盤銷售火爆，是帶動香港樓市實現“V型”反轉的重要動力。根據利嘉閣發布的研報，2014年香港一手住宅成交量超過16000套，同比上升近50%。其中，李嘉誠旗下的長江實業、南豐集團、港鐵公司合作開發的“環宇海灣”于去年5月對外發售，僅僅兩個月時間便實現100億港元的銷售額，隨后多個新盤開售也遭到瘋搶。

反映二手房價的中原城市領先指數(CCL)）盡管在上半年有所反復，但在一手住宅市場反轉的帶動下，進入下半年以來指數屢創歷史新高，全年指數漲幅不僅高達12%，相較于1997年高峰的102.93點，同樣高出29%。

“去年香港樓價屢創新高的最重要原因，是供不應求的情況嚴重”，施永青表示，在過去5年，香港平均每年的新房供應量只有9684套，但單是每年的內地新移民就達到54750人，加上本地的人口增長與改善居住環境的需求，導致新房供應存在缺口，這也是去年一手住宅市場火爆的重要原因。

在施永青看來，目前香港特區政府已著力于增加供應，預計2015年的新房供應量會增加至2萬套，如果加上公屋與居屋（香港的保障房），總供應量有望達到3.5萬套，應該可滿足市場的新增需求。

隨著美國明確退出QE，加息將對香港樓市產生重大影響。香港財政司司長曾俊華表示，截至2014年第三季度末，反映市民置業購買力的按揭供款占收入比例高達57%，遠高于過去20年47%的平均數。假如未來進入加息通道，利率上升3個百分點至較正常的水平，這個比率更會飆升至74%，大大加重置業者負擔。