上海調整普通住宅標準 配合房貸新政降購房成本

每經編輯｜每經實習記者 林東岳 發自上海    

每經實習記者 林東岳 發自上海

由于近兩年來房價的快速上漲，執行了兩年多的上海普通住房標準已明顯滯后于市場行情，如今這一標準終于開始調整。

昨日（11月13日）下午，上海市房管局網站發布的信息稱，上海自2014年11月20日開始執行新的普通住房標準。

上海市房管局方面表示，為了合理引導住房建設和消費，此次對上海普通住房價格標準作了調整，容積率和面積標準沒有變化。價格標準調整后，上海市商品住房（包括新建商品住房和二手存量住房）交易環節中的普通住房比重將有一定幅度增加，這將帶來購房成本的降低。

克而瑞上海機構分析師薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，此項政策的調整，有可能會改變上海樓市成交量下滑的趨勢，尤其是外環外的新房和內外環之間的二手房成交量將會有所上升。

普通住宅標準大幅提高

上海市房管局發布的信息稱：可以享受優惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。

此前2012年3月1日起執行的普宅認定標準中，上述價格分別是330萬元、200萬元和160萬元，此次修改后分別提高了36%、55%和44%。

隨著普通住宅標準的調整，上海房產交易市場中普通商品住宅的比重也大幅提升。根據上海中原研究咨詢部總監宋會雍發布的研究報告，根據10月成交情況來看，上海一手房普通住宅的交易比重從5.1%提高到了21.3%，其中，內環內從0.1%提高到0.3%，內外環間從0.2%提高到1.8%，外環外則從4.1%，猛增到20.9%。

在二手房市場，二手房普通住宅的交易比重從79.3%提高到了88.6%，其中內環內從75%提高到了82.8%，內外環間從78.5%提高到了89.3%，外環外從81.6%提高到了89.9%，內環線與外環線之間的占比提升幅度最大，達到了10.8%。

隨著標準的改變，上海市場的新房交易的成本將有所下降。因為上海非普通住宅的契稅為3%，而普通住宅的契稅僅為1%，此前的部分非普通住宅此番將獲得2%的稅費減免。宋會雍表示，稅費的減免空間有限，還不足以吸引市場需求入市，對市場成交量不會產生太大的刺激效果。不過，由于普通住宅可以享受二套房貸優惠政策，這部分需求的入市意愿將會提升。

或可阻止成交量下滑

根據此前上海央行出臺的房貸新政以及公積金新政，只有普通住宅才能享受政策優惠，由于符合普通住宅標準的房源有限，對消費者購買力的刺激比較有限，也很難在上海樓市掀起明顯波瀾。

薛建雄在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，由于今年以來經濟形勢下行，地產行情也不太樂觀，政府從刺激消費需求和增加財政收入的角度出發，所以選擇在這個時間節點調整普通住房標準，這也是為了配合此前出臺的房貸新政和公積金新政。

宋會雍也認為，從近期披露的數據來看，上海樓市表現不太樂觀，經濟數據也表現出很大的降速壓力，給予樓市一些助推政策對于穩住樓市行情有比較好的幫助。

薛建雄預計，由于今年十月上海樓市總體表現出色，年底樓市成交量必然會出現明顯下滑，但是此項政策的調整，有可能會止住成交量下滑的趨勢。他表示，此次普通住宅標準的調整對剛需影響較大，外環外的新房和內外環之間的二手房成交量將會因此有所提升。