資金市場分配不均 大開發商“撐飽”小房企“挨餓”

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

對于正陷入高債務壓力的房企而言，融資窗口重開有望帶來活水。然而，并不是每一家房企都有機會從開閘的資金市場獲得資金，即使有機會獲得房地產融資，也有可能面臨貧富不均的局面，這一局面有可能讓大開發商在并購中小企業方面獲得更好的機會。

在3月份上市房企再融資放開后，9月初市場傳聞上市房企將獲準發行中期票據，隨后多家上市房企陸續發布中期票據發行申請。在9月30日發布的房貸新政中，央行不僅強調商業銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發行債務融資工具，國內房地產融資逐漸實現從 “堵”向“疏”轉變。

然而，不同房企在這波融資窗口重開中得益程度均有不同。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，以開發貸款與中期票據為代表的國內融資渠道成本較低，但其對企業有較多限制與要求，預計財務狀況較好的大型A股上市房企會率先受益。與之相對，對于多數H股上市房企而言，海外發債成本上漲將令其融資優勢驟減，部分短期債務壓力較大的內房股被迫采用股權融資，從而對自身股價造成較大傷害。

更令人擔憂的是大量依賴高息融資的中小型非上市房企。在海通證券房地產行業首席分析師涂力磊看來，此輪地產新政明顯利好大型上市房企，預計它們將加速兼并收購非上市中小房企，強者恒強的經營格局將得到進一步穩固。

大型房企“搶食”中期票據

央行和銀監會聯合下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確提出，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。

“與開發貸款相比，允許符合條件的房地產企業發行中期票據，其實是房企融資層面的更大利好”，黃立沖向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定向增發、企業債、開發貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發貸款銀行實行總量控制規模難以擴大，定增審核又較為復雜，企業債需要國土部審批，中期票據可以說是成本最低且手續最簡化的融資方式。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經濟新聞》記者，與銀行貸款一般2～3年的貸款期限相比，中期票據期限短則3～5年、長則5～10年，更有利于覆蓋項目開發的全過程。同時，中期票據利率較中長期貸款資金成本低10%～30%，Wind數據顯示今年8月國內按發行額加權計算的中期票據平均發行利率為5.87%，低于銀行基準利率，這意味著銀行間債市對房企開放后，房企的融資成本預計將大幅降低。

《每日經濟新聞》記者注意到，包括萬科 （000002，SZ）、富力地產（02777，HK）、華夏幸福（600340，SH）、金融街（000402，SZ）等多家上市房企陸續發布擬發行中期票據的申請公告，競搶“頭啖湯”。

但并非所有上市房企都能從中期票據開閘中受益，朱一鳴預計，為了防范風險，監管層會對發債企業進行嚴格限制，預計銀行間債券市場將重點向三類房企開放：一是龍頭房企，如萬科、保利等；二是財務穩健的中型房企，如華潤置地、招商地產等；三是專注保障房和新型城鎮化的房企，如華夏幸福。

摩根大通的研究報告更指出，在港交所上市的內房股中，相對于A股的上市房企，由于發行境內債券的房企必須在內地市場有合適的實體并持有大部分項目，符合條件的僅有富力地產、龍湖地產與世貿房地產等少數企業，這意味著大多數內房股無法受益于中期票據開閘。