中國養老地產得了“三高癥”：蛋糕好吃，小心噎著

每經編輯｜孫宇婷 賈麗娟    

從數據上看，我國在市場規模上后來居上。

我國60歲及以上老年人有1.78億人，占總人口的13.26%，城鄉失能、半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%。

而且，老年人口還在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。

2013年全國養老床位數500多萬張，每千名老年人擁有養老床位約25張，按照國際上每千名老人擁有的床位數40至50張的標準，中國養老床位空缺近一半。

據推算，2015年我國老年人僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就超過4500億元，創造的養老服務就業崗位將超過500萬個。

養老地產前景雖然誘人，但要從中獲利并非易事。從實踐來看，養老地產有“三高”：高定位、高投入、高風險。

原因何在？

中國養老地產匯聚了地產商、保險公司和其他國有或民營企業，談不上分工合作，相比于美國的成熟模式，中國養老地產的經營模式在國家政策、經濟發展水平、行業業態、老年人生活習慣的影響下顯得水土不服。結果就是在養老地產的投資、開發、運營三個階段都能看到開發商的身影。

不少企業開始轉向國外“取經”，特別是CCRC模式（持續照料退休社區），近幾年得到了不少關注。

但是，曾在歐美研究養老行業多年的清華大學博士王勤說，“CCRC在美國也是小眾產品，真正能夠負擔起這種生活方式的人寥寥無幾。”

歷史經驗教導我們，開發一條具有中國特色的養老地產道路，才是正道。

首先，養老地產是服務業，不是地產業，其中醫療是核心。

目前國內的養老地產項目多數沒有自己的醫療資源，往往選擇與某個醫院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。

現在很多企業都想“蓋一個醫院”，但是，醫院不是“蓋”的，關鍵是要有醫療資源。而好的醫療資源，不是投大錢就能有的，中國的醫療資源長期分布不均，使得養老和醫療高效結合難以實現。

其次，養老地產不一定高端才賺大錢。國內企業在進入養老產業時不約而同地選擇了“高端”，月均支出動輒上萬元。有投資機構做過調研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，僅5.1%的老年人能承受這種高端定位所要求的高端收費。

這“三高癥”令得許多私營養老院因入住率偏低而步履艱難，已經有公司決定退出。

很明顯，無論在哪國，養老產業都不是“躺著數錢”的行業。開發商要做的不是開發，而是經營。

北京歐英明德養老產業咨詢有限公司副總經理邱浩浩說，“養老項目從立項、籌備到開業的周期，本身就比一般產業要長很多，而運營達到平衡點一般需要3~4年以上，達到盈利狀態一般要5~6年時間。這個周期對于投資商來說是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續的運營能力。”

在盈利難的現實下，不少所謂的養老項目其實另有目的。邱浩浩表示，由于養老項目投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。

“能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊。”