北京萬科加碼寫字樓開發 非住宅營收欲破三成

每經記者 尚希 發自北京

今年以來積極尋求轉型的萬科正式宣布將進軍寫字樓市場。

7月24日，在接受包括《每日經濟新聞》在內的媒體專訪時，萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，萬科在北京規劃的十多個寫字樓項目將陸續入市銷售。

“萬科目前定位城市配套服務商，要從向銷售要業績轉變為向經營、管理和服務要業績，寫字樓則是多元業務布局中的一部分。”毛大慶告訴《每日經濟新聞》記者。  

轉型同時細化產品線

據《每日經濟新聞》記者了解，目前萬科對于寫字樓產品線的開發覆蓋了從低端到高端，包括萬科中心系、金域國際系和萬科天地系三種。其中，萬科中心系定位臨近機場的甲級或超甲級寫字樓，金域國際系則定位于傳統商務區的綜合體配套寫字樓，較低端的則是萬科天地系。

對此，毛大慶告訴記者，從去年以來萬科已經連續攬入多宗商辦地塊，提前布局寫字樓市場。“之所以提前布局，其中戰略考慮到包括中國經濟的巨大潛力，區域城市群的發展前景以及‘小微新高’政策帶來的新一輪主力市場需求。”

當然，外部市場驅動只是堅定萬科加碼寫字樓市場的一個因素，對于已經明確了轉型思路的萬科來說，商用地產是其堅守行業頭把交椅的關鍵。

根據目前已經披露的上半年的銷售業績顯示，萬科北京今年上半年的銷售額為117億元，這一銷售業績已經能夠進入全國房企銷售排行的前30位。

“我們未來更要自立。”毛大慶直言，如果靠賣住宅這么單薄的業務，非常危險，加之北京土地越來越難拿，“快周轉賣完以后，并不能保障還能拿地，而現金流則是核心，所以必須做資產運營。立體運營，多元發展也是北京萬科未來的發展方向。”

對于目前寫字樓產品具體的銷售目標，毛大慶表示還沒有明確的數字，但以今年北京公司超過200億的銷售額中，非住宅產品的貢獻能占到35%左右。

搶占寫字樓商機

有分析人士指出，寫字樓產品開發建設要求標準較高，受限于經驗等因素，萬科未來在寫字樓方面的嘗試或將面臨挑戰。

根據第一太平戴維斯統計數據顯示，今年上半年北京甲級寫字樓租金在經歷了連續四個季度的下降后，環比微漲1.1%，至314.7元/平方米/月。

伴隨著租金的小幅走高，北京寫字樓空置率也在緩慢下降，據統計，2014年第二季度，北京寫字樓市場整體空置率環比下降0.4個百分點，至3.5%，超過八成的甲級寫字樓錄得95%以上的高出租率。

這對于布局寫字樓市場的開發企業來說無疑是一個好消息，“一上手數量就不少，就有十幾個。”北京萬科副總經理肖勁昨日對《每日經濟新聞》記者表示，在萬科的寫字樓產品線中，萬科中心系希望整售或自持，不會打散出售，而與獲取土地的特點有關，金域國際系產品相對數量最多。 

對此，一位商業地產分析人士對記者表示，從目前萬科做寫字樓的地塊來看，大多是此前拿下的綜合地塊，個別體量也并不算大，而且區位也都不能算核心商圈，后續的銷售存在一定的壓力。

“目前萬科寫字樓的以小微創業公司為主，同時也將會把住宅開發的思路引入寫字樓，包括在寫字樓內配置社區商業。”毛大慶對此表示。

談及涉足寫字樓開發所面臨的風險，毛大慶坦言，技術難度遠大于住宅。“萬科在商業領域學習的對象包括萬達、綠地、凱德等等公司，目前公司內部一些原先做住宅的員工部分已轉崗到商用業務，我們也會從其他公司挖來一些人才。”