不敢“長高”的唐山：高庫存懸頂 城市轉型遇“余震”

每經編輯｜每經記者 尚希 發自河北唐山    

每經記者 尚希 發自河北唐山

從最高只有3層的老磚樓搬進坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來的不習慣。這是李云麗第三次搬家，這距離唐山大地震已經過去了37年。

像李云麗這樣的“平改戶”在唐山有10萬多戶。大地震之于唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量復建的平房矮樓難與這座北方資源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建設的兇猛更是賦予了這座不敢 “長高”的城市追求高度的勇氣。

如果說30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那么，大規模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設則讓這座城市經歷著新的轉型考驗。《每日經濟新聞》記者日前在實地走訪中發現，工期放緩、銷售遇阻等負面情緒正困擾著當地樓市，這座城市也在經歷著一場轉型過程中高庫存重壓下的樓市“余震”。

“平改”后遺癥/

“大地震之后大家都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層。”李云麗的視線從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個沒有邊界的工地。

這座重建在地質斷裂帶上的城市，對于高樓有著天生的恐懼。“之前按規定也就是建到12層，但現在20多層的樓房隨處可見，大家對于地震的恐懼早已淡化。”王國林如是說。

王國林是唐山市一家小型房地產開發公司的負責人，一聊起唐山市場，他的眉頭始終沒有松開。“還好我現在也沒什么項目了，房地產我不打算再沾邊。”王國林略顯慶幸。

像王國林這樣的中小開發商占據了唐山的絕大部分房地產市場，在萬科、華潤這些品牌房企進駐之前，這里大多是一些社會資源好的本土企業。“有些就是煤老板或者是鋼廠老板，有錢了投一兩個項目，但這兩年市場不好了，大家自然也就不投了。”王國林說。

“唐山樓市的形勢發展變化應該有3年了，明不降暗降也得有2000塊錢。”唐山一位不愿具名的房企負責人對 《每日經濟新聞》記者說，剛需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去了支撐。而另一個關鍵因素，是唐山市自2007年開始大力推進的“平改樓”工程。

記者在走訪中發現，一些遠離市中心的區域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處于被改造的過程中。據了解，2010年8月，《唐山市震后危舊平房改造項目規劃方案》獲國家發改委批復，所涉及的待改造住宅樓建筑面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶。規劃建設安置住宅小區135個，建筑面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。

遭高庫存壓頂/

“平改樓”的推進加速了唐山市庫存量的增加。有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計1741萬平方米，然而，這4年年均銷量只有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫存至少需要10年。

唐山市的潛在供應究竟有多大？“我了解到的是現在唐山有20多個村拆了還沒有改，光這部分平改的面積就有2000多萬平方米。”上述不愿具名的當地房企人士表示。

據其透露，受困于市場降溫等多重原因，唐山市目前部分區域已經暫緩了平改工程。

記者在走訪中了解到，包括萬科、華潤等房企在當地的銷售情況也不樂觀，一些項目更是通過各種價格暗降來吸引購房者，而當地一些中小房企的項目，更是出現了工期放緩甚至停工的現象。

“從去年開始，銀行基本上不再提開發貸款，如果是涉及城鎮化建設的項目還可以考慮，單純的商品房住宅開發基本上都暫停了。”唐山市當地一家國有銀行相關人士對《每日經濟新聞》記者說。據其透露，目前除了一些大品牌房企還能支撐外，大部分中小房企的日子都不好過。

一位長期關注該區域經濟的專家則表示，由于過分依賴鋼鐵能源等產業，唐山在整體經濟結構轉型中并沒有把握住最佳時機，過度工業化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。

土地財政明顯/

從唐山市中心繁華商業區一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達這座城市最著名的南湖公園。據當地人的介紹，這個曾被聯合國給予嘉獎的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態綠地。

作為資源型城市的唐山，大規模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設也這讓這座城市轉型經歷新的考驗。短短十幾公里的路程，記者發現，連手機屏幕上都布滿了灰塵。

顯然，當地政府已經注意到了這一問題。從建設南湖公園、環城水系這些生態工程，到關停部分環保不達標的鋼廠、煤礦，都是在為轉型做準備。

值得注意的是，伴隨著傳統工業的貢獻逐漸減少，政府對于土地財政的依賴越來越明顯。“鋼廠、礦廠的稅收少了，只能靠土地出讓。”上述房企人士說。

《每日經濟新聞》記者查詢公開資料了解到，自2009年以來，唐山市累計出讓地塊幅數高達3714宗，累計成交建筑面積1.94億平方米，平均樓面價為553.91元/平方米。土地供應在2011年大幅增長，共推出1017宗地塊，遠高于前兩年的123宗及553宗。隨后的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。

這一土地供應量十分驚人。即便是北京，2009年到2013年累計成交土地的建筑面積為1.2億平方米。而人口僅為北京1/3的唐山，在過去5年的土地供應量卻幾乎與北京持平。

“這些城市的確有這樣的跡象，但從土地供應這塊來說，政府也開始重視這一現象。目前由于處于調整期，觀望氣氛濃厚，對庫存的壓力就更大。”河北省住宅與房地產業協會相關人士表示。

據了解，為了加速人口聚集能力，唐山市提出了建設曹妃甸生態城、鳳凰新城、南湖生態城以及空港城四大功能區，但受制于產業聚集力的影響，這些區域并未能很好地吸引人口流入。