城市高端住宅逐漸“上位”成都市場成價格洼地

每經編輯｜每經記者 謝振宇 發自成都    

每經記者 謝振宇 發自成都

2013年至今，成都高端住宅市場競爭步入“戰國時代”。以成都萬科等為代表的品牌房企紛紛發力，老牌高端住宅“專業戶”似乎也不甘寂寞，如萬華投資打造的“麓湖”銷售重回一線陣營。

成都萬華投資集團董事、總裁羅立平，去年底至今數次接受《每日經濟新聞》記者采訪時強調，2014年“麓湖”欲奪回成都高端住宅銷售的“桂冠”，而2013年其銷售額已達到23億元，排名前列。

成都作為國內1.5線城市之首，市場需求巨大，高端住宅市場的發展正呈現主城高端住宅漸次“上位”的趨勢。然而，2013年成都主城區各區位大平層（150平方米以上）成交均價為12989元/平方米，有業內人士稱，這一價格指標在國內9個1.5線城市中排名過于靠后，與成都的城市地位、經濟總量及發展潛力不匹配。

成交量集體看漲/

與以往高端住宅“扎堆”城郊區域不同，成都高端住宅已開始向城市回流。“改善向內，剛需向外。”熟知成都房地產市場發展狀況的中原地產華西區總經理莊澤寶如是總結這一現象。

4月25日，莊澤寶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，高端住宅向市區發展，主要由于市區土地的稀缺性，城市高端住宅的比例正明顯增加，改善型需求對于面積的需求更大。

高端住宅漸次向主城區集中是樓市發展的趨勢之一。由成都知名代理機構吉信行發布的 《2013年成都高端市場分析》（以下簡稱《分析》）報告指出，2008年至今，成都各區域商品住宅成交單套面積逐年接近，其中主城區商品住宅成交平均面積連年擴大，近郊住宅成交平均面積逐年減小，剛需客群逐漸流向郊縣，主城區主要以改善類住房為主。

“主城區由于地價、配套等多方面因素，產品類型逐漸轉向改善類或中高端類偏移。”該報告總結稱。

與此同時，一些位于成都主城區的高端住宅區域，也更受開發商和購房者的追捧，代表為東二環的天府門廊。

作為成都主城區最大規模的成熟用地，天府門廊板塊如今聚集了6家內地龍頭房企、4家港資實力運營商、3家外資巨型企業，包括新鴻基、九龍倉、恒基兆業、仁恒置地、吉寶置業、綠地集團、樂天集團、合景泰富、香港置地、通用地產……

“東大街、南延線，有些整片供應的改造土地，是傳統的城市核心區域，地段突出，自是十分稀缺。”莊澤寶認為。

城市核心區域的土地供應，適合發展為高端住宅集中區域的更是“鳳毛麟角”。公司代理多個高端項目的吉信行董事總經理潘海認為，“從地產專業的角度而言，高端物業未來的趨勢就是低密化、城市化、稀缺性，其實這三者是矛盾的。”在目前的市場背景下，城市的規劃指標已經很難低密度，要實現低密度，基本都是要遠離城市，也就意味著，在任何城市區域，符合這些條件的高端物業，都是鳳毛麟角。

毋庸置疑，在國家日漸嚴苛的土地政策下，城市土地成為真正意義上的寸土寸金。所幸，城市一些舊城區域的改造以及城市擴圍，重新給予高端住宅新機會。

近兩年，中海、保利、綠地、萬科、龍湖等品牌房企積極推出高端物業，成都高端物業的市場格局在悄然改變中，也迎來了成交量的集體看漲，有了品牌開發商的紛紛加碼，也讓成都高端住宅顯得“舉足輕重”。

市場格局生變/

如果說，幾年前成都真正的高端物業代表還屈指可數的話，那么如今成都高端住宅市場已步入 “百花齊放”的時代。

細數成都前幾年的一線高端住宅項目，中海城南一號、譽峰、麓山國際社區“炙手可熱”。進入2013年以來，中海城南華府、仁恒濱河灣、綠地錦天府、成都ICC天曜、凌云峰閣、保利康橋等，一大批代表高端物業開發水平的明星項目入市。

不難發現，萬科、保利、龍湖等開發商紛紛推出高端項目，成都高端市場的格局正悄然發生改變。

作為最早進入成都市場的一線品牌開發商，成都萬科近兩年明顯在高端市場“開足馬力”。繼城北的“五龍山”項目后，去年下半年以來，萬科公園5號、天逸相繼推出，角逐高端市場。

今年初，成都萬科營銷策劃部相關負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示，除主流住宅外，成都萬科正加碼高端系列產品的推出。

“成都高端市場供應在2013年較往年有很明顯的變化，眾多一線品牌開發商將其旗下的高端產品線帶到成都，豐富了市場物業形態。同時高端市場供應增多，加大了競爭，也將成都高端物業開發、管理水平向更高層次推進，帶動了整個行業的發展。”潘海認為。

“房地產市場逐漸走向壟斷、集中，或出現寡頭，企業做大做強，在產品布局和產品線上更加豐富，做到全產品線。大型房企在全產品線上的布局更加豐富，已更多加盟高端住宅市場。”成都家慈地產總經理張猛認為。

不限于國內外知名品牌開發商的進駐，成都“老牌”高端住宅開發商也不甘寂寞，萬華即是其中代表。

這一成功塑造“麓山國際社區”成為成都高端“標桿”的房企，如今正憑借“麓湖生態城”的銷售，在短暫告別成都高端住宅銷售一線陣營后“卷土重來”。

“大概應該在下半年發力，我們推盤力度就會大幅度上去。”今年2月，羅立平接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此前受制于一些原因，“麓湖”推盤量并不大，但即便如此，去年“我們簽約銷售額有23億”。

去年底，羅立平也曾表示，盡管去年的簽約銷售額已排名前列，2014年欲奪回成都高端住宅銷售的“桂冠”。

在莊澤寶看來，支撐一線開發商紛紛加碼高端住宅市場的原因還在于，成都不乏位于金字塔尖的強勁購買力，以及輻射西南的市場影響力。

成都高端物業成價格洼地/

“輻射川內二、三線城市以及整個大西南，購買力強勁！”這一概述常是業內人士乃至全國性的知名專家們對成都房地產市場的總結之一。成都作為1.5線城市之首，市場需求巨大。業內認為，成都高端住宅已經具備一線高端住宅條件，卻仍然堅持著“成都價格”。

今年3月發布的萊坊 《財富報告》研究顯示，在2012年的短暫停滯后，中國主要城市房地產市場在2013年進入了一個顯著恢復期。北京高端物業價格上漲了17%，大大高于2012年2.3%的漲幅，廣州也有14%的上漲幅度，上海的高端住宅物業價格上漲了7.3%。北京高端住宅價格達到每平方米17100美元，上海高端住宅價格達到每平方米19500美元。

從區域來看，成都高端住宅位城市核心區單價超過15000元/平方米，非城市核心區單價超過12000元/平方米。

前述吉信行發布的《分析》則顯示，2013年成都主城區各區位大平層 （150平方米以上）成交均價為12989元/平方米。如果相比同處1.5線行列的蘇州、南京等城市，成都高端住宅物業整體均價僅為上述城市的二分之一或三分之一。一位業內人士曾分析表示，這一價格指標在國內9個1.5線城市中排名過于靠后，與成都的城市地位、經濟總量及發展潛力均不匹配。

今年4月初，成都市統計局發布的《2013年成都市“國際化水平”統計監測報告》指出，從全年數據監測結果看，18項檢測指標中達到國際化城市標準的指標有5項，分別是人均地區生產總值、外貿依存度、落戶本市世界500強企業、舉辦國際會議次數和人均住房建筑面積，比2012年增加了兩項。其中，人均地區生產總值達到了10330美元/人，首次突破10000美元，而按照世界銀行的標準，人均GDP超過10000美元是公認的從發展中狀態進入發達狀態的標線。

“本地的經濟實力，外來人口的聚集度以及落戶的世界500強企業數量，都是成都房地產市場發展的基礎，以及購買力強勁的體現，輻射川內以及整個西南。”莊澤寶指出。

“成都平均房價低，此前的政策壓抑了一些改善型購買力，成都高端物業將迎來好的銷售形勢，會以平穩的態勢發展。”張猛認為，近期出現的一些高端樓盤降價行為僅是“個案范疇”，對高端樓市的總體影響或較小。

“成都樓市的發展空間很大。”知名經濟學家易憲容也曾表示，這主要表現在幾個方面：第一，市場容量大，不僅吸引了全國一線城市的買家，也吸引周邊城市以及四川二級城市的購房者。第二，品牌企業多，這些企業的進入迅速提升了樓盤品質，他們在激烈的競爭環境下給購房者提供了豐富的選擇，也在一定程度上抑制了一家獨大的溢價行情。第三，成都樓市的政策環境相對寬松，價格走勢也比較平穩，這也一定程度上構建了平穩的市場。