全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟四川分盟秘書長(zhǎng)何良栩：成都高端住宅須加強(qiáng)城市營(yíng)銷

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年3月以來(lái)，鉑雅苑項(xiàng)目率先大幅度促銷，打破了成都高端住宅市場(chǎng)的冰冷僵局。何良栩認(rèn)為，該項(xiàng)目屬于區(qū)域個(gè)案項(xiàng)目，因其前期定位期望值偏高，在市場(chǎng)中一直未能體現(xiàn)出當(dāng)初定位意愿。在高端市場(chǎng)環(huán)境又比較嚴(yán)峻的當(dāng)下，選擇調(diào)整期望值，以更實(shí)惠的價(jià)格撬動(dòng)市場(chǎng)，以價(jià)換量也是符合自身需要的。

當(dāng)前，房企越來(lái)越傾向于高端住宅產(chǎn)品的定制化。何良栩表示，在大的市場(chǎng)環(huán)境下，高端市場(chǎng)乏力不是個(gè)盤存在的現(xiàn)象，是整體都體現(xiàn)出不活躍狀況。

“定制化”或“個(gè)性化”模式則是調(diào)整開發(fā)模式，以意愿準(zhǔn)客戶的需求指標(biāo)，來(lái)達(dá)到或完善其需求。

這類方式在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一是可避免盲目開發(fā)，投入大，收效慢，造成資金積壓；二是在有真實(shí)客戶存在前提下，再去開發(fā)，更能滿足高端群體的個(gè)體需求。不足之處在于，報(bào)規(guī)、報(bào)建繁瑣，總體開發(fā)成本會(huì)提高。

對(duì)于投資價(jià)值和居住價(jià)值，成都高端住宅更傾向于哪一種？何良栩表示，這要根據(jù)項(xiàng)目本身所處的地理位置等來(lái)判斷。優(yōu)質(zhì)高端項(xiàng)目投資屬性和居住屬性普遍都具備，此類項(xiàng)目的稀缺性，決定了其在投資屬性中的保值、增值能力；居住屬性的良好環(huán)境、戶型等更不必說(shuō)。二級(jí)圈層市場(chǎng)，主要以自然資源作為賣點(diǎn)，其作為養(yǎng)生、養(yǎng)老或度假功能，有一定市場(chǎng)吸引力。

有人說(shuō)，成都高端住宅賣的是“一線的品質(zhì)，二線的價(jià)格”。何良栩認(rèn)為，這是一個(gè)相對(duì)論，與一線城市相較而言，此話是成立的。而整個(gè)城市營(yíng)銷還需加強(qiáng)，是要讓外地高端客群感受到，成都適合高端客群居住哪幾個(gè)區(qū)域。這幾個(gè)區(qū)域需要走出去，抱團(tuán)做區(qū)域宣傳，這樣“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”的方式更有利了解成都的宜居性。

就區(qū)域而言，成都高端住宅呈現(xiàn)出了哪些特征？未來(lái)成都高端住宅哪些板塊會(huì)成為主流？何良栩預(yù)判，城市類高端電梯公寓或近郊低密度、低容積率產(chǎn)品是當(dāng)前高端住宅主要的發(fā)展兩極。