“滬港通”帶來更多融資方式商業地產證券化有望提速

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

從2005年開始，商業地產的資產證券化，一直是業界討論的熱點，房地產行業就此有過很多嘗試和考慮。

而在“滬港通”出爐之后，內地商業地產赴港拆分上市，完成資產證券化，將能夠獲得更為便捷的通道。商業地產融資方式的變革，也會改變未來的商業經營“生態”。

世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯向《每日經濟新聞》記者表示，未來商業地產融資方式將從傳統融資方式（自有資金、銀行貸款等）轉向直接融資，出現更多的投資產品和融資渠道，REITs(房產信托基金）等房地產多元化融資模式在未來勢必得到蓬勃的發展。

商業地產證券化“破冰”

位于北京與深圳的兩棟中信證券大廈近日來受到業界高度關注。《每日經濟新聞》記者獲悉，證監會今年1月正式批復了中信證券通過旗下發起設立的非公募基金全資子公司，以不低于50.4億元的價格接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，并擬對此進行不動產證券化業務，中信金石基金作為管理人管理該基金，中信證券有望成內地首單REITs的發行商。

“從中信證券此次發起的不動產證券化計劃來看，它還無法像真正的REITs那樣在證券交易所自由流通，買家也受到限制，但它是內地第一單準確意義上的股權類REITs產品，可謂是內地資產證券化的破冰之作。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示。

“資產證券化發展停滯不前，已經成為內地商業地產發展的最大障礙之一。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，目前內地商業地產主要依賴于銀行開發貸款以及抵押款，兩者的利息成本都達到10%或以上，以目前的租金回報水平基本是“負回報”，因此內地大部分是散售型商業地產。

開發資金渠道日趨多元

“滬港通”的推出，讓更多的內地商業地產開發商希望通過在香港上市，最終完成開發資金的退出。

鐘德堯認為，隨著大量“活水”更便捷地進入香港資本市場，除了REITs，內地優質商業物業未來有望獲得新的融資渠道和退出機制。其中，赴港分拆上市成為大型房企的首選。方興地產日前公告其分拆酒店業務在香港上市一事已獲聯交所確認，瑞安房地產仍在積極推進旗下的中國新天地分拆上市，世茂房地產也強調酒店業務分拆上市是公司的一個長遠規劃。

“目前商業物業的增值空間對投資者仍然有較佳的吸引力，加上高端商用物業能通過資產抵押獲取貸款，只要是優質項目且定價較凈資產有一定折讓，分拆上市有望成為一些資本實力強勁的開發商重要的融資途徑。”歐陽捷表示。

此外，鐘德堯告訴記者，通過出讓項目部份股權以引進境外機構投資者實現部分退出，但開發商仍保持操盤者角色的方式也將成為重要的融資模式。

隨著兩地資本市場“打通”，有望帶來更順暢的退出機制，外資基金整棟收購商業地產項目的情況也在增加。以上海為例，第一太平戴維斯的研究報告顯示，2013年上海商業物業大宗交易共計18宗，總成交額264億元，其中外資投資機構成交比例占86%。

散售時代或將終結

近幾年，由于內地對住宅市場調控政策的實行，大量開發商被迫轉型商業地產開發，通過小戶型商業產品的散售實現其快速現金流收入成為大多數開發商的選擇。但隨著資產證券化提速，商業地產有望從散售進入自持時代。

黃立沖告訴記者，快進快出的商業地產開發模式有可能使得城市在快速建設發展過程中出現大量同質化定位的商業物業，加大了商業地產供應過剩的危機。鐘德堯認為，要加快商業地產的資產證券化進程，提高租金回報是一個關鍵因素。

記者發現，部分龍頭開發商嘗試為其商業項目提供基于大數據的增值服務。在日前由保利地產與越秀地產聯合舉辦的房展會上，保利地產廣東公司董事長余英宣布與樂視網達成戰略合作協議，雙方將共同探索智能辦公“云平臺”，這也是提高商業物業運營和管理質量的一項嘗試。