三亞停建80平方米以下小戶型 庫存壓力+樓市降溫是肇因

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

近日，網上傳聞稱，從今年4月起，海南省三亞市將不再建設80平方米以下小戶型，主要建設低密度、低容積率的大戶型別墅與洋房。

據《海南日報》報道，日前召開的三亞城鄉規劃委員會2014年第二次會議上通過了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域范圍內的居住類項目戶型設計建筑面積應達到80平方米（含公攤）以上。

多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，小戶型產品庫存積壓嚴重與海南樓市熱度降溫是導致三亞市決定停建小戶型的重要原因，但通過非市場化手段強行干預會否帶來副作用仍是未知數。

三亞確定停建小戶型

據《海南日報》報道，三亞市規劃局建設規劃科科長何大哲日前對媒體表示，三亞市停建80平方米以下小戶型的原因是由于該市現售的商品性住宅以度假型產品為主，八成以上被島外居民購買，用于投資、養老以及旅游等，酒店式公寓、產權酒店成為旅游地產的“寵兒”，而三亞房地產開發商均以開發50~70平方米之間的戶型為主。島外購房者對小戶型情有獨鐘，導致三亞城市人口急劇膨脹，配套的醫院、教育、交通、停車場等公共服務設施建設難以跟上人口激增帶來的需求，為三亞的城市管理帶來諸多社會問題。

據介紹，三亞市規劃局早在數月前，就對外界放出消息，已在相關審核報批過程中執行該項規定，對于已經通過審議的項目，按已審議的執行；未經規委會審議項目，將不再批準報建80平方米以下小戶型，市域范圍不僅包括河東、河西等中心城區，也包含未來撤鎮劃區的育才鎮、海棠灣鎮等區域。

不過，三亞未來新建的廉租房、公租房、經濟適用房、雙限制房和拆遷安置房這五類保障性住房的建設面積仍按照保障房相關規定執行，不受三亞此次出臺的 “居住類項目戶型設計建筑面積應達到80平方米（含公攤）以上”新規限制。

行政干預效果存疑

克而瑞研究中心分析師楊晨青向《每日經濟新聞》記者表示，三亞之所以出臺限制戶型的政策，與該市小戶型產品庫存積壓嚴重不無關系。

克而瑞海南區域總經理沈紅提供的數據顯示，三亞目前二手房存量房高達130萬平方米，其中小戶型占多數。而在售新房的數字更大，三亞森林半島項目負責人王磊預估，當地在售小戶型高達200萬～300萬平方米。

“在國際旅游島規劃獲批后，大量開發商蜂擁至三亞開發，但不少企業選擇開發小戶型產品，這與三亞的旅游地產定位是有矛盾的，”楊晨青認為，小戶型產品更適用于度假型地產，它的特點是項目距離核心城市約一小時車程，面對的買家消費力相對較弱，“度假+自住”是這類型產品的特性；但真正意義上的旅游地產應該是需要乘坐飛機才能到達的項目，這些項目面向高凈值人群，“度假+投資”是這類型產品的特性，因此大戶型以及類別墅等高端戶型往往更加暢銷。不少開發商把兩種產品特性混淆了，這是導致三亞小戶型產品積壓的重要原因之一。

此外，海南樓市的降溫也進一步加大了三亞的市場壓力。克而瑞的統計數據顯示，今年一季度，海南新建商品房成交套數為17861套，相比去年同期的23911套減少6050套，同比下跌幅度約25%。

并且，隨著“限建令”出臺，三亞樓市的購房門檻將提至總價近200萬元，更多的購房者將被擋在門外，導致整體成交量還將進一步下滑。

“政府通過停建小戶型以扭轉三亞房地產市場的供求關系，促使其由低端走向高端的意圖相當明顯，但市場的事情應該交給市場去解決，強制式的行政干預可能挫傷市場自身調節功能，產生反作用力，”楊晨青認為。