趙秀池：雙向調控促房地產市場穩定發展

◎趙秀池（首都經濟貿易大學教授）

在今年全國“兩會”期間，住建部部長姜偉新在回應有關房價的提問時，透露出“雙向調控”的樓市政策信號，一時成為業界熱議的焦點。筆者梳理李克強總理作的 《政府工作報告》，發現“雙向調控”的意圖確實非常明顯。

首先，商品房與保障房雙軌運行。

《政府工作報告》指出：“完善住房保障機制。加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。這意味著，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場，低端有保障。

對于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設力度，增加供給數量，同時還應完善保障房的準入、退出制度，以實現保障房的良性循環，使更多的保障對象應保盡保。至于保障房對市場的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數量等多種因素。如果保障房的數量足夠大，覆蓋面足夠寬，對商品房市場會形成一定的沖擊，對平抑房價也會起到一定作用。

其次，供求雙向調節。

房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多，宏觀的、微觀的、經濟的、社會的、政策的、外部環境、國內的、國外的等等。但不管是什么因素，最終都會通過供求關系來對房價造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關系。供不應求房價上漲，供過于求房價下降，這是市場經濟下的基本經濟規律。因此，房價的調控也需要從供求兩方面入手。我國的房地產價格的調控一直是按照這個思路來進行的。

讓市場起決定性作用，也不排除政府的積極作用。政府在調控時，要遵循供求規律，通過采取一定的經濟手段、行政手段、法律手段去影響供求，從而達到調節供求關系、穩定房價的目的。

再次，對不同的住房需求有保有壓。

在調控房價時，住房需求與住房供給的調控同等重要，但由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，房價調控的難度較大。

為此，在調控時，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性。根據住房需求的層次來采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。對于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予支持；對于住房基本功能之外的投機投資性需求，則應予以限制。

第四，對不同的城市，分類控制。

我國地域差別較大，各地經濟發展不均衡。所以，對于不同的城市需要落實差異化政策。對于優質公共資源較集中、經濟發展較快、人口吸引力較大的一、二線城市，住房供求矛盾較大，因此，采取住房限購，抑制投機投資性需求是必須的。對于經濟發展較慢，沒有產業支撐、人口吸引力較弱的城市，則應從產城一體、居業聯動角度，根據城市需要，調控住房供求關系，促進其城市持續發展。

第五，市場機制與政府調控相結合。

根據經濟學原理，市場經濟能夠實現資源的最優配置，但是，達到資源最優配置是有條件的，即完全競爭的市場結構、私人物品、產權明確等。在現實生活中，很難有符合完全競爭市場條件的市場。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導致市場失靈。在市場失靈的情況下，就需要政府這只看得見的手進行干預，因此，發揮市場機制的決定性作用，與政府調控并不矛盾。住房市場由于其涉及國計民生，加之其特殊性，在發揮市場決定性作用的同時，必須輔之以積極的政府調控。通過政府調控有效的干預市場，可以使房地產市場持續健康發展。近幾年的實踐已經表明，頗有爭議的限購政策雖然是行政手段，但，是一種正確的選擇，它有效地抑制了投機投資性住房需求，對穩定房價起了重要的作用。未來在相對一段時間，在城市化完成之前，對于供不應求的一、二線城市，仍然需要繼續運用這樣的限購手段。