房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌部分房企以股權(quán)換資金渡難關(guān)

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在剛剛過去的一周里（2月28日~3月6日），北京產(chǎn)權(quán)交易所新增掛牌項目總金額達7.62億元，房地產(chǎn)業(yè)又一次位居掛牌金額前三位。

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，房企融資渠道單一的市場環(huán)境下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易或許成為房企靠譜的選擇。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在交易所掛牌只是房企產(chǎn)權(quán)交易的渠道之一。更多房企通過甲乙方直接談就交易成功了。因為民營房企可以不掛牌，實際宗數(shù)和成交額度要遠多于掛牌成交數(shù)。

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森告訴記者，國內(nèi)的房地產(chǎn)商，有90%到95%甚至更高都是項目公司，僅僅是一兩個項目，還不一定每年開發(fā)。每年都有項目運作的公司，占比1/3都不到。同時有十個項目在運作的，在全國占不了1%。前100強房企，占全國的開發(fā)總量已經(jīng)超過20%，未來這個比重還會加大。

房地產(chǎn)格局生變 /

其實，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易一直處于高位。據(jù)北交所數(shù)據(jù)顯示，在去年631億元的總交易額中，房地產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、汽車制造業(yè)、電力工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)成交額占到前五位。

交易背后，則是房地產(chǎn)行業(yè)格局的變化。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》指出，隨著市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預(yù)計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去。

上述報告顯示，截至2013年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預(yù)計未來3年內(nèi)，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。

其實，早在數(shù)年前，胡葆森就已經(jīng)預(yù)測了如今房地產(chǎn)市場格局的變遷，即大的開發(fā)商將占據(jù)主要的市場份額，每一座城市的前十大開發(fā)商將有6~7個不是本地開發(fā)商。

他認為，如何實現(xiàn)現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)，對房企更有指導(dǎo)意義。房地產(chǎn)市場恒者恒強，房企要根據(jù)自身能力來確定市場地位。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，很多房企受困于資金面的問題，所以會傾向于甩賣項目。不過，從未來的市場格局看，趁早甩賣，對于盤活中小房企資產(chǎn)和資金都有好處。

行業(yè)集中度提高 /

市場分化，在房企資金、土地和銷售等領(lǐng)域都有比較明顯的體現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)為資金密集型行業(yè)，融資困難將使得一些中小企業(yè)被市場淘汰，而融資渠道暢通、現(xiàn)金流充裕的公司將顯現(xiàn)較大的優(yōu)勢。

融資能力的不同，在土地市場是也現(xiàn)“分化”。一二線城市被房企視作“藍海”，也成為標(biāo)桿房企的“逐鹿”之地。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，全國15強房企，拿地總額達到784.8億元。其中在一二線就達到了687.68億元，占比高達88%。

朗詩集團董事長田明曾表示，朗詩原計劃在去年拿地15幅，但最后只拿了其中的8幅。因為他們發(fā)現(xiàn)，土地市場的地價行情持續(xù)攀升，今年可能會出現(xiàn)資金的收緊。他認為，資金收緊對開發(fā)商的影響應(yīng)該是一個“馬太效應(yīng)”，對于成本控制比較好、運行效率比較高的企業(yè)來說，仍然能在這輪資金鏈緊張中獲得發(fā)展；但一些運營沒有特色，成本控制較差的企業(yè)來說，就比較難。

同時，標(biāo)桿房企的銷售額占比也在提高。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，15家標(biāo)桿房企在一線城市合計銷售額為2304億元，在二線城市銷售額為4446億元，在三四線城市合計銷售額為678億元。15家房企在一二線市場的總銷售額合計達到了6750億元，占主要城市銷售額7429億的91%。