萬科懸念：競爭對手覬覦王者寶座

每經編輯｜每經記者 羅碧 發自深圳    

每經記者 羅碧 發自深圳

近十年來都將其他對手遠遠甩在身后的萬科，近兩年至少從規模上切實地遇到了被趕超的危機。

克而瑞2014年最新公布的房企排名顯示，2012年加入 “千億俱樂部”的綠地，其銷售金額與萬科的差距正在由2012年的340億元縮小至2013年的不足百億。雖然克而瑞統計數據的準確性還待公司方面驗證，但萬科在規模上的領先優勢正在縮小是不爭的事實。

從元旦開始業界就發出質疑：萬科2014年會不會失去銷售額第一的位置？質疑的原因集中在，萬科在近年來房企普遍發力的商業地產和海外市場上的啟動上慢半拍，而新近提出“城市配套服務商”的轉型目標短期內尚不能帶來實際收益。

在新一輪城鎮化建設開啟后，后來者的擴展步伐更為迅速，萬科謀劃的“城市配套服務商”轉型如何快速發揮效能，將是決定萬科能否守住冠軍之位的關鍵。

競爭對手加速

《每日經濟新聞》記者查閱近年萬科年報數據發現，從2005年突破百億銷售額開始，萬科駛入快速發展軌道。銷售額增長的大致軌跡為：2005年突破100億元，2006年突破200億元，2007年過500億元，2009年過600億元，2010年同比大幅增七成過1000億元。

隨著城市化率不斷攀升，整個住宅市場未來的發展趨勢將放緩，破千億之后的萬科也必然面臨增速放緩的境況。

金融獨立研究人何宇軒曾預測，業內認為，2014年以后整體經濟增長會放緩，保守預計，2014年以后6年間，即使萬科增長率降到10%，到2020年萬科的規模也將超過3000億元。

不過，其他巨頭的陣容也在急速擴大。2013年，綠地以1660萬平方米的銷售面積位列第一，碧桂園、恒大在銷售面積上也已經超過萬科。

從銷售額看，碧桂園2013年的銷售業績增長速度達到153%，首次超過千億。業內人士估算，如果2014年碧桂園的銷售增長幅度繼續超過70%以上，對萬科的冠軍地位將形成不小的沖擊。

此外，相關研究報告認為，2013年新進入千億榜單的中海地產，如2014年完成對中建系全部房地產業務的整合，其從規模上超過萬科的可能性也較大。此前，中海的強盈利能力已讓其成為萬科強有力的競爭對手。

萬科“衛冕”的武器

根據萬科董秘譚華杰在2013年銷售數據出來后總結時的表述，萬科使出的“武器”是開拓海外市場和轉型城市配套服務商。但業內人士認為，從目前來看，萬科開展的這些探索和嘗試，短期內還無法起到提升其業績的作用。

譚華杰表示，2013年萬科實現了國際化業務的落地，通過與當地有經驗的品牌開發商合作，進入美國、新加坡等地市場。

與用不到一年的時間就成為馬來西亞最大開發商的碧桂園不同，海外市場尚未為萬科的銷售業績帶來貢獻。萬科對外闡述國際化戰略時，也直言目前還未有明晰的國際化策略，還處在試水階段。

萬科在舊金山與鐵獅門簽署合作開發協議后，萬科總裁郁亮也說，“國際化”并不是萬科第4個十年的標簽，國際化對萬科只是一種探索和嘗試，需要較長的時間來逐漸完成，萬科未來十年都不可能把主要業務放在海外市場。

如果“國際化”不是轉型重點策略，那么2013年6月末在西安全國媒體見面會上透露的“城市配套服務商”的轉型目標會否是萬科未來十年的標簽？

對此，譚華杰表示，在銷售穩步增長的同時，萬科按照“城市配套服務商”的總體思路，不斷進行產品、服務上的探索。他總結稱，繼2012年推出第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列小區配套后，2013年底北京金隅萬科廣場、深圳萬科廣場、蘇州萬科美好廣場相繼開業。

萬科的好奇心顯然不滿足于此，超過30億港元入股徽商銀行、深圳寶安3億元投資兒童醫院、投資8億元建前海企業公館，甚至經營垃圾場，這些對于開發商來說“不務正業”的項目，都在萬科的轉型之路上。

郁亮接受采訪時說，萬科不應該拒絕這些新東西，否則就不是城市主流發展商。

2012年，萬科房地產業務占其總營業收入98.5%，物業管理和其他業務營收占比不足2%。雖然萬科物業已覆蓋超過362個社區、40萬個家庭、300萬業主，但城市配套服務商的轉型究竟能給萬科業績帶來多大的貢獻，目前沒人敢斷言。

在萬科的下一個十年“城市服務配套商”定位逐漸明朗的時候，究竟是全國銷售額冠軍這個身份重要，還是引領行業轉型意義的領跑者這個身份重要，萬科需要用時間來證明。