新內房股集體遇冷“地攤價”上市仍陷破發潮

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

隨著香港新股市場出現回暖，多家內地房企乘機赴港上市。繼日前景瑞控股 （01862，HK）、時代地產（01233，HK）成功上市后，龍光地產也將于本月20日正式掛牌。

《每日經濟新聞》記者統計發現，截至昨日（12月17日），今年共有金輪天地控股（01232，HK）、五洲國際等7家內地房企赴港上市，除了尚未掛牌的龍光地產，其余6家新晉內房股中，目前有四家股價低于招股價。

盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認為，盡管最近香港新股市場火熱，帶動部分內地房企順利上市，但由于目前一線與二線房企基本上市完畢，剩下的主要是市場布局集中于三四線城市的中小型房企，這些房企潛在的業績波動會比較劇烈、風險系數高，加上海外投資者不看好內地房地產市場，因此這些新晉內房股盡管愿意以較低的發行價上市，股價表現仍難以令人滿意。

新晉內房股逾半數破發/

12月11日早上9點30分，時代地產主席兼行政總裁岑釗雄在港交所順利敲鐘，如愿拿到了登陸資本市場的船票。但隨后的股價走勢或許難以令他滿意，時代地產股價在略微上摸至3.62港元后快速跳水，上市首日即跌破3.6港元的招股價，并一度下跌至3.3港元/股的低位，至昨日仍未收復發行價。

《每日經濟新聞》記者發現，截至今年12月17日，共有金輪天地、五洲國際（01369，HK）、當代置業（01107，HK）、毅德國際（01396，HK）、景瑞控股、時代地產和龍光地產7家內地房企赴港上市，這7家內地房企赴港上市募資預計最高93.39億港元，與最初的募資計劃可謂相差甚遠。其中，五洲國際公開發售部分僅獲得57%認購，而當代置業公開發售部分的認購僅為12%，最終發行價只能定在招股價區間下限。

與之對應的是，這些公司的股價表現大多不理想。《每日經濟新聞》記者統計發現，截至昨日，除了尚未掛牌的龍光地產，6家公司中，金輪天地、當代置業、景瑞控股與時代地產仍然“破發”，僅有五洲國際與毅德國際股價高于招股價。

估值下降趨勢難改/

資料顯示，已經有超過40家內地房企成功在香港上市，主要可分為兩類：第一類是全國布局的房企，典型的如恒大地產、碧桂園、綠城等，這些企業總體規模與布局基本成熟；第二類則是在區域發展、有自己特色的成長型房企，包括近年上市的旭輝控股（00884，HK）、景瑞地產、時代地產等。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，最近十年，第一波內房股上市高潮主要在2006~2007年，由于當年資本市場與地產市場同時向好，恒生指數也創出歷史新高，包括碧桂園、SOHO中國、遠洋地產等房企紛紛上市，并獲得投資者追捧，這批企業的募集金額均超百億港元，估值達到近十年的最高水平。

第二波上市高潮在2009年，由于信貸釋放帶動地產與資本市場同時向好，包括恒大地產、龍湖地產、佳兆業等中型房企順利上市，但這批企業上市估值較2007年明顯下降，恒大地產當年上市集資額下降至60億港元，但部分優質企業如龍湖地產市盈率仍可達到20倍。

“實際上，全國性房企在2009年前陸續上市完畢，這類企業市場布局廣闊，規模較大，風險度較低，因此資本市場給予相對較高的估值，”黃立沖表示，近年來登陸資本市場的主要是區域性房企，這些企業的特點是規模相對較小，市場布局較集中且主要在二三線城市，風險系數較大，加上海外投資者近年來看空內地房地產市場，投資者要求更高的風險溢價，導致估值進一步下滑，往往凈資產大幅折讓才能成功上市。

即便如此，仍有不少房企愿意在港股市場低價上市，公開資料顯示，包括國瑞地產、力高地產、重慶協信、金山地產等十余家房企仍在排隊IPO。

黃立沖認為，即便未來內地IPO放開，頂多只有一兩家大型房地產企業存在上市的可能，大多數中小型企業不得不繼續在香港市場融資。雖然現在通過IPO募集的資金有限，但未來可以通過優先債券或者票據的方式持續融資，有助于快速擴大市場規模，所以港股市場對于內地房企仍有較大吸引力。