房地產PE基金擠入一級市場直接拿地

每經編輯｜每經記者 徐杰 發自浙江    

每經記者 徐杰 發自浙江

三中全會《決定》提出的完善金融市場體系，對處于下游的房地產行業而言，金融的開放對行業意味深長，或將改變其融資方式，進而改變生態。

杭州普特股權投資管理有限公司執行總經理蔡鑫向 《每日經濟新聞》記者表示，經歷這幾輪樓市調控后，房地產傳統融資方式發生變化，在房企去融資杠桿化及更為注重財務安全的背景下，房地產PE基金直接參與拿地將是趨勢。

最近半年，越秀地產已經花了近160億元拿地，其大手筆拿下的4個項目，均因越秀地產聲稱的創新模式——與投資基金合作開發。

新湖中寶今年也動作不斷。3月，其以總價15.27億元競得溫州樂清市濱海新區兩宗地塊，合作方包括上海逸合投資管理有限公司和上海頤騰投資合伙企業，三方按比例分配投資收益和承擔風險。

11月9日，由全國房地產投資基金聯盟發起的首只房地產PE母基金在上海成立，預期總規模約200億元。與房地產基金主要做債權不同，該基金以股權投資項目為主。

2013年是房地產基金的野蠻增長年。數據顯示，目前中國房地產私募基金的整體管理規模達到3000億元，在房地產投資中占比3%。

同時，一些房地產PE基金正開始直接拿地。在浙江，包括濱江集團母公司杭州濱江投資控股有限公司發起成立的基金公司杭州特普股權投資管理有限公司，以浙大校友為班底的基金公司浙江厚道資產管理有限公司等已開始探索直接拿地。

前不久，住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產私募基金近年來出現了一些變化，例如投資領域從相對偏后端到面向全產業鏈：一些私募基金從拿地環節便已介入，“開發”、“銷售”，甚至到商業地產的“持有”。

浙江厚道資產管理公司總裁丁浚哲向《每日經濟新聞》記者表示，從《決定》相關內容不難看出，地產與金融將得到更好的融合。2013年以來，浙江厚道資產管理有限公司已直接參與開發的項目包括厚道張家界城市綜合體商業地產基金，及厚道衢州城市綜合體地產基金。

解讀 《決定》“允許資本通過特許社會經營等方式參與城市基礎設施投資和運營”時，丁浚哲認為，未來這部分將得到更多的政策關注和支持，行業規模趨大。

房地產PE的收益率，無疑是無法回避的問題。據清科集團統計，2010~2012年，私募房地產基金的年均回報率分別為25.0%、22.3%、15.9%。丁浚哲稱，收益率會逐漸回歸，過高或過低都不正常，比較正常的是在市場實際通脹率附近。