10月一線城市房價漲超兩成 市場看空“突擊調控”

每經編輯｜每經記者 胡健 實習生 周程程發自北京    

每經記者 胡健 實習生 周程程發自北京

房地產市場在“銀十”熱度依然。

昨日（11月18日），國家統計局發布的10月70個大中城市住宅銷售價格月度報告顯示，70個大中城市新建商品住宅中，價格同比下降的城市僅溫州1個，上漲的城市有69個，一線城市房價領漲，同比漲幅首次均超過兩成，其中上海漲幅最高，為21.4%。

鏈家地產研究部張旭告訴 《每日經濟新聞》記者，10月，深圳，北京等一線城市均出臺新一輪的政策措施，以期能夠穩定購房者預期，穩定房價。從效果來看，這些政策的出臺對市場確實產生了一定的影響，房價漲幅有所回落。

但她特別指出，2013年末的這輪調控僅限于一線城市的可能性較大，雖然部分房價上漲較快的二線城市或會跟風出臺調控手段，但是蔓延至全國的可能性較低。

中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，除基數原因外，一線城市房價上漲不是一個月所致，實際上是延續了此前連續累計上漲的趨勢。且“銀十”成色較足，購房需求增加，共同導致房價同比漲幅明顯。

房價的持續上漲，也引發對于是否能夠完成調控目標的擔憂。今年年初多地設立的房價調控目標多為 “低于GDP和人均可支配收入增長速度”。

調控加碼致房價環比漲幅收窄/

國家統計局數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。

環比價格變動中，10月份房價環比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測算，70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅為0.7%，比9月份的環比平均漲幅收窄0.2個百分點。

上海易居房地產研究院報告稱，10月，一二三線城市新建商品住宅價格環比均收窄，其中一線城市收窄顯著。主要是“金九銀十”市場供應量增加，一定程度上緩解房價上漲壓力。同時，四季度已成為各地完成全年房價控制目標的關鍵時期，部分城市陸續出臺強化調控政策，尤以一線城市最為積極主動。

據悉，10月份一線城市相繼加大房地產調控力度。繼10月8日深圳出臺“深八條”后，10月23日，北京也出臺了“京七條”。而上海也于近期出臺了“滬七條”，廣州恰好在昨日（11月18日）也公布了房地產調控加碼措施。

調控的加碼，也反映在供給端。中國10月的房地產銷售和投資數據也顯現趨緩的跡象。1-10月房地產投資增速降至19.2%，今年已連續三個月在20%下方，銷售面積和銷售額亦雙雙下滑。

然而，這一系列的調控措施，也被不少業內人士認為是 “突擊調控”，旨在完成全年調控目標，但效果短期有限，呼吁十八屆三中全會改革盡快落實，以形成長效調控機制。

期待“涉房”改革措施落實/

十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，多處改革內容涉及到房地產方面。如“建立城鄉統一的建設用地市場”，“完善城鎮化健康發展體制機制”，“完善產權保護制度”等等。

特別是“加快房地產稅立法并適時推進改革”，被業內人士認為，這一改革措施的具體落實將為樓市發展與長效機制建立過程邁出重要的一步。

中國房地產協會副會長朱中一表示，與以往“圍繞房價調房價”的調控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價的漲落，但高房價的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進而得到有效解決。

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，明確“市場對資源配置起決定性作用”意味著房地產調控思路將面臨三大轉變：一是房地產調控中慣用的行政手段將逐漸退出；二是中央層面簡政放權，以地方為主開展市場調控；三是不搞“一刀切”，因地制宜推進市場健康發展。

“三中全會積極的信號更多，土地流轉，戶籍制度改革對房價來說有促進的一面，也有制約的一面。”陳國強說。

具體在戶籍制度上，陳國強表示，戶籍制度對北上廣等一線城市是嚴格限制人口的流動，而對于縣市鎮，小城市是全面放開的。不同類型城市的戶籍政策是不一樣的，所以未來對人口城市的引導，也是區別對待的。

“這個就會對不同城市的人口利好利空就不一樣了，對北京上海來說，它的門檻提高，對于人口的進一步進入就會有限制，或限制更嚴。對于中小城市來說，對于人口流入就沒有門檻了，這要你有能力在城市中能找到工作，有穩定收入，有居住場所，那就可以。”陳說。

延伸至房價上，陳國強分析說，人口流入的力度節奏放慢，力度下降，規模下降，當然會對北京等一線城市后續的市場需求形成影響，對其他城市來說，其人口的流向就更有利了。“這個對于房價來說，需求因素的變化對未來房價的上漲會形成制約。”

明年究竟會怎樣？偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經濟新聞》記者，2014年，一線城市與發達的二線城市，城市經濟聚合效應還將繼續，房地產市場交易活躍，尤其二手房市場將逐步成為市場交易主體，房價漲幅將繼續保持15%左右。

而在更多的三四線城市，胡景暉分析，這些城市新房市場將成為吸納“城鎮化”人口的主要陣地，由于土地供應相對充裕，加上各項行政制度的規范與落實，部分城市房價漲幅將有所緩解，價格漲幅將維持在10%左右。