葉檀：貴陽樓瘋？

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每經評論員 葉檀

貴陽房地產超級大盤在國內首屈一指，這是房地產經濟的極致反映。

據悉，貴陽（包括郊縣）建筑面積超千萬平方米的超級大盤有5個，建筑面積總共為7420萬平方米；建筑面積超百萬平方米的有16個，建筑面積總共為12815萬平方米。

這就是當下貴陽房地產的現狀。而與貴陽情況相同的地方不在少數，很多地方的新城面積大多與舊城區相當。

國務院發展研究中心農村部副部長劉守英表示，2000年至2012年的12年間，我國城市建成區面積擴增了一倍多，土地出讓收入增加了45倍多。

貴陽情況是地方政府在政績壓力下的瘋狂。據《21世紀經濟報道》披露，貴陽大盤林立主因是開發商經營城市，地方政府想在短時間內提升城鎮化率，提升GDP。

而想美化貴陽，除了大規模賣地，讓開發商介入城市經營之外，別無他法。

2011年，貴陽市財政總收入突破400億元，達到401.3億元，比上年增長31.75%，創歷史新高，財政支出為277.43億元；2012年，貴陽市財政收入上升到488億元，同比增長21.6%，當年財政支出351.44億元。即使如此，貴陽的人均GDP與人均收入依然在全國排名靠后，經濟基礎與財富無法支撐大規模的基建，超大規模的樓盤才是支撐基建的基石，無論是舊區改造、新區開發、道路鋪設還是地鐵施工，開發商戰場前移，轉移到生地變熟地的一線市場之中。

貴陽如果不開發，就吸引不了常住人口，地價就不會上升，而現在，政府通過低價讓渡土地，建成成熟社區與配套設施，貴陽因此成為房地產熱土，這是非常容易理解的邏輯。

此前上海、廣州等一線城市經營城市模式取得了成功，上海浦東開發、產業轉移的原始資金來源于土地貨幣化。廣州作為一線城市的后起之秀，在經歷了長期的穩定之后，“小蠻腰”等性感標志建筑拔地而起，如今房地產價格漲勢驚人。據中國指數研究院的數據，今年前三季度，全國300個城市的土地出讓金收入近21107億元，比去年同期的12435億元增加近70%。

越是土地價格不高的地區，出讓的土地面積越多；越是寸土寸金之地，越是可以待價而沽。貴陽大規模出讓的地塊越多，說明貴陽土地并不怎么值錢，當地處于發展初期、求錢若渴。

然而，貴陽對全國投資者缺乏足夠的吸引力。按照全國銷冠花果園項目統計的數據，貴陽本地的客戶僅占購買量的35%，貴州地市州和省外客戶則分別占據50%和15%，這與海口占比80％的全國投資者形成了鮮明對比。而貴陽作為省內惟一具有吸附力的城市，吸引了地級市的富豪與中產收入階層人士。

貴陽市常住人口規模也能印證這一點，增速遠不及武漢、西安等城市。根據2010年第六次人口普查數據，貴陽市常住人口432.46萬人，比2000年增加60.61萬人。2011年達439萬人，2012年抽樣調查的結果是445.17萬人，貴陽常住人口大致在以每年6萬到7萬的速度增長。

考慮到貴陽人口占貴州省的比重高達13%左右，貴陽的房地產風險可能首先在其他地、市、州爆發，因為貴陽的大盤如吸水機，吸走了省內其他地區的資源。如果貴陽房地產市場不崩盤，那么省內其他房地產開發激進的地市州，就難免債務滯脹之憂。

貴陽大盤是中部城市崛起的標志，由此可以印證土地變現能力才是衡量地方經濟、城鎮化水平的試金石。