廈門試水農房抵押貸款 銀行人士稱門檻偏高

每經編輯｜每經記者 李婷 發自廈門    

每經記者 李婷 發自廈門

在國家推進發展現代農業的背景下，各地雖有農村住房抵押貸款試行，但一直存在實施難點。

近日，廈門市政府辦公廳轉發《市金融辦、市國土房產局、市財政局關于廈門市農村房屋抵押融資試點工作總體方案》（以下簡稱方案），明確提出廈門試點鎮街的村民今后申請貸款時，可用自己的房屋作為抵押物。

不同于其他試點地區，廈門的方案中提出：對出現農村房屋抵押貸款無法履行債務的情形，將由政府出資按金融機構抵押貸款在具體個案中本金最終損失的50％進行補償。

《每日經濟新聞》記者昨日（10月10日）采訪發現，目前廈門農村商業銀行的試行網點還沒有真正展開該項業務。業內人士表示，雖然政策已經出臺，但由于農房抵押貸款的條件比較嚴，真正能夠滿足貸款條件的農戶并不多。

抵押貸款需“兩證”

據悉，廈門農房抵押貸款首批試點鎮街選在集美灌口鎮、海滄東孚鎮、同安大同街道、翔安馬巷鎮，今后將逐步擴大試點范圍。

而農村房屋抵押貸款執行政策性優惠利率。房屋的價值可由抵押當事人協商確定，也可通過評估確定。貸款抵押率由金融機構根據房屋的實際情況確定，原則上不超過房屋評估價值的70%。即評估價100萬元的房產，最高可申請70萬元貸款。

昨日《每日經濟新聞》記者致電試點中的廈門農商行網點了解該項業務辦理情況，而相關人士則表示，目前該項業務還停留在政策層面，“申請抵押貸款的農房必須要有兩證，但是目前很多農民都沒有領到兩證。”

該人士介紹說，另外擬辦理農村房屋抵押貸款的村（居），應提供村（居）民大會或村（居）民代表會議關于農村住房抵押貸款相關事項的決議，并由所在地承辦金融機構向村集體經濟組織進行整體授信。“對于要申辦該業務的農民來說，要求還是比較嚴的，所以目前能夠滿足條件的人并不多。”

有業內人士表示，農村住房抵押貸款試點的推行，雖能拓寬了農民融資渠道，但仍面臨土地、房屋登記等難題。對金融機構而言，宅基地的使用權在農民手里，房屋權屬也很明晰，但目前還有許多農民并沒有領到《集體土地使用權證》和《房屋所有權證》。一旦兩證不齊，銀行便無法辦理有效的抵押登記。

農房評估難、變現難

據記者了解，雖然在此次方案下，廈門還配套出臺了《廈門市農村房屋抵押融資管理暫行辦法》（以下簡稱辦法），但是對于銀行而言，風險控制依然是其最關心的問題。

一旦在借款人不能按期償還貸款，金融機構就面臨呆壞賬風險，而涉及集體性質土地的抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物實現抵押權時,抵押物的受讓對象須為所在村（居）集體經濟組織，或該村（居）集體經濟組織內符合規定的權屬登記轉移條件的成員。由此看來，由于土地性質的原因，農房變現只能在本村進行流轉。

農房評估難也是個難題。農村房屋大多為村民自建房，未經過相關部門統一規劃設計，房屋建造價格難以準確估算，導致辦理抵押貸款時不能對抵押物價格作出合理、準確的判斷。但是農房對外真正的市場價值卻不高，流轉的可能性不大，對于農信社來說，即便是走司法渠道，官司打贏了，要實現債權依然很困難。

而金融機構為規避風險，通常會低估農房價值，甚至在部分試點地區，農民抵押房屋后只能獲得2萬~3萬元貸款。

不過，值得一提的是，這次廈門市的農房抵押辦法中，提出了由政府“埋單”，來分擔一半的風險。根據辦法，將由廈門市、區財政共同出資設立農村房屋抵押融資風險補償專項資金，用于分擔補償試點金融機構開展農村房屋抵押融資業務的壞賬損失。

該資金的用途是：對出現農村房屋抵押貸款無法履行債務的情形，按金融機構抵押貸款在具體個案中本金最終損失的50%進行補償。業內人士認為，對于銀行而言，該補償政策一定程度能夠提高參與的積極性。