經紀人證書租金暴漲 上海地產中介打規模戰

每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“3600、4800、6000、7200，一個季度內上漲了一倍，同行的經紀人證書報價上漲太瘋狂。”這是上海一位從事房地產經紀人證書租賃業務的中介9月底在其微信上的留言。

按照上海市工商部門和房地產經紀人協會的管理規定，任何房屋中介機構要開設一家新的門店，必須擁有五名以上的持證房地產經紀人。租賃經紀人證書的業務因此變得格外紅火。

因此，經紀人證書的租賃價格，往往是反映上海房地產中介行業的“晴雨表”。租賃價格越高，也就意味著中介業擴張趨勢越猛。據德佑地產統計，截至今年9月，上海二手房的成交套數已經達到24.6萬宗，較前一年增長近80%。

然而，過去幾年上海樓市的歷史顯示，每一輪中介業的擴張，幾乎都伴隨大規模關店潮。與此同時，善于逆勢擴張的中介企業，往往就趁關店潮發生時確立自己在行業中的領先優勢。上海中介企業似乎陷入一個怪圈中——不擴張，就可能無法享有房地產牛市帶來的紅利；擴張，則可能為公司未來的經營留下隱患。

二手房中介市場競爭白熱化

9月份，多家房屋中介公司提出了很高的目標。老牌地產中介公司中原開出了其在上海的第400家門店，成為擁有門店最多的房屋中介商。近來勢頭很猛的德佑地產則提出，要在2018年實現市場銷售額第一名的目標。21世紀不動產雖然沒有提出明確的擴張或者銷售目標，但也躍躍欲試。

對于中介公司而言，每多開出一家店，成本非常高昂。除了本文開頭所提到的租賃經紀人證書的費用外，還必須租賃店鋪、雇傭大量經紀人、添置服裝、統一招牌,加起來每個月至少需要花費二三十萬元。

“北京、南京、廣州的房屋中介市場，最大的公司市場份額都超過了40%，而上海最大的公司只有10%。”21世紀上海銳豐總經理葉厚彪道出了上海中介行業不惜代價開店搶市場份額的真正原因。和這些城市相比，上海的二手房市場份額不夠集中，但單家中介的規模卻遠遠超過了北京、廣州、南京等城市。

雖然今年前9月近25萬套的二手房交易量創歷史新高，但葉厚彪認為，未來上海的二手房成交量還有繼續攀升的可能。原因不僅僅是目前的購房人群多為自住需求，幾乎不受宏觀調控影響，也不是上海建設自貿區后會有更多的外來人口流入，還因為上海新房的供應越來越稀缺，新房的購房需求將會擠到二手房市場。

與此同時，上海的二手房銷售網絡也已經變成新房銷售的一種渠道。不僅本地開發商會通過中介分銷樓盤，異地和境外的項目目前也多通過上海的房屋中介門店銷售房屋。

出于上述原因，上海幾乎成了大型房地產中介企業的必爭之地。不管是北京的鏈家、我愛我家，還是發源于香港的中原、漢宇，乃至于總部位于美國的全球最大中介公司21世紀不動產都非常看重上海市場。上海的中介業競爭已經進入到白熱化階段。

高速擴張存隱憂

不過，門店的高速擴張也伴隨著風險，這些風險不僅來自于市場成交量的大幅波動，也因為行業人才儲備的匱乏。葉厚彪回憶，在21世紀不動產進入上海的9年時間里，至少經歷過兩次大的關店潮，原因都是宏觀調控政策出臺。他表示，只要有錢，中介門店擴張不是難事，但能不能持續有效地運營是個問題。

一家地產中介公司的高管告訴《每日經濟新聞》記者，很多經紀人甚至剛剛上崗只有幾個月，基本技能都沒怎么熟練，就被公司派任為新門店的店長。

與此同時，經營效率欠佳，也為企業高速擴張埋下了隱患。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，房地產中介行業是個“二八原則”體現得最為明顯的行業，即全行業80%的業績，是由20%的經紀人完成，出單率非常低。這些因素導致了房屋中介業在迅速開店之后，往往會因為市場的調整，而不得不快速關店。一些經營較好的房屋中介公司則往往趁市場不好的時候，逆勢擴張，進而搶占市場的絕對份額。