項崢：房貸暫停預示地產金融策略調整

◎項崢（中央財經大學經濟學博士）

今年以來，有關各地銀行暫停房貸的消息層出不窮。截至目前，北京、上海、廣州、深圳等城市的商業銀行相繼出現暫停房貸的情況，且有從股份制銀行向國有商業銀行蔓延之勢，這引發社會廣泛關注。在房價連續上漲的背景下，銀行暫停房貸，一定程度上折射出銀行地產金融策略的變化，反映出銀行對房地產金融風險的高度擔憂。

房價上漲與實體經濟背離態勢加劇，促使商業銀行加快地產金融政策調整。承接去年第四季度上行態勢，今年以來我國主要大中城市房價繼續上漲。據國家統計局發布數據，7月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有62個，二手住宅價格環比上漲的城市有57個。在宏觀經濟增長中樞下移的情況下，房價走勢與實體經濟背離愈發明顯，房價收入比和房屋租售比繼續上升，與國際公認合理的范圍更加偏離，房地產市場運行風險進一步加大。

由于金融機構過多介入房地產領域，過去依靠資金推動的地產金融運營模式存在較大的金融風險，因此，在新形勢下調整地產金融政策勢在必行。地產金融經營策略由過去積極介入向謹慎經營政策轉變，也是商業銀行微觀審慎經營的必然結果。

部分商業銀行暫停房貸還有經濟上的考慮。按照現行人民幣貸款基準利率，五年期以上人民幣個人房貸利率為6.8%，五年以上人民幣存款基準利率為5.1%。即使考慮存款利率和貸款利率不對稱上浮情況，但剔除個貸經營成本，實際上個人房貸業務給商業銀行的凈息差非常有限。

不僅如此，在流動性總體穩中趨緊的態勢下，商業銀行中長期穩定性資金競爭更加激烈，成本也有明顯上升。用相對較高的資金成本支持個貸業務擴張，對商業銀行來說得不償失。個貸業務還面臨著較大的再投入壓力。從商業銀行實踐看，個人住房抵押貸款的平均償還期限通常為3~5年，遠遠低于個貸合同約定的期限。在個貸提前償還后，商業銀行仍然面臨繼續發放個貸的壓力。隨著房價上漲，個貸風險也將會有所顯現。在貨幣政策穩健偏緊的態勢下，金融機構信貸額度也相對緊張，客觀上也需要從全局視角重新審視個人房貸業務。

暫停房貸有可能會向其他地產金融領域輻射，如房地產開發貸款、房地產信托以及其他地產融資等。最近一段時間“地王”頻出，背后涉及的融資規模巨大。按照一年到一年半的建設周期，未來風險極大。因此，由暫停房貸最終到地產融資政策全面收緊的可能性很大。這可能并非是國家房地產調控的作用，主要還是金融機構基于微觀審慎經營主動調整的結果。

因此，我們要高度關注地產金融政策的后續演化。在貨幣政策總體穩健偏緊的大趨勢下，特別是隨著美國退出QE預期的增強，市場流動性將會出現收縮，資金推動房價上漲的勢能削弱，房地產市場調整的可能性增加。在這樣一個大的背景下，房地產市場參與方要全面分析，審慎決策，理智行動。