朱大鳴：推進房產稅的最大阻力并非不動產統一登記

每經編輯｜朱大鳴    

◎朱大鳴（資深財經評論人、企業家）

混亂不堪的不動產登記現狀或許有望終結。國土部日前召開的全國農村集體土地確權登記發證工作最新進展及有關情況匯報會議透露，下一步還將著手研究做好不動產統一登記的各項準備工作。

當前我國不動產登記制度仍建立在條塊分割的體系之上，這已經不能適應房地產市場迅速發展的要求。2007年頒布的物權法就明確了"國家對不動產實行統一登記制度"，這一規定至今也沒有真正落地，原因何在？

我國絕大部分實施的是房產和地產分開登記原則，房產由建設部門負責登記，地產由國土主管部門負責登記。在現實的操作中，可能出現房產和地產單獨抵押的糾紛。這種混亂還表現為，登記事項不統一，程序不透明也不規范，權利人難以有效查詢。

隨著房產價值的升值，很多不動產持有人成為阻礙不動產統一登記的最大阻力。分散的不動產登記制度，一方面降低房地產交易的效率，另一方面也隱藏了一些不公正行為。

如果實施不動產統一登記制度，會對正在試點的房產稅有何影響？業界普遍預期，不動產統一登記制度的推行，意在推進全國住房信息聯網，這樣能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，從而為房產稅的全面征收提供條件。

只有明晰了哪些人擁有哪些房產，才能真正在全國范圍內推廣房產稅。雖然如此，筆者還是認為，推進房產稅最大的阻力仍然是無法回避"70年使用權"這一法律現實。更無法回避的是，70年的土地出讓金一次性征收，每年再征收房產稅，是否存在重復征稅問題。不少專家認為，這二者性質不同，所以不能算是重復征稅，這種說法無疑是在玩弄概念。

無論作為地租性質的土地出讓金，還是作為稅收的房產稅，從本質上都是對土地所征收的貨幣。即使是力推房產稅的財政部財政科學研究所所長賈康也不得不明確表示：房產稅與土地出讓金的重復征稅不可避免，但是這里面的區別就是重復的合理不合理，這是問題的關鍵。

賈康認為，二者并存是合理的。但是在筆者看來，這是不合理的。

就土地出讓金與房產稅的內在邏輯來看，如果推進房產稅的目的是替代土地財政，即主要是獲得土地出讓金的模式，顯然，二者并存是不合理的重復征稅。如果推廣房產稅的目的不是替代土地財政，而是在此基礎上增加財政收入，那么，無疑是在加重納稅人的負擔，這樣的重復納稅也得不到合理的解釋。

所謂房產稅降低房價一說，在上海與重慶的實踐已經證明是不可能的。很多人用在全國推進房產稅這一預期來嚇唬房地產市場，其實，房地產市場經過多少政策都沒有打垮，房產稅也不是秋老虎。不動產統一登記制度，如果能夠為房地產建立合理稅收體系，更加有利于房地產市場健康發展。

不動產統一登記制度如果能夠順利實施，可能會促進房地產市場更加公平地交易，有利于中央宏觀調控的實施。此前，房產登記混亂，各地房產信息聯網更是無從談起，不動產管理方面存在一些漏洞，這就為官員貪腐打開了方便之門。

不動產統一登記制度在地方層面遇到各種各樣的阻力，是因為房地產往往成為一些官員暴露不義之財的重要途徑。更重要的是，建立不動產統一登記制度，有利于房地產調控的政策制定以及執行，這些年來，調控政策之所以屢遭失敗，一個重要原因在于沒能真實摸清楚全國到底有多少房產，這些房產的分配狀況到底如何。

不動產統一登記的主要目的，是通過不動產的登記向公眾昭示業主的權利，從而表明權利人的權利所在；而推進房產稅、反腐和調控房地產市場，只是其輔助性功能。以往的經驗表明，房地產作為居民財富的重要組成部分，任何涉及房地產市場利益的政策，都會引起各方博弈。不動產統一登記制度要順利實施，主要取決于管理層所制定政策的內在邏輯的一致性與合理性，以及管理層的決心。