中期業績九成來自三四線城市 建業地產對走出河南說“不”

每經記者 王杰 發自北京

克而瑞最新發布的《城市風險與前景榜單》顯示，入圍風險最高的50個城市中，除拉薩等外，絕大多數都是三四線城市。在過去一年中，三四線城市已被業內視為房企“票房毒藥”的代名詞。

當房企把發展目標紛紛瞄準一二線城市的當下，三四線城市真的失去了機會嗎？堅持在河南一省開發的建業地產控股有限公司（以下簡稱建業地產）的案例也許說明，三四線城市的市場也許并不像想象中那么灰暗。

九成業績來自三四線城市

這家河南本地地產商，即使遭遇投資機構的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒有在河南以外買過一塊地，更不要說布局北上廣深了。

克而瑞研究中心發布的 《城市房地產發展風險排行榜》指出，三線城市大多外出務工者占比較高，城市常住人口普遍低于戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對清淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應較為充裕，更使得三線城市土地供應過量雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處于增長之中，整體供求風險較高。

但建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因為“考慮企業自身的資源情況”。

首先，河南有1億人口，起始城鎮化率非常低，蘊含了一個非常大的市場空間，足夠容納一家大企業。

此外，早在2005年，他就已經預測了今天房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6到7個不是本地開發商，欲與這些大企業抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，胡葆森選擇扎根河南。

建業地產的業績讓很多人擔心。但建業卻用事實證明了三四線城市也有“金礦”。根據建業地產公布的數據，上半年合約銷售金額達60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來自三四線城市的銷售額占到九成以上。

“談某個城市市場是否出現泡沫有一個簡單的判斷，就是看供應量與價格之間的關系。如果明顯供過于求，且價格持續上漲，基本可以判定出現了某種程度的泡沫。但供應量一時較大，而價格平穩或者下降，則稱不上泡沫，只是市場階段性的供需失衡，在市場機制的作用下會逐漸回歸。”建業地產相關人士對 《每日經濟新聞》記者表示。

建業地產官網顯示，2013年，建業地產將真正進入戰略縱深階段，并將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標達到300億元。

新型城鎮化帶來機會

扎根三四線城市，給河南建業帶來的不僅僅是房地產開發機會。《每日經濟新聞》記者發現，這一做法也讓建業地產有機會像萬科一樣成功轉型城市運營商，并通過城市淘寶獲取另一個盈利增長點。

房地產業對社區電商、城市運營商的轉型探索，僅僅是最近一兩年才大面積進行的事。

河南建業在這一領域的探索，卻已有相當長的時間。記者獲悉，建業今年正謀求整合足球、教育、酒店、商業、綠色基地、文化旅游等各項資源，全力打造一個覆蓋業主生活基本需求的大服務體系，利用建業的業主資源和上述服務體系，組建一個社區型的銷售平臺，最終通過平臺開發相應的產業鏈，獲取收入。

在建業內部，扎根河南的策略，被認為與新型城鎮化這一國家策略高度吻合。

偉業我愛我家市場研究院經理程浩業在接受記者采訪時表示，對像建業這樣的區域龍頭房企，扎根三四線城市反而比進入河南省外的一二線城市更有機會。

首先，對區域市場的把握已經爐火純青，對區域客戶的數量及需求特征了如指掌；其二，對區域內項目的開發成本、銷售成本的控制、風險點及防治辦法已經形成自己的體系。因此，建業模式發展穩健。

程浩業認為，建業地產的模式適合區域型房企和有擴張需要的中小地產公司效仿，前提是企業 “區域內開發過的項目已成為精品或標桿”、“產品已經逐步形成精品系列，并有與之匹配的標準化開發流程”、“為當地政府解決過民生問題，是有責任的企業，與政府建立了較好的關系”。

不可否認的是，這一模式也是有成本的。睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文認為，建業地產如果當初不選擇 “省域化”發展模式，可能規模會大于現在。