誰與貴陽房地產市場共舞

每經評論員 葉檀

貴陽的房地產開發商不是在造樓，而是在造城，他們才是城鎮化的急先鋒，舞臺背后，地方政府才是貴陽樓市的真正推動者，貴陽是政府主導土地財政的極致樣本。

貴陽在房地產市場赫赫有名，并非房價高，而是樓盤與膽子一樣大，因此貴陽成為觀察三、四線城市房地產市場風險的“樣板間”。

貴陽大盤曾經的代表是號稱中國第一大盤的花果園，體量1830萬平方米，規劃入住35萬人。而現在，中鐵國際生態城2038.02萬平方米的體量超過了花果園，預計總投資400億元。貴陽西南國際商貿城規劃占地面積多達10平方公里，總建筑面積約1420萬平方米，預計總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級大盤就有13個，建筑規模超過1000萬平方米的樓盤有4個。

貴陽大盤眾多，模式不同，國際生態城打的是旅游、養老、生態地產的概念，而西南國際商貿城打的是商業旺角的概念，而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內娛樂中心等文化設施，數個大盤牢牢占據了貴陽各個方位的房地產概念。

貴陽市政府在下一招險棋，每年以相當于東部地區十年的建設速度“趕英超美”。

貴陽在省內具有無可比擬的優勢，但對外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴張的樓盤。截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人，比上年增長1.33%，增長近6萬人，十年僅增長60萬，遠遠不能消化能容納百萬人的大樓盤。

貴陽購房入戶政策的激勵，不足以產生類似于2003年上海藍印戶口的威力，當時上海吸引的是全國尤其是華東地區的購房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策，而貴陽購房入戶吸引的是省內人口，對外地尚缺乏吸引力。

貴陽或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國投資者把貴陽當作休閑投資房地產圣地，或者動用行政力量讓更多的貴州人進入貴陽，但這些人如果沒有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。

貴陽大量推地可以反映當地財政壓力之大。從數據看，貴陽的土地出讓收入之高，對土地收入、租費依賴之嚴重，與其他地方如出一轍。

根據貴陽市財政局的數據，2011年，貴陽市本級稅收收入為52.24億元，為預算的100.27%，比上年增長23.15%，作為大頭的增值稅為4.41億元，同比增長11.62%；營業稅完成13.85億元，同比增長21.29%；企業所得稅完成9.85億元，同比增長17.65%。非稅收入完成14.96億元，同比增長101%，以土地出讓金為主的基金預算收入69.44億元，基金預算結余11.71億元。政府基金收入既超過了稅收收入，也超過了一般預算收入，成為地方財政的頂梁柱。

與其他城市相比，這樣的土地收入不算高，考慮到土地出讓的數量，貴陽的土地溢價并不高，去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎設施、樓堂館所，與地方政府的外包相關。

以中天城投的未來方舟項目為例，雖然所得到的5000多畝土地，拿地成本只有100萬元/畝，較一般開發商在當地拿地略低，但中天城投所建設的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標建筑，早已超過了開發商的職責范圍，而是代行地方政府之責。而地方政府的回報很明確，低價地，政策綠燈。

看到了嗎？不僅金融、地方財政與房地產業綁定，文化旅游、產業創新、商業運輸均與房地產密不可分，房地產已經全方位滲透到中國經濟中，滲透到城鎮化的進程中。

其他地方大同小異，吸納不了資金與人口者成為鄂爾多斯第二，幸運者成為上海第二。