北大資源重慶樓盤銷售不力 新國五條或成其阻礙

每經記者 鄢銀嬋 發自重慶

作為北大資源集團加盟重慶地產圈的首次代言，江山名門不僅在硬件上擁有超過100萬平方米建筑面積，在教育、醫療、科技等領域具備的“北大”烙印也使其在產業地產這條路上霸氣外露。

然而《每日經濟新聞》記者調查卻發現，江山名門目前所推樓盤銷售情況并不盡如人意，滯銷率近4成。分析人士認為，隨著新國五條的實施，花園洋房、別墅等改善型需求可能會遭遇寒流，而江山名門一期、二期所銷售及規劃樓盤洋房、別墅占比并不小，未來走勢難以明朗。

低成本拿地

公開資料顯示，早在2010年北大資源集團就開始布局重慶市場。2010年4月，由其全資打造的重慶解放碑日月光中心中服免稅店開業，發力商業地產；同年8月，重慶北大資源地產有限公司進行工商注冊登記，注冊資本為1億元。

2011年11月，其在重慶的首個地產項目北大資源·江山名門進行奠基，正式進軍西南房產市場。

根據新浪樂居對該樓盤提供的信息顯示，江山名門地處重慶江北寸灘保稅港區，項目總占地面積約為1136畝，總建筑面積約130萬方，其中一期占地556畝，建筑面積約74萬方。

《每日經濟新聞》記者通過重慶網上房地產查詢土地出讓信息發現，符合上述內容的僅有兩條拍賣公告：即在2010年9月13日成交的總面積122263平方米、規劃建筑面積211485平方米的江北區唐家沱組團I分區I18-2/02、I18-3/02、I18-6/01號宗地和總面積111340平方米、規劃建筑面積222682平方米、江北區唐家沱組團I分區I22-7/03、I22-10/02、I22-6/03號宗地。兩宗土地出讓性質均為二類居住、商業金融用地，成交價格分別為35391萬元、35346萬元，樓面地價分別為1673元、1587元，競得方則是一家重慶盈豐投資有限公司。

據公開信息顯示，重慶盈豐投資有限公司成立于2006年，為北大資源集團的全資子公司。

“按照當時該區塊的土地行情，這個競拍價格并不高，可以說還略低。”世聯地產王姓人士介紹說，由于2010年5月寸灘保稅港通過驗收，周邊房屋租金短時間內便上漲了近10倍，該區域的土地價格也有所上漲。

這一說法在記者所查詢的相關資料也得到應證。重慶網上房地產信息顯示，2010年5月，總面積為6933平米、規劃建筑面積為13866平米的唐家沱組團E、F標準分區E20-3/03號商業金融用地，成交價為3600萬元，樓面地價便高達2596元。

上述人士介紹，目前該區塊的土地也已經有所上漲。去年9月成交的一塊同為唐家沱組團I分區地塊，樓面地價便直逼3000元關口。

更引人注意的是，按照目前所披露的江山名門1136畝的總面積，上述略低于市價的地塊總面積不過400畝左右，其余地塊拿地成本更低。資料顯示，重慶盈豐投資有限公司2006年12月在該區域競得一塊面積556畝、可建面積55.44萬平米的地塊，拍得價25367萬元，樓面地價僅457元/平米。

新國五條或成銷售阻礙

與傳統地產開發模式不同，江山名門也秉承了北大資源集團依托北大及方正集團產業資源進行房產開發的特點，致力產業地產。

在早期推廣中，江山名門便重點宣傳其擁有的醫療、科技、教育、金融等資源，“讓孩子從三歲起享受北大教育”也成為一大賣點。此外，根據規劃，江山名門極有可能通過小區的無線網絡覆蓋和資源E家平臺，實現醫療保健、金融超市等特色化的物業管理服務。

《每日經濟新聞》記者調查發現，上述頗具誘惑的賣點所發揮的效果卻不盡人意。

2012年9月，江山名門一期開盤，推出房源A3、A4、A8、A9號樓洋房與B1、B2號樓14幢、15幢高層；推出洋房面積為104㎡-143㎡ ，高層面積為58㎡、65㎡、77㎡、89㎡幾種戶型，開盤價6500元每平米起。

重慶網上房地產數據顯示，截止3月3日，15幢260套房源中，仍有95套房處于可售狀態；14幢248套房源中，還有32套房處于可售狀態，滯銷率最高達36%。

此外，于去年11月開盤的17幢、4幢在推出交5000元優惠3萬元等大幅度促銷措施后，截止3月3日，17幢140套房源中，有25套未賣出，4幢24套房源中，有13套處于可售狀態，滯銷率最高達54%。

《每日經濟新聞》記者3月5日就樓盤銷售情況致電重慶北大資源地產有限公司營銷部，一名施姓工作人員表示，公司暫時不方便透露有關樓盤的銷售情況，也不對此作任何評價。

分析人士認為，新近出臺的“新國五條”對該樓盤的銷售還可能造成沖擊。

“江山名門目前在售房源中，包括4幢、8幢、7幢等均為花園洋房，價格在8500元-11000元/平米，屬于改善型需求住房，恰好是新國五條政策所影響的那一部分。”上述分析人士說。

據了解，3月1日出臺的“新國五條”規定：非家庭唯一住房且未住滿5年的的二手房，要加納交易差價20%的個稅。據測算，以一套非5年內個人唯一住房的普通二手房為例，假如房主原購房值50萬元，目前總價200萬，之前個稅為成交總價的1%，即2萬元，新政后按照差額的20%計算，就是30萬，個稅增加28萬，相當于房屋總價的14%。

上述世聯地產王姓人士認為，新國五條細則的落地，將嚴重打擊改善型買家的購房欲望。而據規劃，江山名門一期、二期中洋房、別墅占比并不小，也令其未來走勢更加撲朔迷離。