樓市新政箭已上弦

每經編輯｜趙慶

近日，關于新一輪房地產調控的消息頻出。受此壓制，昨日地產股、水泥股領跌大盤，萬、保、招、金等“四大金剛”皆大跌4%以上，其中金地更是下跌近8%--連續兩日大跌。

其實，地產股早在1月下旬就開始調整了，比如保利股價已由之前最高的14.6元，下跌于昨日的12.2元，累計下跌16%。1月下旬，市場已有傳言調控將升級，涉及"二套房停貸"。

而這次，利空消息的傳播力度更大。其中最重要的一條是：昨天早上，微博傳聞：近期相關房地產調控政策將出臺，目前待選方案有2種：“二套房7成首付+貸款利率為1.3倍”，實施時間仍未確定。而該微博賬號曾于前天發布過“夜間重磅：周四樓市或有政策出臺”的微博。另外，昨日證券時報盤中特供獨家消息，與之相同。

還有來自券商人士的消息：依目前情況，盡管銀監會尚未發文暫停二套房貸，但是消息基本屬實。近期應該會陸續有商業銀行暫停二套房貸，先國有銀行、后其他銀行，但短期不會完全停貸；同時，公積金也不能給二套房貸款。另有消息稱，二套房停貸可能僅針對一線城市。除此，還有傳言二手房交易環節的個人所得稅將從緊等。關于時間，有消息稱2月20日國務院常務會議將討論房地產調控事宜，本周就會出新政。

如何看待上述傳言和消息？兩句話：一是無風不起浪，二是大膽假設、小心求證。部分人認為消息不可信，都是些謠言，比如部分商業銀行已經說沒接到相關通知。但是，大家一定要清楚一點：回顧歷史可知，任何一次房地產調控政策出臺之前，政府部門或銀行等部門及官員，都不會主動預告或被迫承認：我們將要出新政啦！政策難測，但細心察之，仍有蛛絲馬跡可尋。近些年，筆者一直跟蹤、分析、研究房地產政策，關于政策預測，可以歸結為“三段論”：會否出、出什么、何時出。

首先，會否出？這涉及原因，或者說是否存在出臺新政的邏輯。我的觀點是：肯定會出。去年以來，全國樓市復蘇、回暖，房價也已持續上漲了半年多，尤其一線城市和少數二線城市，房價上漲速度遠超業內外人士的預期，比如北京的購房人群中已現恐慌情緒。靠既有政策，已難阻擋一線城市房價大漲的步伐了。所以有必要出臺新政，不管力度如何、內容新意有多少。

其次，出什么？自2009年12月份調控以來，政策經歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”。其中史無前例的強硬推行管制政策，包括限購、限貸、限價等。該用的手段，似乎都用過了。因此，將要出臺政策，具有新意的措施不可能太多。房貸和稅收兩個環節，有新意的可能性最大。二套房貸收緊基本已成定局，最可能的正如上述消息，首付和利率皆提高；次可能是二套停貸，定向一線城市。其它政策暫不分析。

最后，何時出？其實，這個“三段論”，預測的難度依次加大。會否出，比較易預測；出什么，有一定難度；出臺時間，則最難預測。之前我的預測是：春節過后至5月是窗口期。更精準的時間點，實難猜斷。上述有傳言說，周三國務院開會討論，周四出新政。除非確有內部消息，否則無從評論這么具體的時間點。如要一定要猜，則一個前提條件是：周三的國務院例會確定會討論房地產調控；如此，則本周出新政的可能性將大增。否則，不做評判。