內地如何借鑒香港樓市的“印花稅”模式?

在美國QE3推出之后，我國香港面臨熱錢涌入、港幣升值、通脹發酵等不利因素，樓價節節攀升，與經濟走勢背道而馳。對此，香港特區政府緊急用“印花稅新政”來調控樓市，抑制非港居民的購房行為，新政立竿見影，讓香港二手房成交量驟然下跌。

香港動用買家印花稅（BSD）和加強版印花稅（SSD）的稅收杠桿來調控，前者首次對非香港永久居民和以公司名義買房征收15%的印花稅，后者則是在現有的 “額外印花稅”基礎上調高稅率并延長一年，額外印花稅的稅率適用期由兩年延長至三年，即如果在三年內出售物業，需支付額外印花稅，其中半年內樓宇轉手的額外稅率為20%，半年至一年為15%，一年至三年為10%。加強版的印花稅主要是針對賣家征收，其目的是為了遏制短炒和投機，以緩解樓價的過度炒作。

目前，內地與香港面臨同樣的問題，熱錢涌入，通脹風險加大。這次香港調控樓市，給內地很多啟示，如果樓市再不降溫，熱錢再來炒作房地產，未來我們會更加被動，決策層需要未雨綢繆。

首先，我們也應該通過稅收等方式嚴格限定境外購房者的行為，減少投資性、投機性購房的需求，讓房子回歸居住屬性，滿足工作、屬地居民的住房需求。從調控效果來看，限購政策能緩解一時危機，一旦調控政策松動，房價還會反彈，因此，必須要通過增加保障房的供給和通過稅收的方式來合理調控。

按照房屋持有期限來對賣家征稅，其實內地的房產交易契稅也是以此來抑制投機、短炒者，但是此稅收項目經常會轉嫁給買房者。如果我們真的想用稅收杠桿來調控樓市，可以將住房信息全國聯網（對不動產全國普查，統計房屋持有者和空置房的真實信息），按屬地優先的原則嘗試對二套房全面征收房產稅，同時征收空置稅、提高遺產稅，增加多套房擁有者的持有成本，用稅收杠桿迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房，來平抑畸形的市場供需，以保障市場的公平與效率。只有這樣，才能有效地抑制房地產的過度開發和投資投機，而且這些稅收也會成為地方政府財政收入的新來源。

其次，我們要重視房價收入比指標。除了要抑制房價過快上漲外，還得調節收入分配，不要讓少數人持有大量的房子，避免資源的閑置浪費。有數據統計，自亞洲金融危機以來，國內房價上漲已經超過10年，一線城市的中心區房價上漲均超過10倍，而我國房價收入比遠高于國際水準，比如北京核心區域的房價收入比已經超過了20多倍。

最后，我們必須要做好熱錢來襲的準備，不能讓外資再次流入樓市興風作浪。大家之所以擔心熱錢，就是擔心這些外來資金在資產價格領域和金融市場快速進出，導致股市樓市大起大落，從而影響實體經濟的發展周期。所以，最好不要讓熱錢停留在金融市場，可以設法將其引到風險投資、創業投資基金等領域，讓其培育新興技術產業和支持中國經濟結構轉型，最好將其“套”在中國的實體經濟領域，讓熱錢變冷錢，為我所用。

（作者系對外經濟貿易大學公共政策研究所首席研究員）

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