新政“撞線”背后：貴陽低城市化率驅動造城

每經編輯 每經記者 劉林鵬 杜冉樂 發自貴陽    

每經記者 劉林鵬 杜冉樂 發自貴陽

國慶節后，貴陽市此前公布的《關于加快棚戶區城中村改造和保障性安居工程項目建設的若干措施》被媒體報道后引發廣泛關注，其中關于對外地購房者通過購房落戶貴陽，不受購買面積和入住時間的限制，被質疑為變相放寬限購政策。

從貴陽的多個超級大盤的銷售情況來看，也正是貴陽周邊外地購房者的大量涌入，消化了其中相當比例的房源。那么，這是否意味著當地政策在實質上助推了貴陽的樓市呢？

貴陽住建系統的一位官員表示，貴陽樓市“新政”被過度解讀了。他稱，上述文件早在1個月前就出臺了，購房入戶也不是什么新的措施，完全是在“炒冷飯”。

那么，貴陽所謂的房產“新政”，新在哪里？是否真的觸及了紅線？效果如何？

“炒冷飯”還是“撞紅線”？

碰到小吳，純屬巧遇。《每日經濟新聞》記者剛好走出中天未來方舟的售樓部，正想去其他樓盤時，小吳恰好從一棟在建的高樓里走出來。

小吳熱情地告訴記者，“下了斜坡之后向左轉，沿著南明河往前走，在前面拐一道彎就能看到‘貓’在山后面的保利溫泉項目，那個項目早就開盤了。”

邊走邊聊的過程中，記者得知其是遵義人，今年24歲，2007年中專技校畢業后，托關系留在了施工隊，成為一名工程抄表員，之后隨施工隊轉戰貴陽市內各樓盤。作為外地人，他一直想在貴陽買套房子，能在這個“大城市”立足是他最大的夢想。

談及貴陽樓市的9月“新政”時，小吳笑稱，“實話給你說吧，其實這在貴州各地早就有了。我家隔墻鄰居常年在六盤水開煤礦，早在貴陽買了好幾套房子。”

他告訴記者，最近在上網或看報紙時也注意到了這一引發全國輿論熱潮的貴陽大新聞。他對記者稱，從政策細則來看，一些地方確實對工薪層買房有幫助；從文件標題來看，就是針對保障性住房和棚戶區改造而出臺的，一些媒體的說法是片面的。

對此，貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登指出，在大力發展金陽新區時，也推出過在金陽購房就可以落戶貴陽的政策，現在又以文件形式明確提出來是有號召力的，外地人可以先把戶口安在貴陽，等以后退休或子女入學時享受貴陽市的教育、醫療等優質資源。

“我指導的幾十個外地研究生，沾親帶故地留在了貴陽，也有了貴陽戶口，現在都已買了房子。”

《每日經濟新聞》記者了解到，貴陽確實被列入了限購城市范圍，但限購區域只有貴陽市中心很小一部分，僅涉及幾個高檔樓盤。而前述超級大盤，多處于非限購區域，即貴陽兩大新區。

貴陽中鐵置業副總經理王成平亦坦言，這個戶籍優惠政策除了北京、上海等城市有戶籍限制外，在全國很多地方早有實行，“即便說買房落戶需要一定期限的社保證明、納稅證明等限制條件，但不少地方對于這個限制作用不大，據說這個證明花上幾百元就能辦下來。”

“這個政策不是現在才有的，一直以來購房都可以接受戶籍落戶，這個政策對地州的購房客戶是最大的吸引，在省城置業的目的就是能夠享受省會城市的基礎配套和城市服務功能。這也是貴陽在貴州作為唯一核心城市所顯示出來的城市吸引力。”貴陽本土一家大型開發商人士表示。

“我感覺出臺這個政策主要是解決這些超級大盤的人口導入問題，如果這個問題解決不了，那這些超級大盤就要唱空城計了。”一家知名房產代理機構貴陽區域負責人表示。

日前，記者在中大國際廣場調查之余，沿著云巖區新添大道南段往山上走，在山麓地段隨處可見兩三層的低矮房屋，道路僅能通過一輛汽車，路邊的拉煤車上裝著一麻袋一麻袋的煤，與旁邊宏偉的貴陽電信大廈極不相稱。其實，在記者所走訪的貴陽其他老城區中，城中村不僅數量多，居民生活也很艱辛。

前述提到的貴州省住建系統的一位相關人士亦稱，文件出臺1個月以來，上面也沒有叫停，這也是符合貴陽實際的。

為什么這一新政能引起外界關注呢？貴陽一大型地產商高層說，“在大眾的潛意識里，某種程度上對貴陽是帶著有色眼鏡的，覺得貴陽落后，甚至有些人可能誤將遵義當做貴州的省會。”

不過，重慶中原地產貴陽分公司9月的監測結果表明，目前上述 “新政”尚未對樓市成交帶來較大改善。

造城運動

“貴陽這個城市原本僅有一環，這幾年往外擴張很迅速。”小吳告訴記者。

公開資料顯示，過去的貴陽主城區僅指南明區、云巖區兩個老城區，人口密度高，但如今已向東西南北的小河區、白云區、烏當區以及金陽新區等四面開花，尤其是金陽新區，現在市政府都已搬到了那里。

小吳介紹說，去年貴陽就推出了“五城戰略”，媒體宣傳稱，這是大貴陽戰略的重要步驟，也就是育新華城、龍洞堡新城、花溪大學城、扎佐工業新城和天河天新城。有報道稱，在政府主導規劃下，這里的醫院、學校、超市、公交線路等配套不斷改善，保利、金元等地產商也紛紛加盟。

對此，北京師范大學社會發展與公共政策學院經濟地理學博士田明曾撰文指出，我國大部分二線城市建設的歷史不足60年，工業化推動的集聚擴展還沒有完成的同時，卻面臨著為適應工業化而進行的舊城改造，疏散中心人口的郊區化與中心集聚雙重壓力。作為省會的二線城市，不僅要在國際競爭中占據一席之地，而且要帶領省域經濟的發展，推動區域產業結構調整。

即使對于國內一線的發達城市，安邦咨詢分析稱，“中國并沒有為城市化率達到50%而做好準備”。對于渴望快速實現城市化的二線城市來說，現在眾多地方政府依然認為，城市化就是房地產，搞得越大越好。還有數量相當多的學者，認為城市化率越高越好。這些盲目的認識如果得不到糾正，中國社會將有很大可能面臨不可預測的風險，這是一種令人擔憂的前景。

一周以來，接受《每日經濟新聞》記者采訪的業內人士均提到一個簡稱“國發二號”的文件。經查詢得知，該文件的全稱是《國務院關于進一步促使貴州經濟社會又好又快的若干意見》（國發[2012]）2號文件）。9月份，國家發改委又批復了黔中經濟區的發展規劃，據規劃，未來將大力發展以貴陽為中心的遵義、安順、凱里、都勻五個城市，構建整個貴州省的現代化城鎮體系。

“黔中經濟區規劃了千萬人口，已上升到國家戰略，也是貴州大城市戰略，因為多山區的省份特色，在貴陽的周圍沒有衛星城。”胡曉登告訴記者。

當初作為貴陽市政府主導的核心發展區域，如今的金陽新區已漸趨成型，一個與老城區完全不一樣的現代化新城呈現了出來。對于貴陽城市格局的快速擴張，小吳感嘆：原本一些只有在一線城市才能看到大型主題公園、商業綜合體等地標性建筑設施，目前在貴陽的新城區也漸次出現了，在家門口就能體驗到現代化的城市生活。

不過，貴陽一家開發商的高管任先生向媒體表示，貴陽銷售情況好于全國，因為城市化率才39%，明顯偏低，有發展空間，后發趕超優勢突出。同時銷售價格才四千出頭，價格偏低，洼地效應正在顯現。總體在售和潛在供應量偏大，個別超級大樓盤的低成本沖擊，透支未來消費，不利于整個行業健康發展，地段偏遠的綜合體項目明顯偏多，如果不加控制，泡沫難免。

降低入城門檻

“當初來貴陽發展，還不是覺得在遵義沒錢賺?在老家掙得太少啦！”在貴陽一個月掙4000多塊錢仍顯不夠花，一旦提到錢，小吳就來了精神并回憶稱。

像小吳這種情況，在如今80后、90后的青年一代中很多。對于西南相對貧困的貴州省來說，類似這種情況的就更為普遍。

在采訪胡曉登時，他為記者這樣描述貴州的困局：貴州73%的國土面積都是石頭山，光禿禿的，幾乎寸草不長，貴州人均收入水平比全國總體水平還要低，“這讓農民怎么過得下去？”，貴州城鎮化的客觀要求，比全國總體要求還要迫切。

貴陽市作為貴州的省會，也是貴州的單核城市，目前城市化水平也較低，城鄉收入差距也尤為明顯。胡曉登指出，從全國總體情況來看，城鄉收入差距比大概是3.32:1，但事實上遠不止于此，包括貴陽在內的實際測算結果是8:1，如此懸殊的城鄉差距水平，都需要更大規模的城市化，遠比發達地區有更強大的推力。

小吳告訴記者，目前他們建筑公司的承建規模比2010年時大了快一倍，“這幾天老板正準備讓我請假回家，在老家拉一批農民工過來干活。”

一旦大量農民工進城，城市是否做好了接納農民工的配套條件呢？不過，目前從媒體公開報道的情況來看，這些基本的硬件配套顯得嚴重供給不足。國務院研究發展中心農村經濟研究部部長、研究員徐小青2011年底時曾撰文分析，城市接納進城務工的農民，使之順利轉變為市民的問題，是我國城鎮化和工業化的核心問題，同時也關系到人民生活幸福和社會穩定程度。

小吳說，他們工地上的工人很辛苦，無論天晴還是下雨，農民工都是住在狹小的工棚里，一些農民工的妻子來工地看丈夫，這些夫婦為了省下不菲的房租錢，寧愿擠在工棚里湊合過夜。

胡曉登認為，城市化的一個核心要求就是來到城市的外來人口有房住，就貴陽而言，整個城市化的發展要求會更高，也使貴陽的剛需比全國其他地方更為巨大。

9月13日，貴陽出臺被媒體解讀成為樓市“松綁”的文件，包括了首套置業享受貴陽市戶籍待遇，公積金貸款最高優惠50萬元，首付款最低至兩成，以及購買商業、辦公用房滿500萬元，可直接申請汽車專段號牌等優惠措施。

小吳還提到，他的一個同鄉剛在國慶節前買了一套新房，享受這次優惠后首付才六七萬元，買的還是某超級大盤的小戶型項目，均價不到4000元，總價款30萬元出頭，按揭之后，月供不足兩千元。

在業內人士看來，正是一些超級大盤的低價促銷，才使一大批原本只能望房興嘆的剛需族有了買房的盼頭，并有了實現買房愿望的機會。

對此，胡曉登認為，貴陽眾多超級大盤的聯動開發是當前國內一些地區城市化發展的首選模式，因為它提供完整的配套服務，快速提升區域品質，帶動整個區域第三產業的發展，還不會導致孤島效應。

任先生稱，新政對促進釋放需求是顯而易見的。貴陽問題不在促銷，是在供應量的調控，跨越式發展跨得太猛，多年以后會有后遺癥。城市需要人氣，但哪里可以冒出那么多人？需要政府認真思考，如何可持續發展，合理供地，合理規劃，需認真聽取整合業內專家意見。

“貴陽樓市被鄂爾多斯了，從另一個方面來說，未嘗不是一件好事，給貴陽樓市以警醒，來審視自身存在的問題。這對長遠發展是有利的。”王成平望著遠處，意味深長地說。

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