萬科上半年現金猛增近四成 銷售均價降10%

每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

房企中報陸續披露，上半年樓市“寒冬”的影響開始逐漸顯現。

昨日（8月6日）晚間，萬科公布半年報，上半年萬科實現營業收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。1月~6月份，萬科累計實現銷售面積602.5萬平方米，同比增長6.5%，銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。

此外，為實踐郁亮的“樓市寒冬論”，上半年萬科積極儲糧過冬，截至6月底，萬科持有現金470.1億元，較年初提高了37%。這意味著，在當前樓市調控政策依然持續，前景不甚明朗的市場環境之下，萬科房地產去杠桿化的動作表現尤為突出。

中報銷售業績“量增價跌”

上半年樓市慘淡，成為自調控以來房地產行業最艱難的時刻，在此之下，行業龍頭萬科上半年努力堅持高周轉政策，加快去杠桿化速度。

在以價換量的策略之下，萬科上半年銷售出現“量增價跌”。中報顯示，萬科上半年實現銷售面積602.5萬平方米，同比微漲6.5%。萬科上半年實現銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。在銷售均價方面，上半年萬科的銷售均價為10380元，較去年同期下降10.6%。

相比之下，2011年上半年萬科實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元。

實際上，從萬科上半年的業績表現看，萬科的整體銷售額無疑出現微幅下降趨勢。在上周剛公布的7月銷售業績中，萬科實現銷售金額103.9億元，環比下降了22%。而截至7月累計銷售金額729.3億元，同比下降1.6%。

對此，萬科董秘譚華杰表示，這反映了住房價格調整的影響，但更主要的原因還是銷售結構的變化。與此同時，公司的結算均價也有所降低。

但與其他房企表現不同的是，上半年在行業的一片“哀嘆”聲中，多家房企業績預報顯示虧損或利潤下降。而行業龍頭萬科凈利潤等指標則大大好于去年同期。

公告顯示，今年上半年萬科實現營業收入307.2億元，凈利潤37.3億元，同比分別增長53.7%和25.1%。而2011上半年，萬科實現營業收入199.89億元，歸屬于母公司所有者凈利潤29.78億元。

上半年萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.76%，比去年同期的6.44%提高0.32個百分點。相比之下，今年上半年萬科結算均價和毛利率則有所下降。

除此之外，截至6月底，萬科已售未結資源規模達到1392萬平方米，對應合同金額達到1464億元。

萬科方面則稱，根據目前的推盤計劃，下半年銷售高于上半年、全年銷售超越去年應無疑問。

對此，譚華杰表示，今年萬科的新推盤資源主要集中在下半年特別是在四季度，9月份之后預計推盤會有明顯增加，只要市場環境不發生太大的不利變化，全年銷售超越去年是大概率事件。

負債率下降 去杠桿化明顯

值得注意的是，去年萬科總裁郁亮先后在不同場合表示 “樓市寒冬”來臨，并提出“現金為王”等過冬之策。

而3月，萬科董秘譚華杰在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，整個行業去杠桿化將成為趨勢。

今年上半年萬科持有的現金進一步增加。截至6月底，萬科持有貨幣現金470.1億元，較年初提高了37%。

另一方面，在樓市前景不甚明朗的情況之下，萬科加速去杠桿化的意圖十分明顯，負債率呈現明顯下降趨勢。

萬科公告稱，由于已售未結資源規模進一步提升，預收賬款增加，萬科上半年資產負債率達到78.9%。如果剔除預售賬款，萬科真實負債占總資產的比例只有39.3%，較去年年末下降0.3個百分點，明顯低于A股房地產上市公司一季報的整體水平49%。

在衡量企業償債能力的凈負債率指標上，萬科上半年的凈負債率為22.8%，較年初的23.8%進一步下降。截至6月底，萬科短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元。

萬科認為，在房地產行業整體融資環境尚未有根本改善的情況下，充裕的資金既是確保經營安全的保障，也為公司把握土地市場上可能出現的機會提供了良好的條件。

在第二季度開始萬科拿地零突破之后，萬科上半年新增開發項目13個，對應萬科權益規劃建筑面積約174萬平方米。

而隨著樓市成交量回升，近期萬科的拿地動作相比上半年已經有所加大。萬科7月銷售月報顯示，在剛剛過去的7月分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個項目，對應萬科權益的建筑面積約84萬平方米，需支付地價款30.2億元。

對于下半年，譚華杰表示，公司既會關注土地市場的機會，也會堅持嚴格的項目投資標準，不會把項目的盈利預期建立在房價大幅上漲的假設前提上。

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安信“毒地板”首案開庭 業主索賠9萬元

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

在安信地板甲醛含量超標事件數月之后，針對使用甲醛含量超標地板的業主索賠案，近日在廣東佛山順德區人民法院開庭審理。

8月1日下午，萬科順德新城灣畔業主程女士以涉案房屋室內空氣污染問題為由向法院起訴，要求被告佛山市順德萬科置業有限公司賠償其各項損失90100元。其中包括更換地板損失7770元，污染造成人身損害36730元及房屋租金損失45600元。

這也是安信“毒地板”事件被曝光以來，首次出現的民訴案件。

業主不滿補償標準起訴萬科

8月1日首宗安信地板索賠案進行了首次開庭審理。

據悉，早在2010年1月，程女士購買了萬科順德新城灣畔一套面積為86平方米的精裝房，于去年9月開始交付使用。

今年2月份，有網帖爆料安信地板甲醛含量超標，而萬科16個城市共29個樓盤涉嫌使用了安信甲醛超標地板，其中包括順德新城灣畔樓盤。

安信“毒地板”事件爆發引起社會廣泛關注，隨后萬科也啟動了緊急調查程序，對所涉地區樓盤使用安信地板情況進行調查，并及時公布了檢測結果。

2月29日，安信地板新聞發布會稱安信地板符合國家標準，如果質檢不合格將承擔一切責任。

3月1日，新城灣畔7號樓送檢的安信地板樣品，被檢測出甲醛釋放量1.9mg/L，超過國家標準限量（1.5mg/L）。資料顯示，新城灣畔二期新項目7號樓中有104套使用了安信地板，平均每戶安裝的地板面積約29平方米。萬科稱，經核實此次查出甲醛超標樣本對應的地板采購面積為3162平方米，使用面積共3012平方米，采購金額52.2萬元。

3月2日，萬科和安信地板一起在新城灣畔樓盤現場召開新聞發布會，萬科總裁郁亮致歉并稱將承擔全部責任。

在被檢測出使用的安信地板甲醛超標之后，萬科立即安排免費更換問題地板，并按誤工損失240元/天和居住損失350元/天的標準補償業主，或者按200元/平方米標準補貼讓業主自行更換地板同時補償誤工損失和居住損失的處理方案。

萬科方面表示，大多數業主接受上述補償方案。然而對于萬科的補償方案，程女士并不同意。程女士稱，原本自己房屋已經出租，而在安信地板被查出甲醛含量超標之后，承租人就以木地板質量問題為由和其解除合同，造成了租金損失4.56萬元。

程女士認為，自己的損失超出了萬科的補償標準，于是向法院提起索賠訴訟。5月23日，順德區人民法院立案受理程女士的索賠案件。

據報道，此案目前還在進一步審理之中，會擇日再審。

同一檢測機構結果大相徑庭

事件的緣起皆因安信地板甲醛含量是否超標。在萬科已公布的所有檢測結果中，僅出現新城灣畔1例安信地板甲醛超標。

據南方日報報道，被告于2011年9月20日交房之前和今年2月28日安信木地板事件曝光之后，先后兩次委托檢測機構對涉案房屋內空氣甲醛含量進行檢測。原告也于今年5月11日自行委托檢測。雙方委托的機構同為佛山市廣聯檢測技術有限公司。檢測結果卻迥異：一個合格，一個超標。

令人不解的是：糾紛發生后，雙方都委托同一家檢測機構進行檢測，為何結果卻大相徑庭？對此，佛山市廣聯檢測技術有限公司解釋稱，檢測結果不同的原因是雙方使用的檢測標準不同。

該公司還解釋，在不同的檢測時間和條件下，由于溫度、濕度、通風、日照情況不同，檢測結果也會不同。