房企稅費暴增之謎：稅收征管力度在加大？

每經編輯｜每經記者 楊羚強 胡廷鴻 葉書利 發自上海 深圳 北京    

每經記者 楊羚強 胡廷鴻 葉書利 發自上海 深圳 北京

近期，外資投行頻繁預測樓市調控政策將在年內有松動，給出的理由是地方財政收入可能受不動產投資及建筑開工面積的快速下降的拖累而出現下滑。然而，去年房地產業的稅收數據，使上述預測的可靠性受到質疑。和訊房地產頻道提供的146家A股上市地產公司去年稅收交納資料顯示，這些房企2011年整體支付的稅費比2010年增長了42%，而同期這些地產公司的整體凈利僅僅增加了18%。

是什么原因導致開發商的稅收支出大幅增長？業內對此有兩種看法。一是房企業績的增長令企業稅費支出增長；二是去年政府對房地產企業的稅收征管加強，很多地產公司因土地增值稅清算加強而支付了更多的稅費。

蘭德地產策略咨詢機構總裁宋延慶認為，從稅收增長的幅度看，很有可能是因為土地增值稅、企業所得稅等稅收征管力度加強。如果這種說法成立，那么房企可能會因為稅收的征管力度加大而遭遇更嚴峻的財務壓力。

多家房企稅費支出大幅增長

根據和訊房地產頻道提供數據，A股主要上市地產公司2011年的稅收支出均較前一年有大幅增長。其中保利地產增幅明顯，2010年公司各項稅費支出僅有67.04億元，而2011年支付的稅費一舉增至113.12億元，增幅近70％；萬科2011年支付的稅費也由前一年的93.82億元增長至146.98億元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的稅費均較前一年有大幅增長，其中，中糧地產的土地增值稅支出增長超過100%。

也有部分房企的稅費支出較前一年明顯下降。比如，榮豐控股去年的稅費支出由2010年的6000多萬元，銳減至3000多萬元；世紀星源的稅費支出由前一年的4000多萬銳減至1000多萬元。但稅收支出大幅減少的公司，多為中小地產商，數量和繳稅金額占行業比重不大。

類似保利、萬科這樣的大型地產公司很顯然已經成為房地產業稅收貢獻的主體，僅上述兩家公司去年支付的稅費就占到了整個140多家A股上市公司繳納稅費的33%。

財政部統計數據顯示，2011年全國土地增值稅同比增長61.3%，城鎮土地使用稅同比增長21.7%，房產稅同比增長23.3%，高于稅收總收入增幅。

中國指數研究院上海研究總監陳延彬認為：造成房企的稅收增長重要原因，是部分地產公司業績增長的結果。以萬科為例，該公司2011年的營業收入較前一年增長了41%，營業利潤增長了32.52%。業績的增長，直接導致萬科的營業稅、土地增值稅和企業所得稅大幅增長。

《每日經濟新聞》記者查閱萬科的年報發現，該公司去年營業稅達到77.78億元，較前一年增長了38%，所得稅則增加了32%，僅上述兩項稅收就超過了110億元。

和萬科的情況相同，保利地產2011年的營業收入也較前一年增長了31%，帶動當期的營業稅增長了41%以上，企業所得稅增長了42%。

但萬科、保利等少數房企的情況，不足以說明房地產企業稅收增長的根本原因。和訊房地產頻道提供的統計數據顯示，140多家上市地產企業整體營業收入的增長幅度只有20%，遠遠低于稅收支出增長的速度。這就顯示，業績和利潤的增長，并不是導致房地產企業稅收支出的全部原因。

征管力度正在加強？

那么，在房地產行業銷售額增幅放緩，地產類企業上市公司整體凈利增長水平只有18%的情況下，稅費支出增長卻超過42%，背后的真正原因是什么？

上海一家房地產公司的董秘告訴《每日經濟新聞》記者，房地產稅收，尤其是土地增值稅的征收力度正在加強。中海地產的一內部人士也向記者透露，青島等城市對土地增值稅的征收力度從去年開始增強，有的項目一次性清算的土地增值稅就達8億元。

上海新閔律師事務所合伙人劉福元也向記者表示，去年稅務部門確實加大了對各類稅收的征管力度，土地增值稅成為被嚴格征管的稅種。

深圳眾廈地產總經理助理林曉華進一步透露，一般土地增值稅的清算會發生在項目銷售完成后的兩年，而房地產市場的銷售在2009年和2010年最為火爆。按照這一規律，去年和今年的土地增值稅的清算將大幅增加。他同時表示，由于市場交易量的下滑，發生在交易環節的各項稅收相應下降，土地增值稅因此成為彌補稅收收入下滑的重要保證。

事實上，去年12月27日，國家稅務總局黨組書記、局長肖捷非常明確地要求各地做好土地增值稅清算工作。

和訊房產頻道提供的數據顯示，140多家上市公司即期土地增值稅由2010年的98.24億元增長至去年的121.7億元，增幅超過20%。

值得注意的是，今年2月份，財政部曾公布了去年的土地增值稅收入情況，土地增值稅實現收入2062.51億元，同比增長61.3%，占稅收總收入的比重為2.3%。

這些數據或許可以表明主要A股上市地產公司2011年的稅收支出的增加與稅收征管力度加強存在一定的聯系，而對于部分尚未清算土地增值稅的房企來說，稅收征管加強，或將給他們帶來更大的壓力。

/案例1/

億城股份稅費占營業收入近24%銷售受阻疊加資金鏈壓力

每經記者 葉書利 發自北京

在和訊房地產頻道提供的146家上市房企數據中，億城股份（000616,SZ）的稅費在營業收入中所占的比例高出行業平均水平近10個百分點。由于資金鏈正受到龐大的開工建設與高額稅費的雙重壓力，目前億城股份正通過變賣家產等方式四處籌資。

稅費額等同于利潤額

2011年財報顯示，億城股份支付的各項稅費總額大約為5.14億元，占億城股份營業收入21.56億元的近24%，與2011年公司5.146億元利潤總額相當。泛海建設（000046,SZ）一位高管向《每日經濟新聞》透露，一般來說，一個拿地時間在2007年后的項目，各種稅費在收入中的占比約15%。由此看來，億城股份近24%的比例高出行業平均水平近10個百分點。

以億城股份的歷史數據來比較，24%的比例也算極高。億城股份2010年財報顯示，2010年億城股份營業收入約30.74億元，利潤總額約7.9億元，當年度所交各種稅費支出額近4.08億元。換算下來，2010年億城股份稅費支出在營業收入中的占比為近13.3%，占當年度利潤總額的約52%。

從絕對值的角度來看，在2011年億城股份營業收入同比下降29.86%，利潤總額同比下降35%的情況下，億城股份所交稅費卻同比上升約26%。

一位證券公司分析師表示，億城股份2011年所交稅費的絕對值與在營業收入中的高占比，是項目結算周期導致的增值稅增加所致。伴隨多個項目即將竣工，億城股份類似的稅費高占比的情況可能還會延續，從而給資金鏈帶來壓力。

開工量大增擠壓資金鏈

除了稅費支出外，億城股份資金鏈的最大壓力來自于開工量。

《每日經濟新聞》記者根據億城股份2011年年報相關資料匯總后發現，公司去年與今年在建或預計將建的項目量為11個，其中5個項目的預計投資量皆在14億元或以上。如北京燕西華府開工時間為2011年1月，預計下批竣工時間為2012年12月，預計投資總額在69億元。該項目近兩年的投入額為2011年億城股份營業收入的320%。該項目將于2013年3月開工的下一期項目，預計投資總額也高達69億元。

北京住建委官網資料顯示，自去年國慶節后，北京燕西華府先后推出三批房源，合計169套，擬售價區間在3.6萬~6.8萬元/平方米。截至今年5月22日，簽約量為22套，簽約率不到13％；于2012年1月1日推出的第三批房源，合計供應房源量為20套，目前零成交。《每日經濟新聞》記者發現，已開盤近7個月和6個月的燕西華府項目第一批與第二批房源，截至5月22日的銷售回款額分別為2.58億元和9971萬元，合計約3.58億元，僅相當于北京燕西華府這一期69億元預計總投資額的5.2%。

變賣家產 四處籌資

龐大的建設資金需求和高稅費占比，導致在地產調控下銷售不暢的億城股份資金鏈壓力疊加。

5月18日，億城股份發布公告稱，5月17日，億城股份及全資子公司北京萬城置地以1.77億元將大連渤海飯店有限公司出讓給了億城股份第一大股東乾通科技實業有限公司。億城股份與北京萬城置地分別持有被出讓公司70%和30%股權，通過此筆家產的變賣，兩者可分別獲得5317.91萬元和12408.45萬元現金。

一位業內人士透露，億城股份本次轉讓股權，除了產品線調整的考慮外，也是因為公司資金鏈緊張。上述公告指出，通過本次交易，公司回籠資金17726.36萬元，增強了公司抵抗風險的能力。

實際上億城股份的資金壓力，也可以透過頻繁的股權質押和擔保融資行動中窺見一二。

4月25日，億城股份發布關于為子公司提供擔保的公告，公告顯示，億城股份全資子公司北京西海龍湖置業有限公司通過交通銀行青島分行向誠通融資租賃有限公司申請委托貸款人民幣7000萬元，委托貸款期限為6個月。

對于此筆融資的目的，公告中明確為“補充西海龍湖流動資金，推進各項工作的開展”。實際上，此筆融資就是為了緩解負債率高企的北京西海龍湖置業有限公司資金鏈壓力。上述公告披露，截至2011年12月31日，北京西海龍湖置業有限公司總資產為248541.97萬元，資產負債率為93%。

北京西海龍湖置業有限公司的情況并非個案。

據《每日經濟新聞》記者統計，去年11月11日以來，億城股份為旗下4家子公司提供過融資擔保，4家子公司在融資時的資產負債率分別高達79.58%、83.23%、78.24%和93%。

億城股份2011年財報顯示，截至2011年12月31日，公司貨幣資金余額由年初的18.76億元驟降至8.6億元，下降幅度高達約54%。對此，國信證券房地產行業分析師區瑞明表示，“億城資產負債率62％尚處合理范圍，但年末貨幣資金僅8.6億元，對短期借款和一年內到期的非流動負債覆蓋不足，需要銷售回款支持。”

湘財證券房地產研究員蘇多永分析后指出，2012年一季報億城股份的凈負債率高達171.97%,相對于行業平均水平較高；期末貨幣資金量為12.33億元，低于當期14.56億元的短期借款以及一年內到期的流動負債合計額。

/案例2/

萬科去年稅費146.98億元超凈利潤50%

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

近日，國務院總理溫家寶在講話中提及房地產市場要穩定增長，給市場很多想象的空間。但是，針對樓市的調控政策并沒有放松的意向。另一方面，持續的樓市調控政策，使得各地方政府部門財政收入大受影響。在這種情況下，近年來針對房地產稅收的征管越來越嚴格，房企每年實際支付的稅收呈不斷上升趨勢。

5月22日，《2012中國房地產上市公司測評研究報告》發布，該報告顯示滬深股市以及境外上市的176家房地產公司，房地產業務收入均值為55.91億元，同比微漲2.49%，漲幅同比減少了56個百分點；營業利潤均值15.56億元，同比下降3.90%。

受房地產調控的影響，樓市成交量下降，房企凈利潤水平出現同比下降，曾經的“暴利”行業，利潤正逐漸變弱。相比之下，由于各地方政府加大了與房地產有關的稅收征管力度，房企每年支付的各項稅費大幅增加，甚至超過了房企凈利潤的增長幅度。

房地產行業龍頭萬科2009~2011年的年報數據顯示，萬科近3年的凈利潤分別為53.3億元、72.8億元、96.2億元，同比增幅為32.1%、36.65%、32%。而萬科直接支付的各種稅費分別為65.37億元、93.82億元、146.98億元，2010年和2011年的稅費增長幅度為43.5%、56.67%。2009~2011年，萬科總共支付的稅費總額為306.17億元，凈利潤總額僅為222.3億元。2011年，公司支付的稅費是凈利潤的1.5倍。

《每日經濟新聞》記者對比發現，萬科每年支付的稅費總額均超過當期實現的凈利潤，稅費同比增幅也大大超過公司凈利潤。而2009~2011年3年間，萬科每年支付的稅費與凈利潤的比例分別為122.64%、128.87%、152.78%。

萬科年報中還顯示，2010年萬科所得稅為31.01億元，同比增加41.77%；2011年所得稅為42.06億元，同比增長35.64%。對此，萬科解釋稱是由于利潤總額的增加所致。

/案例3/

所得稅負債超去年稅務支出SOHO中國多項目達到清算條件

每經記者 楊羚強 發自上海

如果政府加大對房企稅收的征管力度，那目前還沒開始大規模清算土地增值稅的企業或將成為重點。

目前最接近于清算條件的或許是SOHO中國（00410,HK）。公司年報顯示，目前銀河SOHO、SOHO東海廣場等項目的銷售比例均已超過了總可售面積的90%。按照土地增值稅的有關規定，這些項目都已進入可清算范圍。

去年，SOHO中國的凈利潤為44億元，創造了過去5年的最高水平，但實際支付的所得稅僅為29億元。由于去年應付的稅項并沒有在當年度全部付清，SOHO中國的所得稅負債因此和去年相比并沒有明顯下滑。根據該公司2011年的年報，包括企業所得稅和土地增值稅，SOHO中國的所得稅負債總額達到56.82億元。

SOHO中國旗下多個項目于2010年就達到土地增值稅清算條件。根據當時的年報，SOHO嘉盛中心其時的銷售比率達到整個項目的95%，而銀河SOHO和SOHO東海廣場的銷售比率分別達到81%和82%。根據公司2010年年報，SOHO中國的所得稅負債也達到了創紀錄的69.66億元，但SOHO中國并沒有在去年將上述所得稅負債全部支付。該公司的綜合現金流量表顯示，去年支付的所得稅支出只有29億多元。

上海中原房地產顧問有限公司研究總監宋會雍表示，一般情況下，房地產企業不會主動向稅務部門申請清算土地增值稅，很多公司的土地增值稅實際上僅限于預繳。

SOHO中國也在去年回應稱，該公司的稅負按時支出，賬上應付稅款并不會在當年度全部支付。

相比現金及等價物超過100億元的SOHO中國，其他一些有巨額所得稅未支付的房地產公司的財務壓力更大。

寶龍地產（01238,HK）在其財報中明確，該公司的部分土地增值稅尚未與多數稅務機關完成結算。根據年報，該公司去年支付的土地增值稅和企業所得稅僅為5億元，而尚未支付的土地增值稅及企業所得稅等達到19億元。

同樣，根據雅居樂（03383,HK）年報，其土地增值稅加上企業所得稅的應付所得稅規模達到84億元，但去年該公司支付的土地增值稅和企業所得稅總規模僅為33億元。