二手房買賣跌至冰點 中介或掀關門潮

“１月份八成以上的業務都是租賃，再這樣下去只有關門大吉了。”上海一家二手房中介門店經理告訴記者，春節后二手房買賣異常低迷，而缺少買賣業務的傭金支撐，僅靠租賃業務中介門店難以為繼，預計將有更多的中介裁員、關店。

二手房買賣跌至冰點

記者春節后在上海走訪多家中介門店時看到，前來咨詢的人絡繹不絕，但大都是來租房的，購房者寥寥無幾。一些店里業務員只來了１／３左右，據介紹，有的業務員已經離職，有的可能覺得節后是成交淡季，索性在家多休息一段時間。

上海中原地產人士告訴記者，今年剛性需求集中區域的分行在正月初三、初四便開業了，而市中心區域開業時間稍晚，但都是租多買少。上海中原寶宸分行從正月初四開始營業，到目前為止，平均一天約有３組至４組的租客前來看房，但僅成交了一單租賃。在買賣方面，平均每天也有１組至２組的看房客，但觀望情緒濃厚。前來掛牌的房東，也主要以租賃為主。德佑地產研究主任陸騎麟稱，整個春節期間，德佑上海門店二手房買賣成交量粗略統計為零。

據介紹，根據往年的成交情況，在二手房買賣交易相對低迷的時期內，受季節性因素推動，房屋租賃成交量可能占二手房租售成交總量的約七成比例，且租賃成交的高峰期往往會出現在春節以后的一兩個月，因此二手房“售冷租熱”的狀況還將持續一段時間。

２１世紀不動產上海區域分析師羅寅申稱，按照目前的成交情況來分析，保守估計１月二手房買賣的成交量將比去年１２月下滑２０％，不足６０００套，預計２月份的成交量也不會有明顯反彈。

而在北京、廣州、深圳等一線城市，二手房成交量同樣低迷。據機構統計，１月北京市二手房住宅成交量為２８０８套，同比２０１１年１月份下降了８７％，創下２００７年以來的最低值。成交均價為２０６１９元／平方米，是自２０１０年４月份調控以來月度成交均價首次回落至２１０００元／平方米以下。

中介難以為繼

受調控政策影響，２０１１年以來各地樓市普遍低迷，新房市場和二手房市場均遭受重創。但由于信貸緊縮、業主惜售、一二手房價格倒掛這三大因素，二手房市場的低迷程度超過新房市場。

統計數據顯示，去年北京二手房住宅交易套數約為１２．１萬套，較２０１０年和２００９年分別下滑３８％和５５％。全年二手房經紀機構共關店約１４００家，超七成為中小經紀機構。上海從去年９月份以后二手房市場開始顯著下滑，９月份當月成交８９３０套二手房，隨后連續４個月低于８０００套。中介公司滿堂紅在去年底也關閉了其在上海的１８家門店，結束其在上海的二手房業務。這也是繼美聯物業之后，又一家退出上海的大型連鎖房產中介。

據業內人士介紹，目前二手房業務對中介來說是賠錢買賣。以上海為例，粗略估計，月成交１２０００套二手房才能讓中介行業保本，而目前月成交量只有６０００至７０００套，一些中介難以承受店鋪租金、職員底薪等運營成本，只能關閉門店或縮減員工。

多家中介機構表示，去年已是全行業虧損，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房業務彌補損失，可能也撐不下去。２０１２年二手房中介市場依然難以樂觀。漢宇地產總經理施宏叡則認為，去年已經有部分中介關掉了效益不好的門店，縮減規模，２０１２年大規模的關門潮出現的可能性不大，但對于門店布局可能會有調整。

上海中原研究部咨詢總監宋會雍告訴記者，已有不少中介業務不僅僅局限于二手房買賣或租賃，也將觸角伸向一手房代理業務。據介紹，市場好的時候，一些大的開發商通過售樓處直接銷售的方式就可以消化掉房屋存量，無需房屋中介公司代銷。而現在市場不好，很多開發商會主動與大的中介公司尋求合作。對于開發商而言，通過中介的多網點共同分銷，也能用較小的宣傳成本招徠意向客戶。

而據陸騎麟介紹，目前中介的一二手業務結構在變化，以德佑地產為例，２０１１年一手代理帶來的業務量占到五成，今年應該仍會維持這一規模。今后一手房二手房聯動的業務模式將更為清晰和成為主流。

期待以價換量打破僵局

機構認為，隨著新房市場降價的鋪開，二手房有價無市的局面將會逐步被打破，價格下降的幅度和范圍都會有所擴大，成交量也會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象，２０１２年一線城市二手樓市將呈現量價交換的緩慢回升之勢。

中原地產研究中心認為，目前二手房市場的有價無市以及同一區域的一二手房價格倒掛現象均屬于短期的非平衡狀態，市場將通過其自身的調節來回歸平衡。但由于調控影響的持續性，價格下調以重建平衡的過程將會較為緩慢。中原報價指數數據顯示，自２０１１年２月以來，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅報價指數一路下滑，截至２０１１年底已基本回落至２００９年初的水平，顯示出二手房業主報價松動幅度和范圍均在擴大，二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。

另外，二手房成交量的低迷，也將激發市場的進一步價格調整。漢宇地產市場研究部分析指出，成交的不濟有可能會成為掛牌價格進一步下調、降價房源進一步增加的直接誘因，或將激發更多急于出手的房東對房價進行下調。

宋會雍認為，上海、北京、武漢等地近日相繼宣布調整或將要普通住房標準，在營業稅、契稅方面給予購房者更多優惠，在一定范圍內可以節約買賣雙方交易成本。估計這將進一步刺激剛性需求，對緩和冷清的二手房市場有所幫助。

（本文來源：新華網 作者：魏宗凱、葉鋒）